開發(fā)商觀望情緒加重 "批而未開"探行情 　　放棄樓市"試金石" "金三銀四"行情難現(xiàn) 　　三月過半，滬上樓市成交量的節(jié)節(jié)下挫，新增供應(yīng)明顯放緩，預(yù)示著多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)放棄了今年頭個“樓市試金石”了。“今年的調(diào)控政策對樓市的影響大，3、4月不會出現(xiàn)金三銀四的局面，甚至連銅三鐵四也不會出現(xiàn)。我們除了‘等’、‘順其自然’再無其他解決辦法。 ”昨日，一位房企的銷售總監(jiān)發(fā)牢騷到。而其說坦露的“等”成為了現(xiàn)在多數(shù)房企的一致策略。記者昨日查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在3月1日至3月15日期間，共有9個住宅項目獲得了預(yù)售許可，并標(biāo)明了開盤日期，但是在記者的一番電話咨詢下卻發(fā)現(xiàn)，大多項目都處在“批而未開”狀態(tài)。 　　開發(fā)商"批而未開"探行情 　　明明在網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示3月5日開盤的浦東一項目，但是當(dāng)記者昨日去咨詢的時候，售樓處人員卻向記者表示，該項目現(xiàn)在還未正式開盤，預(yù)計開盤時間在3月底。記者隨即質(zhì)疑為何出現(xiàn)3月5日開盤的信息時，工作人員解釋稱，目前拿到預(yù)售許可后，公司還要做一定的市場調(diào)查和推廣，因此實際開盤時間有所延后。無獨有偶，另外一個普陀的住宅項目，按照網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，在3月12日就應(yīng)該推出近400套房源，但是售樓處也給出了同樣的答復(fù)：“我們這個項目還沒有開盤，預(yù)計在4月初開盤。 ” 　　對此，業(yè)內(nèi)人士坦言，這些項目基本上都屬于“批而未開”的項目，其中的根本原因是市場情況不佳，樓盤的前期客戶流失嚴(yán)重，或蓄客不足，導(dǎo)致開發(fā)商不得不冒著有可能被處罰的危險，延遲開盤銷售。 　　然而這輪行情要好轉(zhuǎn)恐怕需要一段較長的時間，昨日，上海市統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-2月上海商品房銷售面積235.66萬平方米，同比下降26.7%。其中商品住宅銷售面積194.72萬平方米，同比下降31.3%。而這一下挫的趨勢仍在逐步加大。“在樓市組合拳下，調(diào)控效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，購房者觀望氛圍漸濃，今年的‘金三銀四’很難顯現(xiàn)。 ”上海乘星行行銷服務(wù)機構(gòu)總經(jīng)理李驍判斷道。 　　存量房壓力陡增 　　隨著多數(shù)樓盤由于擔(dān)憂市場客源不足的情況，紛紛延遲開盤，導(dǎo)致了市場上的存量房壓力開始陡增。來自世聯(lián)地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，截至3月13日上海全市一手房 （商品房，不包括動遷房和配套房）可售面積為1711.0萬平米，可售套數(shù)為11.3萬套。上周上海商品存量房呈上升趨勢，存量房面積環(huán)比上升0.25%。 　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對2010年3月到2011年2月存量房銷售消化時間的估算。按存量套數(shù)消化來看，9883套的消化時間為11.5個月；按存量面積來看，115.4萬平的消化時間為14.8個月。以此類比估算的話，消化完11.3萬套的存量房需要130個月，消化完1711萬平存量房需要219個月。 　　即便如此，業(yè)內(nèi)人士也坦言，考慮到政策的消化作用，2011年的銷售速度從目前來看有可能低于2010年。不得不說，龐大的存量房數(shù)據(jù)對于房企的資金鏈帶來了不小的壓力。 　　大規(guī)模打折促銷時機未到 　　雖然銷售壓力開始越來越大，但是對于開發(fā)商而言，現(xiàn)在還不到促銷的時候。 　　“從現(xiàn)在的市場來看，折扣給得越大，購房者觀望就越重，會期待價格更低，只會加大銷售難度。 ”一位開發(fā)商負責(zé)人向記者直言不敢輕易先降價。上海中欣長遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事姬紅也表示，目前開發(fā)商除了 “等”、“順其自然”再無其他解決辦法。 　　“通過對滬上眾房企的調(diào)查了解，多數(shù)房企近兩個月內(nèi)在營銷策略上不會有大的動作，他們還在等，看市場到底會到什么程度。 ”克而瑞上海事業(yè)部研究總監(jiān)付琦如是說。他向記者介紹，雖然目前市場上一些開發(fā)商打出了不同程度的優(yōu)惠，這也只是小幅度、小規(guī)模的優(yōu)惠，這些降價還不能算是真正意義上的降價，降了之后也未出現(xiàn)明顯的購房者增多的現(xiàn)象。 　　中國房產(chǎn)信息集團評論員崔琳也指出，盡管近期不少標(biāo)桿企業(yè)打折促銷的跡象日趨明顯，但從力度來看仍屬一般，尤其是與2010年宏觀調(diào)控之時相比。同時，此輪市場下的營銷活動，并不能簡單定義成真正意義上的降價。隨著市場進入放量期，適時的營銷策略調(diào)整可以加速出貨搶占份額，以達到回籠資金的目的，另一方面，則在于“投石問路”試探市場，若頭期認購符合預(yù)期，則可以此為依據(jù)“低開高走”進行定價；若不理想，則考慮對價格進行適度下調(diào)。

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