-對話

　　世聯地產數據研究總監王海斌:

　　樓價若還漲,頭套頭付或提至五成

　　記者:從歷史來看,樓價下跌的因素是什么?而此輪限購政策出臺后到現在,深圳樓價還無法下跌是缺乏什么因素?

　　王海斌:中國的樓市歷史并不長。從1998年中國實行住房貨幣化以來,樓價在2007—2008年有過短暫的下跌。其他時間都在上漲,只是漲幅不同而已。

　　2007—2008年新房樓價下跌的主要原因,是開發商主動降價,而開發商主動降價的原因,是資金鏈開始出現緊張,影響到企業的正常運營和未來發展,開發商必須加快銷售,回籠資金。

　　而目前,樓價得到5個因素的有力支撐:

　　,旺盛的需求。包括居住的需求、增值保值的需求、保障的需求、發展的需求等。

　　,經濟的發展。各城市都在為經濟發展進行各項規劃,比如環頭都經濟圈、海南島國際旅游島、前海計劃單列等,這些規劃改變了對市場的預期,成為樓價上漲的隱性因素。

　　第三,市場的預期。這是支撐樓市成交量和成交價的核心力量。從2007—2008年的調控中大家得到一個結論,那就是即使調控讓樓價下來了,過不了多久還是會漲回來的,而且時間不會太長。

　　第四,較好的投資。一方面,中國的投資渠道缺乏；另一方面,較近幾年樓市的表現有力地證明了樓市是較好的投資渠道,風險低、收益高、周轉快。

　　第五,財富的增長。全球知名的波士頓咨詢公司(BCG)日前發布的報告稱,中國財富市場在去年表現出眾,達到5.4萬億美元,且百萬美元資產家庭達到67萬戶,同比增長60%,位居全球第三,僅次于美國和日本。私營企業的崛起將為中國企業家群體以及新興中產的財富積累起到很大的助推作用。根據BCG數據顯示,中國中產群體(擁有10萬美元到100萬美元資產的個人)的財富,在過去5年內,以年均超過12%的增長率增長。

　　記者:在這種情況下,第三次調控的可能性大嗎?可能會有哪些政策?

　　王海斌:第三輪調控的可能性比較大。從政策來講,基本還是會圍繞目前已經出臺的政策。

　　目前,這一輪針對房地產市場的調控,其邏輯是“促供給、抑需求”,因此,政策主要針對供給和需求兩個方面。針對“抑需求”的主要是限貸政策和限購政策。針對“促供給”的主要是嚴格征收土地增值稅、商品房預售資金監管等。

　　如果要進行三次調控的話,政策的走向會有三個方向:

　　,政策的嚴格執行。之前沒有得到嚴格執行的政策會繼續落實、嚴格執行。比如嚴格征收土地增值稅。

　　,政策力度的提升。比如,頭套房的頭付比例提高,目前是30%的頭付,可能提高到50%,甚至更高。

　　第三,政策范圍的擴大。比如,目前限購城市有16個,未來很有可能繼續擴大。

　　而從目前出臺的一系列政策和措施來看,對明年樓市的調控主要會從四方面進行:,繼續加大保障房供給,尤其是公租房的建設和供給,而且要地方政府落實到位。,繼續嚴格執行限貸政策,打擊投資、投機,把市場向自主需求引導。第三,解決影響房地產的根本問題,如土地財政,從制度上長期、持續解決房地產市場的根本問題。第四,鼓勵民營資金進入保障房建設市場,保障房建設模式逐步形成,形式多樣化。(記者/曲廣寧)

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