編者按:去年以來國家出臺了一系列房地產調控措施,部分城市房價的過快上漲得到初步遏制,但是市場期待的房價下跌并未出現,各種深層次的問題仍沒有解決,當前的市場狀況讓很多人看不清楚。 　　為此,證券時報記者采訪了住建部政策研究室副主任王玨林、北京大學房地產研究所所長陳國強、SOHO中國董事長潘石屹、國泰君安證券房地產行業頭席分析師孫建平這四位行業 人士,請他們為大家剖析房地產行業的深層次問題,與大家共同探討這個市場。 　　二三季度或現房價拐點 　　證券時報記者:隨著年初新“國八條”和升級版限購令以及房產稅試點的集中出臺,房地產調控政策的效果開始顯現,頭先表現的是成交量的持續明顯下跌,但價格始終沒有明顯下降,這其中的根本原因是什么？ 　　王玨林:由于新的房地產市場調控政策出臺后,各地正處于貫徹落實當中,按照以往經驗,目前屬于觀望期,購房賣房都不會輕易出手,都在觀察調控政策落實情況和市場發生的變化,因此市場顯現出來的是量降、價穩。 　　陳國強:歷次調控的較先表現都是這樣,因明顯觀望導致成交量下滑,這與限購令有很大關系。一季度北上廣深一線城市的成交量降了四成,表明政策調控的初步效果開始顯現,這也是市場消化政策過程中的正常表現,接下來會是價隨量走的階段。 　　潘石屹:目前市場信號比較混亂,購房人持幣觀望,希望降價后再購購;政府希望能夠把房價的上漲控制在一個合理的范圍;地方政府以土地財政為動力,希望高的房價能夠促進土地的銷售;房地產開發商希望在政策多出、市場波動、成交量大幅度下降的情況下,采用較保守的策略,能夠保護自己的資金鏈;銀行也擔心給地方政府和開發商的貸款在房價下跌時能不能收回。 　　孫建平:從市場本身來說,成交量下降傳遞到房價下降有一個過程,成交量的持續明顯下降較終會反映到開發商的銷售資金回籠壓力上,進而對樓盤定價策略產生影響。房價下降壓力除了和開發商資金鏈壓力有關外,還和開發商對政府房地產調控政策及其效果的預期、政府對行業調控的持續性和較終態度、宏觀經濟中期前景判斷等有關。 　　證券時報記者:房價拐點預計何時出現？ 　　王玨林:當各地調控政策全部出臺,而且認真貫徹執行后,調控政策的效果就會逐步顯現出來。下半年房地產市場會有所好轉,發展趨勢還會保持前兩年的平均水平。 　　陳國強:總體來看,今年的成交量與去年比肯定是下滑的,但價格是否回落,不同城市表現不同。房價拐點何時出現可能會有突發性的外部因素,因而不好判斷。 　　潘石屹:目前塵埃未定,住宅價格要降多少很難預計。從“京十五條”公布之后,我們每天都在觀察北京住宅銷售的情況,一直非常低迷,這種低迷如果再持續一段時間,資金鏈比較緊張的環節一定會出現變化,這種變化包括房地產開發商的降價促銷。上海住宅銷售價格已經下降了,北京快到住宅價格下跌的臨界點了。 　　孫建平:從全國范圍看,我們預測今年行業銷量將會下降,房價走勢穩中有跌。尤其是投資需求占比較高、被政策嚴格限購或具有行業風向標意義的一二三線典型城市,量價向下調整的概率越來越大。政策調控效果在近期成交量下降上已經得到一定的體現,如果今年一季度這種在需求、資金等方面嚴厲調控的政策延續,地方在執行上沒有大打折扣,那么政策效果較終會體現到房價調整上來。從目前態勢看,今年二三季度是房價較容易出現松動或者拐點的敏感時間窗口。 證券時報記者:下一步還可能從哪些方面出臺調控政策？ 　　王玨林:目前還是以新“國八條”為,只有全面、扎實貫徹好國家調控政策,才能緩解房地產市場供求矛盾,才能保持房地產市場穩定發展。 　　陳國強:調控加碼應該是反映在對前期已出政策的執行力度上,不見得是有新政策補充。對已出政策地方在執行操作上是有保留的。如房價有異動,住建部將強化執行環節力度,儲備政策會有一些,但何時拿出來不得而知,這取決于政策的落實情況。 　　潘石屹:剛頒布的一房一價的政策包括明確 收費和物業費的標準,這個政策出臺后,許多人都認為是為了控制房價,但我認為這是在加強對房地產行業的管理。 　　孫建平:如果調控再加碼,那一定是房價出現了新的異動,就可以確定在一定程度上地方政府在調控政策執行上出現了問題。如果政策要加碼,為了在更短時間內取得更好的調控效果,為了彌補前幾次調控失敗對權威性和嚴肅性的損失,政府可能采用更直接的手段,例如從貨幣總量上嚴格控制開發貸款和個人住房按揭貸款數量,對個人轉讓投資性住宅差價所得征收個人所得稅,或者真的出現地方行政頭長因為房價而被問責甚至下臺的案例。 　　土地財政成調控“絆腳石” 　　證券時報記者:目前業界對房價調控目標的關注度已經超過了限購令,但“居民可支付能力”這一參照指標幾乎被忽視,造成這種現象的根本原因是什么？土地財政問題應該如何解決？ 　　王玨林:各城市基本上都提出了限制房價漲幅目標,從社會反應看,對大多數城市提出的目標不太滿意,普遍認為指標太高。從各城市公布的房價漲幅目標的時間和依據標準看,都比較謹慎,一是擔心影響土地財政;二是擔心完不成目標上級追責。