進(jìn)入3月底，距今年2月國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令已有一個(gè)月。記者發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，一些城市的新建住房和二手房均出現(xiàn)成交量下降現(xiàn)象，但房?jī)r(jià)未見(jiàn)松動(dòng)。同時(shí)，包括濟(jì)南、西安等多個(gè)城市近期出臺(tái)的“限價(jià)令”又讓市場(chǎng)多了一些對(duì)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)的猜測(cè)。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，限購(gòu)令目前已初步顯現(xiàn)出積極效果，但需警惕限價(jià)令被開(kāi)發(fā)商和炒房者當(dāng)做一種“政府指導(dǎo)價(jià)”。
　　限購(gòu)效應(yīng)：多個(gè)城市住房市場(chǎng)量跌價(jià)滯

　　從1月28日至2月28日，陸續(xù)有北京、上海、成都、青島、濟(jì)南等20多個(gè)城市出臺(tái)地方限購(gòu)令。一些城市規(guī)定，對(duì)已在當(dāng)?shù)負(fù)碛?套住房的戶籍家庭和前兩年內(nèi)累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非該市戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房，不符合上述條件的將停止向其售房；對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)套住房的家庭，頭付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　雖然限購(gòu)令在大多數(shù)城市只實(shí)施了一個(gè)月左右的時(shí)間，但目前已在多個(gè)城市引起了明顯的市場(chǎng)變化。來(lái)自西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從限購(gòu)令出臺(tái)一月后西安交易情況看，樓市成交量總體上出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)，購(gòu)房者的置業(yè)積極性有所下降，樓市單周銷(xiāo)量相比政策出臺(tái)前下降75.03%。

　　較早出臺(tái)限購(gòu)令的江西南昌市住房市場(chǎng)變化明顯。今年2月份，南昌市區(qū)商品房住宅銷(xiāo)售面積銳減至10.9萬(wàn)平方米、984套，環(huán)比分別下降68%、70%；二手房市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售面積11.4萬(wàn)平方米、1317套，環(huán)比分別下降45%、44%。

　　“今年3月和去年同期相比，濟(jì)南市新建住房成交量已下降了15%至20%，這說(shuō)明限購(gòu)令出臺(tái)后對(duì)這個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較為明顯。”長(zhǎng)期關(guān)注濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的山東中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司投資顧問(wèn)部副總監(jiān)薄夫利說(shuō)。

　　在濟(jì)南擁有10家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)加盟店的濟(jì)南孚瑞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司總經(jīng)理高春慧說(shuō)：“截至3月26日，濟(jì)南市3月份二手房成交1259套，而在限購(gòu)令之前正常一個(gè)月應(yīng)該在2100套，預(yù)計(jì)整個(gè)3月濟(jì)南市二手房成交量將同比下滑40%左右。”

　　不過(guò)，雖然不少城市的住房成交量下滑明顯，但房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的只有8個(gè)城市，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的只有4個(gè)城市，部分城市住房?jī)r(jià)格同比持平。

　　房?jī)r(jià)松動(dòng)尚需時(shí)日

　　盡管部分城市限購(gòu)令已經(jīng)實(shí)施了一個(gè)月左右的時(shí)間，一些正在實(shí)施限購(gòu)令的城市也同時(shí)出臺(tái)了“限價(jià)令”，一些等待購(gòu)房者卻發(fā)現(xiàn)，自己所在城市的房?jī)r(jià)并未發(fā)生明顯變化。

　　今年26歲的王冠生在濟(jì)南市一家事業(yè)單位上班，月收入3000元。因身在外地的父母催促，王冠生從春節(jié)后就一直在尋找合適價(jià)位的樓盤(pán)，但他發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南市房?jī)r(jià)并未像他預(yù)期的那樣因調(diào)控而下跌。

　　薄夫利認(rèn)為，住房?jī)r(jià)格的松動(dòng)必須以成交量變動(dòng)為前提，只有交易量繼續(xù)下滑，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成資金回籠的壓力。“從今年的限購(gòu)政策來(lái)看，較直接的效果就是抑制投資型購(gòu)房，將這部分泡沫擠出市場(chǎng)，這種成交量的下滑積累到了一定的幅度，就會(huì)影響到房?jī)r(jià)的變化，否則如果成交量依然很大，將談不上價(jià)格松動(dòng)。”

　　李鐵崗建議，地方政府要適時(shí)調(diào)整自己的土地收益預(yù)期，改變過(guò)分依賴土地的思想，并將增加土地有效供給當(dāng)做解決民生問(wèn)題的重要手段，減弱房產(chǎn)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用，在“十二五”期間投入更多的土地到保障性住房建設(shè)中。

　　[觀點(diǎn)]

　　防止限價(jià)令成房?jī)r(jià)上漲理由

　　山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、房地產(chǎn)研究主任李鐵崗說(shuō)：“從長(zhǎng)期效果來(lái)看，限價(jià)令將壓制開(kāi)發(fā)商無(wú)限制漲價(jià)和炒房者幻想巨大收益的沖動(dòng)，同時(shí)也讓購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)有大體了解。但同時(shí)也要警惕這種限價(jià)令演變成開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的理由，加劇對(duì)后期房?jī)r(jià)調(diào)控的難度。”

　　在今年兩會(huì)期間，郭松海曾專(zhuān)門(mén)提交讓房?jī)r(jià)回歸理性的提案。在這份提案里，郭松海提出：“根據(jù)2001年到2008年房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率均值及其標(biāo)準(zhǔn)差，如果按城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年增長(zhǎng)10%，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率3%計(jì)，那么，約6年房?jī)r(jià)可回歸到合理區(qū)間；如果房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率在－3%，那么，約2年房?jī)r(jià)可回歸到合理區(qū)間。”

　　以一個(gè)城鎮(zhèn)居民可支配收入3萬(wàn)元的城市為例，如果當(dāng)年度增幅為10%，則一個(gè)購(gòu)房者可支配收入將增加3000元。但按照這一比例，一套總價(jià)100萬(wàn)元的住房總價(jià)可上漲10萬(wàn)元，兩者相去甚遠(yuǎn)。“因此，這種限制不僅不利于控制房?jī)r(jià)，而且還可能促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲，加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。”郭松海說(shuō)。

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