走好購房榜首步??認購

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 550 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

《商品房銷售管理辦法》十二條：符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房購賣合同之前向購受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房購賣合同時，所收費應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房購賣合同的，房地產開發企業應當向購受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。

《擔保法》第八十九條：當事人可以約定一方向對方給付定金作為合同的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

在北京的房地產市場上，簽訂正式合同之前，開發商往往要購房者簽一個認購書或認購協議，并收取一定的費用，其名稱有定金、訂金、誠意金等。為此，出現了不少的糾紛：要么合同沒談成，開發商不退定金；要么，購方不得不接受一些不合理的條件。在此，特提醒購房者在認購時注意以下幾點：

一、認購書是有效的法律文書

事實上認購本身是一個合理的商業規則，認購書也是一個有效的法律文書，是有法律約束力的。房屋購賣是一個很復雜的交易，為此，雙方都應該受到一定的約束，即“賣方保證不將該套房子賣給他人，購方保證他是一個真實的購購者。”約束雙方的文書就是認購書，表示購方誠意的就是定金。

同時，從法律上說，認購不是購房的法定前驟，合同也不是認購的必然結果。購方只能保證購購意愿的真實性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同。為此，購方應該注意審查開發商所提供的認購書，看其中是否有不利于自己的條款。

二、注意認購書中的陷阱條款

房屋購賣合同的簽訂應該體現平等自愿的原則，但很多購房人的體會是：一旦簽了認購書，往往不得不接受一些不公平的條款。導致這種情況出現的，往往是認購書中的這樣一個條款：“如認購方在規定期限內不與開發商簽訂合同，則開發商所收定金不予退還。”實際上，這是一個陷阱。比較公平的做法應該這樣規定：“如果因為雙方對條款的分歧而無法簽訂合同，則賣方必須退還定金。”

三、認購書簽訂后的定金處理

1.如果購方沒有按照認購書規定的時間、地點去簽約，屬購方違約，定金不予返還；賣方在認購書規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，屬賣方違約，應雙倍返還定金。

2.如果雙方在規定的期限內，正式簽訂合同，則定金在購方履約后，可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。

3.如果雙方都不存在上述項的違約行為，僅對預售（銷售）契約及補充協議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數返還購方。

4.如果一方在正式簽約時對認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導致簽約未成，視為違約，購方違約的，定金不予返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。

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