北京市“十二五”期間，保障房占比預期達到70％。陳剛認為，這才是“有中國特色的社會主義的住房體系” 　　2010年，房地產調控大年。北京市推出了包括限購、稅收、信貸、供地、加大住房保障等一系列調控政策組合拳，彰顯遏制房價的決心。政策累積效果已逐漸顯現：數據顯示，北京新建住房價格指數同比漲幅連續7個月回落，由5月份的22%降至12月的9.9%。但從全年看，同比漲幅仍然達到18%，房價上調的沖動依然強烈。土地出讓金也刷新歷史，總額突破1600億元。 　　飆升的數字背后，是否意味著調控政策再度失效？綜觀2010年一年來北京市住房生態結構的變化，此結論又難以立足：2010年，北京全面完成年初制定的“政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上、新開工建設政策性住房占全市住宅新開工數量的50%以上”兩個“50%”目標，完成保障房用地供應約1332公頃，新開工各類保障性住房22.5萬套，超額完成全年新開工13.6萬套的任務。 　　2010年，北京土地市場“地王”的聲音在調控中漸趨微弱。國土部門采取“多招標、少拍賣”、“綜合評標”、“限房價、競地價”等土地出讓新規則，有力地防控了多起可能出現的“地王”事件。 　　2011年1月中旬，正在黨校學習的北京市副市長陳剛接受了《財經國家周刊》的專訪。陳剛不但暢談了北京住房和城鄉建設的現狀與未來，更透露出諸多北京“房改”細節。譬如對保障房政策的前瞻設計，對集體建設用地建設公租房的試點探索，以及“十二五”期間北京市對房地產業的重新定位。 　　保障房占比2010年超60% 　　《財經國家周刊》：如果用一個關鍵詞來回顧“十一五”時期的北京市住房市場變化，你會選擇哪個詞？ 　　陳剛：“十一五”期間，北京住房市場在結構調整方面有明顯的變化，每年開竣工的住房中，保障性住房的比重越來越大。“十一五”起步之年也就5萬套左右，占比不到10%，到去年這個數字超過了60%。這個結構調整的力度相當大，意味著北京的房地產市場用于解決市民住房需求的數量大幅增加。從數量上看，已經到了可以起決定性作用的局面。純商品房收縮到50%以下，可以這么理解，自住需求占多數，這就開始回歸到房地產本來的屬性。 　　《財經國家周刊》：“十二五”時期北京市住房調控的關鍵詞又是什么呢？ 　　陳剛：整個“十二五”的關鍵詞，仍是“調結構”。就是繼續增大保障房的比例，在保障房中，繼續增大租賃房的比例。北京未來要實現總的目標是“住有所居”，要通過租售并舉，在北京工作的不同人群，根據不同收入水平，提供多層次的住房體系。在這一前提下，北京市的商品房市場的價格和秩序就基本可控了。因為到時候整個大市場的70%掌握在政府手里。 　　《財經國家周刊》：可否透露一下在“十二五”期間，北京市計劃建設多少套保障房？ 　　陳剛：“十二五”期間北京計劃建100萬套保障房，每年20萬套，占北京住宅投資的一半以上，有些年份可能占到70%。在保障房里面，主要發展公共租賃房和租賃屋，過去我們租售并舉，以后我們以租為主。畢竟土地資源有限。 　　現在這一比例還比較低，在30%左右。當前已經大幅度開工，先保證在50%以上。 　　每年的20萬套保障房中，有10萬套是定向改善，比如棚戶區，二環以里的文化保護區及破舊平房，教師隊伍、科研單位和困難企業，都是定向解決。這個國家有政策，自有地的困難企業，可以自建分給職工，這塊實際上沒有劃入公租房，但也是這個性質，因為它不能上市，或只能賣給國家。包括中直、國管、一些企事業單位。這個全部用于公租房也不現實，但有大部分是用于租賃，資產要循環利用。解決真正住房困難的人群。 　　另外10萬套給社會公開搖號，其中有6萬套是公租房。這里有多種途徑，國家也有相關規定，我們財政上有一塊，允許拿出土地出讓金的10%，也可以通過銀行貸款和吸引社會資金，當然價格必須按照北京市公布的公租房價格，租金比市場價低30%左右。 　　《財經國家周刊》：你預計大規模建設保障房較終會對北京的高房價構成怎樣的影響？ 　　陳剛：其實要看量，如果只有20%的量怎么能抑制高房價？