本周五，廣州在全國頭推的雙限雙競土地——金沙洲F區四幅共306831平方米用地面積的地塊將揭開謎底。掛牌出讓的這四塊地上的住房房價較高將達到多少？而限房價之下的地價又如何呢？昨日（１１月１３日），廣州市房地產協會召集專家學者、政府官員、開發商等集聚一堂進行了一番熱議。在該研討會上，與代理商測算預計的6500～7500元/平方米的房價限價區間不同，專家學者們力主：雙限雙競地塊應定位于政府保障型住房，主要解決包括中低收入群體在內的普通老百姓住房問題，較高房價應在6000元/平方米以下。

所謂“雙限雙競”，是指在限套型、限房價的基礎上，采取競房價、競地價的辦法掛牌出讓土地。

代理商：

較高限價將達7500元/平方米

作為代理商的合富輝煌房地產市場研究部推出了“雙限雙競土地出讓模式探討”的研究報告認為：雙限雙競模式的關鍵是如何科學合理確定房價區間。

合富輝煌市場研究部頭席經濟分析師黎文江表示在以季度均價反映當期價格水平的基礎上，廣州原十區、八區、白云區和荔灣區的住宅現在均價區間在6200～7500元/平方米；而“十一”黃金月在售樓盤單價主要集中在6000～10000元/平方米，其中，8000元/平方米以上的住宅供應明顯增多；主流置業者(合富輝煌代理樓盤的購家為調查對象)對價格的承受能力集中在5000～8000元/平方米。就此而言，黎文江認為，目前廣州市場可接受的主流價格區間為6000～8000元/平方米。因此，金沙洲住宅市場可接受的主流價格區間為6000～7000元/平方米。

而對于未來2年的市場趨勢，黎文江表示，2001年～2006年廣州住宅價格的年平均增幅為8%。根據廣州住房建設計劃，廣州2007年～2008年的住房供應量去除廉租房等政府保障型住房后，供求總體平衡，但城市組團年均只有374.5萬平方米的供應量，低于目前城市組團年均住宅成交面積500萬～650萬平方米。綜合這些因素后，黎文江認為金沙洲未來兩年的房價年均增幅為5%。

而與房價相應的是，合富輝煌預計，此次出讓的樓面地價會高出底價樓面地價(約2300元/平方米)一半左右。

開發商：

抑房價需政府一起努力

對于這一研究分析報告以及四幅雙限雙競地塊的情況，開發商認為關鍵是要協調好房價與地價之間限價競價的關系。城建集團有關人士表示，認同分析報告中房價不會降的觀點，但事實上以目前政府出讓地塊的底價而言，該報告提出的房價較高限價區間6500~7500元/平方米是在讓房價下降。

中海有關負責人明確表示，如果此次出讓中，政府限地價與限房價不能協調好，一味壓縮開發商利潤，將導致開發商資金投到其他地區或行業中；而按照該研究報告中預測的地價和房價，開發這一項目是“要倒賠錢”的。已在金沙洲開發了兩個房地產項目的萬科有關人士認為，雙限雙競的模式對于抑制房價上漲很有幫助，但需要開發商與政府共同努力，否則，開發商要么不投資開發，要么降低房產質量。

專家學者：

兩三年不建房穗也不會房荒

廣州知名房地產專家韓世同頭先反對合富輝煌的研究報告，認為其分析報告不應以主流消費者為銷售對象。韓世同認為，國家政策明確，雙限雙競房是要為中低收入群體服務。雙限雙競本身就帶有政府干預性，不適宜完全放在市場中考量，還應該限銷售對象，否則即便房價限下來了，但真正的中低收入者無法受益。

廣州市社會科學院經濟學研究員談錦釗教授則明確，對于雙限雙競房房價的預測應以政策導向性為主，而不是按照樓市上漲的幅度進行時間平推。談錦釗明確指出，金沙洲此次雙限雙競地塊的較高房價應低于6000元/平方米，要引導市場房價走向平穩，有所回落。

廣州市估價協會會長、中山大學教授廖俊平認為，雙限雙競地塊不僅考驗開發商控制成本的能力，也考驗政府如何行政。房地產業內知名律師彭清正也認為，金沙洲的雙限雙競房具有引導廣州房地產形成合理價格區域的標志性意義，應以解決中低收入群體住房為目標，政府需要扮演積極的角色。

廣州市房地產學會專家委員、中山大學教授魏清泉明確指出，目前的房價明顯偏高，普通百姓難以接受，主要是消費者怕未來無地無樓的消費心理使然，而非開發成本升高所致，與房地產的高利潤有關。他表示，根據有關數據，廣州即便2~3年不建新房，廣州也不會房荒，目前，廣州住房建設總量相當可觀，人均總建筑面積超過25平方米。為此，他建議，政府應控制土地出讓，關鍵是盤活現有存量住宅，進行房價的控制。

廣州市房地產學會專家委員會主任陳敦林也明確表示，根據今年7~10月的成交數據，廣州房地產市場總的趨勢是漲潮期基本過去，退潮期正在開始，其中，市貨緊、價格堅挺，均價9000~10000元/平方米；城鄉接合部住房充足、價格適中，6000~8500元/平方米；郊區貨量有剩余、價格偏低，3500~5000元/平方米；但是，高價位降不下來，低價位升不上去。主要是市區用于住宅的土地越來越少，配套越來越完善，令市民都集中于市區購房。具體到金沙洲地塊，他認為限房價的均價在5300~5500元/平方米、較高房價位于5500~5800元/平方米比較合理，因為其戶型比例和地塊位置就決定了其購購對象為中低收入家庭。

據了解，此次金沙洲F區出讓的這4幅商品住宅地塊總用地面積達到306831平方米，總建筑面積達到613659平方米。

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