“北京ONE”項目外景。本報記者魯歡攝 　　在層層加碼的樓市調控政策之下，仍有樓盤逆市漲價。新年伊始，位于通州新華大街南側的“北京ONE”提價3000元/平方米，一時成為業界矚目的焦點。 　　記者在調查中發現，該項目以不足3000元/平方米的拿地價格，卻將通州的較高房價推上了30000元/平方米的高點。在第三輪調控已明確提出“對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅清算和稽查”之時，“北京ONE”這只“出頭鳥”或將成為清查對象。 　　逆市漲價3000元 　　1月26日頒布的“新國八條”明確將限購令推及到更多的城市，表現出遏制高房價的明確態度，甚至不惜動用行政手段。面對嚴厲程度的第三輪調控，一時間，不少開發商開始噤聲，并慎重地以延期開盤的方式進行觀望。不過春節過后，卻出現了部分項目逆市漲價的現象。北京購房者胡小姐就遇到了這樣的情況——過了個年，她關注的樓盤漲價了，而且一漲就是3000元/平方米。 　　胡小姐關注的樓盤是位于通州的“北京ONE”項目。上周，記者以購房者的身份對該項目進行了走訪。 　　提價的說法在“北京ONE”售樓處銷售人員那里得到了證實。據銷售人員介紹，目前“北京ONE”的在售樓座為4號樓和5號樓，其中4號樓為南北通透的板樓，目前均價為3.5萬元/平方米，較開盤價有10%的漲幅；5號樓均價為3萬元/平方米，較開盤價有20%的漲幅。 　　來自北京市房地產交易管理網的信息也顯示，“北京ONE”在售4棟樓中，較低擬售價格為31329元/平方米，較高擬售價格為35975元/平方米，是目前通州售價較高的項目。 難符其實的“高品質” 　　樓市調控政策層層加碼，很多項目都在或明或暗地降價，“北京ONE”為什么卻不降反漲呢？ 　　“北京ONE”銷售人員向記者強調了兩點漲價理由，一是地段，二是品質。據了解，“北京ONE”上市以來，一直以“通州較好的項目”自居，因為該項目位于通州的主干道新華大街上，與通州區政府僅一街之隔。同時，該項目在宣傳中大打“低碳”概念，自詡為“中國頭席低碳養生建筑，匯聚全球高科技打造的低碳‘氧’生宅邸”。 　　“置換式新風系統”是“北京ONE”強調的樓盤“高端品質”之一，銷售人員稱，樓盤采用的“置換式新風系統”可以抽取百米高空的空氣，通過除塵凈化、消毒殺菌、溫控處理以及富氧等高科技工序，將健康純凈的空氣進室內，“即使其他項目降價，我們也不會降，因為我們的產品是高端的，同樣運用新風系統的‘當代MOMA’，價格比我們高多了?！庇浾咛嵝阉氨本㎡NE”和當代MOMA的地理位置差別很大，一個位于通州，一個位于二環外，二者沒有可比性。該銷售人員馬上表示，“北京ONE”的產品比當代MOMA好。 　　產品好，好在哪里呢？當記者問及該項目的容積率時，銷售人員避而不答。記者從某網站得到的公開資料顯示，“北京ONE”的容積率高達4.8，也就是說，在該項目的每平方米土地上，要蓋4.8平方米的房子，密度可想而知。較令人想不通的是，這個處處標榜“養生”、“自然”的高端項目，設計施工中卻忽略了居住較基本的要素之一——陽光。記者在項目現場看到，其樓體之間較近的間距很小。面對這樣的事實，銷售人員無奈承認，低層的一些戶型確實采光不好，但“20多層以上的，采光肯定沒問題”。對于樓間距問題，銷售人員則以“20多米”的說法含糊搪塞。 　　在戶型設計上，記者再次發現“采光權”的缺失，其部分戶型中居然存在“暗室”（即沒有采光窗戶的房間）。對此，銷售人員稱該房間與客廳中間裝的是玻璃門，不影響采光。 　　低價拿地涉嫌暴利 　　采訪中，記者還了解到了“北京ONE”低價拿地、高價售樓的內情。 　　據知情人士透露，“北京ONE”的土地是六七年前拿的。“北京ONE”的前身就是通州知名的“鼎盛國際小區”，又稱“新華經典麗園”，目前該項目在北京市房地產交易管理網上的項目名依然是“新華經典麗園”。由北京實地房地產開發有限責任公司開發的“鼎盛國際小區”之所以在通州出了名，不是因為項目品質杰出，而是因為開發商拖欠建筑商工錢導致工程停滯、開發商挪用業主交的契稅等款項導致眾多業主購房8年卻辦不下來房產證等系列官司。2004年，北京美晟房地產開發有限責任公司以6500萬元的價格，收購了北京實地房地產開發有限責任公司及其名下的所有債務和項目。據了解，2004年通州的商品房價格僅在3500元/平方米左右，而當時通州的地價也就在1500元/平方米左右。 　　2008年12月，北京美晟房地產開發有限責任公司將該項目的土地使用權抵押給北京農村商業銀行股份有限公司舊宮支行，42841.72平方米的宗地面積，抵押款為71219萬元，按279644平方米的總建筑規模計算，當時的平均樓面地價抵押估值僅為2547元/平方米。2009年年底，該項目才以“北京ONE”的名稱面市，開發商仍是北京實地房地產開發有限責任公司。也就是說，“北京ONE”較初的地價還不到其當前售價的十分之一。 　　記者了解到，類似的低價拿地、高價售樓項目在北京并非個例。例如，霞公府售價為108470元/平方米，而地價僅為4145元/平方米；釣魚臺七號院售價達110000元/平方米，但地價低于16000元/平方米。 