不管怎樣看,還是調控的決心不夠。 　　陳國強:各地房價調控目標的制定背后原因復雜,地方政府與政府的利益訴求不同,特別是土地財政。而土地財政問題涉及到和地方財稅體制如何改革,這個問題得不到根本解決,會影響一系列問題。 　　潘石屹:各個城市對今年房價調控的目標不清晰,有意要把調控的目標做得大一點,我想根本的原因還是土地財政,如果房價漲幅小,甚至確定了房價下跌的目標,這個城市的土地就會沒有開發商購購,就會影響當地的土地財政。不徹底改變土地財政,這種怪圈還會一直循環下去。 　　孫建平:地方政府參照國內生產總值(GDP)、居民收入漲幅設定房價控制目標,一方面在一定程度上是遵循了其在經濟管理目標、價值觀上的慣性思維,另一方面和土地財政模式也密切相關。而基于居民收入、房價、月供等完全數計算的類似于“住房可支付能力”等指標確實是更客觀、更為各方可參照的指標,也符合國際慣例,但需要有權威的、公信力強的機構來定期統計和公布。如果只是單純地強調房價控制目標,即使地方政府按照可支付能力等設定房價調控目標,其效果也有可能大相徑庭。因為通過保障房、中低價位房等一手房產品結構,很容易拉低總體性的房價指數,或者拉低依照銷售金額除以銷售面積得到的房價完全數。 證券時報記者:房價調控目標應如何修改？是否應與房價收入比掛鉤或者是向北京看齊？ 　　王玨林:前幾年,各個城市的房價上漲幅度都比較大,現在的目標還要在此基礎上繼續以較大幅度上漲顯然是不符合清理的,與新“國八條”的要求和城市居民的期望還是有差距的。我認為,修訂后房價指標不僅要依據GDP、年均收入,還應該考慮居民購購能力這個較關鍵的因素。 　　陳國強:房價調控目標更應該參照居民可支配收入,掛鉤房價收入比指標更有意義。房價調控目標不是要漲幅回歸合理區間的問題,而是要房價總水平回落到合理區間,而目前多數城市向社會傳遞出的是房價還要上漲的錯誤預期,因此,管理層應提出更明確的要求,尤其是東部沿海城市需要配合修改調控目標。 　　潘石屹:北京的住房價格在過去幾年,尤其是2008年底之后,隨著寬松的貨幣政策一路飛漲,而住房的租金回報率已經降到了2%左右,到了不能再低的地步,北京住房價格該回歸正常水平了。 　　孫建平:如果地方政府至始至終地嚴格落實了的限購政策,或者嚴格的限購政策在數量更多的城市得到有效地推廣,房價就不太可能繼續上漲。但問題是在土地財政模式下,地方政府在嚴格落實房地產調控政策問題上,相當于既要做圣人,又要做魔鬼,難度會很大,非常有必要從基礎制度上解決中長期問題。從國際經驗看,房價收入比、租售回報比、房地產貸款占比等指標是非常有用的衡量和防范房價泡沫風險的指標。 　　警惕限購令的擠出效應 　　證券時報記者:在已出的調控政策中,限購令對樓市的影響是的,但是限購令的擠出效應也不能忽視,很多投資者已經轉移到了非限購城市,這是否會帶來整體房價的進一步上漲？ 　　王玨林:一些住房投資者往非限購城市轉移是允許的,只要不對房價漲幅影響過大,就沒有關系;一旦對全國住宅價格產生很大影響,限購令的范圍可能會逐步放寬。 　　陳國強:三四線城市不在限購之列,由于這些城市過去的發展階段與一二線城市相比滯后,房價平穩、泡沫不明顯,即使沒有限購令,房價長期向上走的態勢也很明顯。 　　潘石屹:限購令對房地產市場的影響是立竿見影的,擠出的大量資金可能流向非限購的城市;是購購其他投資產品,比如股票;第三是投入到沒有限購的房地產品種中去。從目前市場的情況來看,這些資金到底流到什么領域還不明確。 　　孫建平:從整體上或者中長期看,三四線城市房地產市場的持續繁榮還須建立在區域經濟繁榮發展、產業基礎和人口導入健康發展、居民財富實力雄厚、居民收入水平持續提高的基礎上。 證券時報記者:限購令不是長期政策,將來一旦取消,是否擔心市場會出現反彈甚至井噴？ 　　王玨林:雖說限購令不會長期存在,隨著法制完善,市場穩定后會將這一政策取消,但從目前的住房消費需求來看,很難輕易取消,一旦取消,較擔心的是房價呈現高速反彈。 　　陳國強:限購這種行政干預是“以時間換空間”,為保障房規模化上市爭取時間。即使將來限購令退出,如果各地保障房供應到位,中低端市場需求矛盾化解,市場出現井噴的概率將降低。 　　潘石屹:這次調控的根本目的是調整結構,即由原來商品房占市場90%以上調整到保障性住房占到50%以上的格局。等結構調整完畢,限購政策也就沒有必要存在了。 　　孫建平:限購令作為一項短期必要的行政調控手段,是依靠行政手段消除和壓制需求,一旦取消,如果沒有相應的對沖政策,商品房的銷量和房價是很容易反彈甚至井噴的。屆時的對沖政策應該主要是經濟的、法律的手段。 　　遏制樓市泡沫 土地和貨幣供給要一加一減 　　證券時報記者:造成高房價的根本原因是哪些？ 　　王玨林:我國房地產市場出現多年過熱是由于多方面的原因造成的,有外部發展環

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