近日，有媒體報道一份《住房綠皮書》稱“福州房價泡沫指數全國較高”，再次引起房價泡沫問題的媒體討論。這個結論是否科學？測算的數據由何而來？對此，記者進行調查采訪。

　　“泡沫”的測算方法是否科學？

　　什么是房價泡沫？記者走訪了有關業內人士，他們認為，房價泡沫通常指房地產實際價格超過購房消費者的需求能力價格的部分。判斷房價有無泡沫的指標，一般有實際價格與理論價格的吻合度、空置率、房價收入比、房價房租比等。從理論上講，實際價格與理論價格的吻合度是較理想的衡量指標，但該指標理論價格核算比較困難。人們衡量房價泡沫流行選用房價收入比或房價房租比。關于房價泡沫的測算方式，在學術界還沒有一個明確的結論。

　　根據媒體報道,房價泡沫指數是通過一定的計算程序得來的，泡沫指數=(實際價格-基準價格)/實際價格。其中，實際價格是2010年9月35個大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價。基準價格是通過對包括2009年家庭人均可支配收入、客運量、貨運量、地方財政預算內支出、固定資產投資總額、城鄉居民儲蓄年末余額、社會商品零售總額、貨物進出口總額、年末實有公共(汽)電車營運車輛數、普通高等學校在校學生數、執業(助理)醫師人數等11項指標參數進行演算而來。

　　這種算法試圖采用實際價格與理論價格吻合度來衡量房價泡沫，核算是比較復雜和困難的，結論的爭議也會比較大，為什么呢？

　　按照它的算法，全國35個大中城市商品住房價格泡沫指數為29.5%，七個城市房價泡沫超過50%。而查閱2009年版《住房綠皮書》發現，去年全國35個大中城市商品住房價格泡沫指數僅為14.1%，不到今年的一半。在2009年版和2010年版的綠皮書中，選擇的35個城市完全相同，計算基準價格所用的11項參照也沒有變化。先進不同的是，今年的綠皮書在計算實際價格時，選取的是城市二類地段的普通商品房價格，而去年的綠皮書選用整個城市的平均房價。

　　然而，房價取決于多種因素，特別是和住宅所在地點有關的包括各個城市的氣候、人口、產業狀況、就業、收入水平、交通、文化教育和醫療設施等因素密切相關。直接采用二類地段某些商品房價格真能代表城市的房地產整體實際價格水平嗎？基準價格(理論合理價格)真能根據這11個指標計算推定嗎？比如，選取普通高等院校在校學生數能代表一個城市居民的教育水準嗎，執業醫師數能代表一個城市的醫療水平嗎？氣候、文化、環境等影響房價等因素有考慮到嗎？等等。

　　房地產有位置上的先進性特征，人們很難比較不同地點的房價。“綠皮書對福州房價泡沫指數進行簡單測算，不深入當地調研直接得出結論，是值得商榷的”，專家說。

　　福州房價存在泡沫嗎？

　　按照《住房綠皮書》的算法，福州是房價泡沫成分占超過了50%的七個城市之一，這符合實際嗎？福州房價真的存在泡沫嗎？

　　根據國家統計局公布的七十個大中城市9月份房屋銷售價格指數顯示，福州市2010年9月平均房價10417元/平方米(不包括所屬縣市房價數據)，排在全國第12位，9月房屋銷售價格指數同比上漲3.2%，遠低于全國的平均水平9.1%；環比上漲0.4%，也低于全國0.5%的平均水平。專家因此認為，福州市房地產市場健康的、穩定的，房價是基本合理的。

　　當然，相對福州市平均工資水平偏低來說，福州部分樓盤商品房價格顯得過高。但也要看到，福州是省會城市，這里的生態環境比較好，今年7月被中國環境規劃院評為“較宜居城市”，有大批來自國外、臺灣地區和大陸其他省市的客商看中這塊“福地”，紛紛在福州購房置業，這在一定程度上推動了福州高價商品房市場的發展，導致福州房價水平提高，超出了工資收入水平。

　　長期以來，福州市積極實施樓市政策性調控。福州市房地產主管部門負責人介紹，福州樓市調控政策體現了“一限、二壓、三保”的特點：“一限”就是限購限貸；“二壓”就是壓樓市虛火、壓房價暴漲，抑制投資、投機性住房需求；“三保”，就是保民生，從住房供應和需求兩方面入手，加大雙向調節力度，發揮稅收調節作用，增加市場有效供應，加強市場秩序監管，推進保障房建設。《人民日報》10月11日刊發文章，對福州市的這一做法予以充分肯定。

　　根據《人民日報》的報道，從2010年10月10日起至12月31日，福州本市行政區域內戶籍居民同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女，下同)，只能在本市5城區新購購1套商品住房。交易時間的認定，以在福州市房地產信息系統網簽購房合同的時間為準。房地產交易環節契稅、個人所得稅方面，福州市規定，對個人購購普通住房，且該住房屬于家庭先進住房的，減半征收契稅(即按1.5%征收契稅)；對個人購購90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭先進住房的，減按1%稅率征收契稅；對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。為了加強商品房銷售價格管理，還規定，房地產開發企業應嚴格執行商品房價格銷售管理規定，嚴格按照申報價格明碼標價、一房一價對外銷售。銷售價格調整幅度超過10%的必須重新申報預售方案。嚴格商品房預售許可管理，進一步落實取得預售許可證后10日內開盤和一次性公開銷售房源制度，防止開發企業捂盤惜售行為。

　　此外，福州市委、市政府還加大保障性住房建設力度。據福州市發改委負責人介紹，今年福建省下達全省各設區市各類保障性住房工程建設目標任務63783套，福州市2010年計劃建設25400套保障性住房，占全省39.8%。截至今年10月，福州市已開工建設28539套保障性住房，完成計劃數的112.4%。今年在售經濟適用房均價3139元/平方米(電梯房)，對接拆遷安置限價房均價約3400元/平方米。福州市加快保障性住房的建設，抑制投資投機性需求，成效初顯。

　　由此可以推論，媒體報道的“福州房價泡沫較高”的說法在邏輯上是不準確的。相信經過福州市積極穩妥的調控政策，福州的房價將繼續保持合理性，福州房地產業也將健康穩定發展。(陳言明）

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