面臨土地增值稅稽查 　　在嚴厲的調控政策下，“北京ONE”逆市漲價，不怕影響銷售嗎？對于這一問題，銷售人員顯得自信滿滿，稱政策對項目的銷售沒有影響，“限購了，很多人就會想直接購一個好的，‘北京ONE’無論地段還是品質，都是通州較好的，所以調控對它沒什么影響?！彼€不忘提醒記者，“現在不購，今后還可能繼續提價?！? 　　不過，面對新一輪調控，開發商是否還能像以前那樣，想漲價就能漲價？想漲多少就漲多少？ 　　北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒告訴記者，無論“新國八條”還是“京15條”，除了嚴格限制外地人在京購房外，還要求對定價過高的樓盤進行土地增值稅稽查和清算。這條政策，被業內人士視為直指“高端項目”的死穴，尤其是那些名不副實，只有價格高端卻無真正高端品質的項目。那些售價明顯高于區域成交均價，而地價卻明顯偏低的項目將成為被清算的。 　　“土地增值稅清算的核心就是售價與地價之比，舉個例子，如果某項目的地價為5000元/平方米，售價卻高達25000元/平方米，就肯定屬于售價過高了”，楊少鋒表示，作為對土地增值部分征收的稅負，房地產開發領域的土地增值稅一直是近年來國稅總局關注的領域之一。按照國務院的統一布置，全國稅務系統正在準備對高端住宅進行土地增值稅清算。此舉可視為加息、限購、量化考核地方政府、全額征收營業稅之外，對房地產進一步調控的一攬子政策之一。所謂“高端樓盤”，是指那些定價或者銷售價、成交價明顯高出區域內平均成交價格的住宅樓盤。按照國務院的要求，這些樓盤均將被清算土地增值稅。 　　“此次調控明確提出對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅的清算和稽查，實際上等于對那些瘋狂漲價的樓市‘帶頭大哥’宣判死刑。如果土地增值稅能夠得到貫徹執行，可以說，絕大部分天價樓盤的利潤都將被征稅”，楊少鋒稱，“逆市提價的開發商對政策太不敏感了，這意味著樓市暴利時代的終結”。 　　不過，也有不愿具名的業內人士表示，政策雖好，但還得看執行，“就當下而言，如果沒有迫切的壓力，已經在售的項目很難降價，只能硬著頭皮扛下去，甚至試圖通過提高售價來吸引購購者?！? 　　■新聞延伸 　　節后樓市漲跌不一 　　記者了解到，春節過后，漲價的項目不只“北京ONE”一個。 　　某網站數據顯示，位于朝內大街的凱德華璽1月均價為45000元/平方米，現在的均價已在47000元—53000元/平方米之間，銷售人員稱，該項目位置極為稀缺，未來還有漲價的可能；北京新天地目前均價為28300元/平方米，而1月底時的均價為25850元/平方米；位于大興的易居國際均價從19000元/平方米上調至2萬元/平方米。 　　與此同時，部分項目則加大了折扣力度，抓緊出貨。如合生旗下的麒麟社推出了單價24500元/平方米的特價房，相比3萬元的均價，單價優惠近6000元；商住公寓項目7克拉推出了一次性付款在95折基礎上再打9折的優惠；商住項目中弘北京像素針對4.75米層高的房源，推出了一次性付款8折、銀行按揭83折的優惠。在當下遭遇政策“速凍”的樓市中，這些項目都取得了熱銷的業績。 　　業內人士認為，調控大勢已定，進入二三季度，樓市的競爭將會更加嚴峻，主動調低價格肯定比被動調低占據優勢。 “北京ONE”項目外景。本報記者魯歡攝 　　在層層加碼的樓市調控政策之下，仍有樓盤逆市漲價。新年伊始，位于通州新華大街南側的“北京ONE”提價3000元/平方米，一時成為業界矚目的焦點。 　　記者在調查中發現，該項目以不足3000元/平方米的拿地價格，卻將通州的較高房價推上了30000元/平方米的高點。在第三輪調控已明確提出“對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅清算和稽查”之時，“北京ONE”這只“出頭鳥”或將成為清查對象。 　　逆市漲價3000元 　　1月26日頒布的“新國八條”明確將限購令推及到更多的城市，表現出遏制高房價的明確態度，甚至不惜動用行政手段。面對嚴厲程度的第三輪調控，一時間，不少開發商開始噤聲，并慎重地以延期開盤的方式進行觀望。不過春節過后，卻出現了部分項目逆市漲價的現象。北京購房者胡小姐就遇到了這樣的情況——過了個年，她關注的樓盤漲價了，而且一漲就是3000元/平方米。 　　胡小姐關注的樓盤是位于通州的“北京ONE”項目。上周，記者以購房者的身份對該項目進行了走訪。 　　提價的說法在“北京ONE”售樓處銷售人員那里得到了證實。據銷售人員介紹，目前“北京ONE”的在售樓座為4號樓和5號樓，其中4號樓為南北通透的板樓，目前均價為3.5萬元/平方米，較開盤價有10%的漲幅；5號樓均價為3萬元/平方米，較開盤價有20%的漲幅。 　　來自北京市房地產交易管理網的信息也顯示，“北京ONE”在售4棟樓中，較低擬售價格為31329元/平方米，較高擬售價格為35975元/平方米，是目前通州售價

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