李小姐準備購房結婚，在房產中介公司的撮合下，與王先生簽署了《房屋購賣合同》。合同約定：王先生將其位于朝陽區的一套房屋，以80萬元出售給李小姐，頭付款24萬元于合同簽署之日支付(用于結清王先生就該房屋的按揭款)，合同簽署后10日內交房，逾期一日支付房款1%的違約金。

　　李小姐當天支付了頭付款。雙方去銀行辦妥了結清王先生按揭尾款、解除抵押等手續，以及配合李小姐向擬貸款的銀行提交了貸款申請手續。各方只等銀行放款以結清購房余款56萬元后，房屋過戶給李小姐，她再將房抵押給銀行即可。

　　不料次日中介公司將房本原件丟失，銀行無法批貸。中介公司道歉，希望王先生配合補辦房本，費用由中介公司承擔。王先生于是刊登了補辦新房本的報紙公告。但兩天后王先生突然表示：“收不到全款，不賣房了！除非她另加10萬元?！崩钚〗愫椭薪楣静煌?，但王先生已委托其他房產中介公司售房，總價提升至100萬元！

　　經協商無果，李小姐將王先生和中介公司告上法庭，要求兩被告交房并辦理過戶。在曹恒民律師的幫助下，李小姐委托金太陽國際投資擔保(北京)有限公司向法院提供擔保，在起訴前查封了涉案房屋。“既然簽了合同，也交了頭付款，辦理了貸款手續，王先生應將房賣給我！”

　　而王先生認為是李小姐違約；中介公司則表示“同意繼續履行合同，同意支付因房本丟失發生的公告費用”，但“不同意賠償其他損失”。

　　法院一審判決：繼續履行《房屋購賣合同》，王先生必須繼續將房屋以80萬元價格賣給李小姐，交付房屋，并將房屋產權過戶到李小姐的名下，否則法院強制辦理過戶手續。

　　(文中當事人為化名)

　　北京市國聯

　　律師事務所

　　曹恒民律師

　　王先生自愿售房，且《房屋購賣合同》是購賣雙方公開、平等、自愿達成的。根據我國《合同法》的規定，該合同合法有效，對當事人具有法律約束力，當事人應按照約定全面履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。

　　購房采用貸款方式，是該合同中約定的。而李小姐未支付余款，是因中介公司丟失房本、銀行無法批貸所致，購賣雙方對丟失房本及未能獲得貸款都無過錯。王先生應履行交房和辦理過戶手續的合同義務。

　　交房和過戶是不同的概念。本案中，雙方約定合同簽署后10日內王先生將房屋交付給李小姐，王先生未交房系違約，根據合約應支付違約金，即每日需向李小姐支付違約金8000元，直至實際交房之日止。當然，根據《合同法》百一十四條規定，約定違約金過分高于造成的損失的，當事人可請求法院或仲裁機構予以適當減少。這里存在對“過分高于”的判斷。

　　王先生因未能按時收到房款余款，其利益也受到了侵害，王先生可要求丟房本的中介公司賠償，包括應收房款的利息損失、報紙公告費等。

　　本案中李小姐即使拿到了生效的勝訴判決書，如果在訴訟中沒有通過保全的方式阻止善意第三人購房并辦理過戶，那么只能就損失要求王先生賠償。假如王先生拿到善意第三人支付的全款后消失，李小姐很可能房錢兩空。因此，財產保全，是李小姐主張王先生繼續賣房或主張王先生返還購房頭付款的重要保障。

　　無論是主張返還購房款還是要房，得到了勝訴的判決書，并不代表能拿到錢或房。對于房屋購賣合同糾紛，對涉訴房屋進行保全(查封)特別重要。財產保全要快，因為一旦被申請人的財產被轉移或隱匿，就保全不住財產了。

　　另外，申請財產保全時，法院一般會要求申請人提供現金或實物的擔保。曹律師建議申請人找專業擔保機構，由其出具擔保書以代替現金或實物擔保。“北京的各家法院對擔保的要求不盡相同，同一家法院對訴前保全和訴訟中保全的擔保要求也不完全一樣，申請人應詳細咨詢專業擔保公司?！?

　　曹恒民律師認為，近幾年北京房價高速增長，出現了許多賣房人收到頭付款、甚至收到全款后又撕毀合同，將房屋再賣他人的現象，目的是非法獲取因房價上漲的利益。本案中，雖然房本丟失是造成糾紛的直接原因，但也透出了一點兒這種“一房二賣”的本質。為維護購房人的合法利益，曹律師提出5點建議：

　　1.上網查詢擬購購房屋是否已被簽約售出。北京現已推行二手房購賣網上簽約，購房人可先行查詢要購的房屋是否已出售給他人。

　　2.調查標的房屋是否已被查封或抵押。在曹律師辦的一起案件中，當事人交了100多萬元頭付款后才得知，那房屋已被查封了5次，存在債權債務糾紛至少7起。

　　3.在較高人民法院網站上查詢賣方是否有債務在身。一起債務糾紛，在法院判決生效后如未得到履行，可在較高人民法院網站上查到。如果查到的是重名或模糊的結果，還可委托律師調查。如果賣房人信譽較差，則需非常謹慎與其交易。

　　4.發生糾紛協商不成時應立即向法院申請財產保全，較好采取訴前保全。房屋購賣合同糾紛涉及金額大，但因為是不動產，很容易查封到。且即使敗訴也基本不會造成對方損失，這樣也就不易給自己造成風險。因為法院查封房屋時基本都是到房屋管理部門要求做個登記，很少在房屋上貼封條。這種“軟查封”基本不影響居住或出租。

　　5.要重視定金條款。房屋涉及金額較大，定金數額也較大，一旦一方違約，將適用定金罰則，即：購方違約的，定金不退還；賣方違約的，雙倍返還定金。當事人要根據自己違約的可能性的大小和支付能力來確定對自己有利的定金條款。 (記者林靖)

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