未來很明確的一點是，保障房的位置就在高房價樓盤的邊上，高房價很多是心理預期炒作而成，這樣對比很明顯，你開2.5萬元/平米，我開7000元/平方米，試試看！但目前是量不夠，多數都是2.5萬元、3萬元的房子，市場肯定是被拽著走。 　　所以結構調整必須是深度的。我認為中國的房地產若要長治久安、可持續發展，就要把結構調到以居住為主的房子占到市場總量的70%左右。剩下的30%，很難漲上去，要漲就漲吧。那時高房價樓盤也對市場不會有多大沖擊。 　　現在有的地方出臺不同的稅收思路，都可以探索。但我還是認為結構調整較重要，比如新加坡70%的住房是保障房性質的，剩下30%無所謂。 　　北京市“十二五”期間，保障的成分將占到市場的60%到70%，這是有中國特色的社會主義的住房體系。購購對象，價格，供應都是政府控制，就不需再對市場發愁。 4區域試點 　　“農村集體用地建公租房” 　　《財經國家周刊》：當前一個共識是，土地問題制約著保障房的建設規模和速度，尤其對于北京這樣的一線城市，建設用地稀缺更為嚴重，北京市政府對此有何舉措？ 　　陳剛：除了政府組織建保障房，我們允許符合條件的企事業單位建保障房，另外，我們在做農村集體建設用地試點。我們補貼一部分租金差價，來把農民的房子租過來，保證農民的收益。 　　保障房土地和資金全部由市場解決，確實有難度，銀行利息也很高。這需要財政的支持，土地成本的支持，稅收的支持，保險資金的支持也在探討。 　　《財經國家周刊》：以集體建設用地建保障房，具體做法是怎樣的？ 　　陳剛：我們有4個試點區域，在朝陽，昌平（2個地方）、海淀等選了4個地方。農村集體建設用地規劃，不是指耕地，城市土地利用規劃可以允許農村蓋一部分，是過去搞鄉鎮企業的用地，現在一部分農民因為產業調整，不需要那些產業了，就允許拿一些地來搞公租房。以農民來做物業管理作為主題，這種方式除了給農民一個很好的就業收入，還大大降低了我們的公租房建設成本，同時也節約了土地。 　　它和小產權房的性質不一樣，它符合規劃，履行審批手續，與小產權房不同。其次它只租不賣，永遠屬于集體經濟組織的資產。地方上也很有積極性，正在試點。 　　《財經國家周刊》：農村公租房的租金價格如何確定？ 　　陳剛：租金價格低于市場的30%。至于能不能平衡農民物業管理費用，貸款還款能不能承擔，我們測算過確實有困難，但政府可以補貼。過去政府的土地收益，直接用來建保障房，我們通過租金補貼，反而花錢少，這樣就平衡了。 　　10年20年后我們國家結構調整了，對這塊公租房的需求也可能有變化，不至于資產都砸在政府手上。假如以后不需要這么多公租房了，這些房子還有可以探討的余地。 　　未來不排除出臺房產稅 　　《財經國家周刊》：住房結構的調整可以看作長遠的制度設計，針對高房價來說，收效可能較為緩慢，北京市作為焦點城市，在地產調控上還有哪些主要舉措？ 　　陳剛：除了結構調整，北京市政府還有其它的調控措施，比如之前的“90/70”政策，把戶型壓下來；包括二套房貸款執行國家規定，對房地產市場的捂盤、囤地的整頓，對高價樓盤的清理跟蹤等等，力度都很大。特別是去年4月底，北京市出臺“京12條”，商品房價格得到了控制，漲幅一路下行，這與我們深度的結構調整是有關系的。 　　《財經國家周刊》：當前一個普遍的觀點是，高房價與高昂的土地價格密切相關，北京今年的土地出讓金超過1600億，接下來的調控手段是否能夠針對更深層次的“土地財政”？ 　　陳剛：北京的保障房建設規劃上有個特點，就全國而言，我們的保障房結構比例是的，要實現這個目標，背后的支撐因素不可少，尤其是資金。十一五的后幾年，每年明補暗補達到300億~400億。這些收益都是來自土地。 　　我們從幾年前就把土地一級開發控制在政府手里，征地拆遷歸政府，改變過去由開發商主導。這樣政府可以在土地二次上市前，對每一塊土地的性質進行調整，比如要求配建一定比例的保障房。為什么去年我們一下子拿出這么多土地來？就是因為掌握一級開發主控權。 　　北京搞土地儲備，一方面是為了城市的健康規劃發展，另一方面是為了上市后的收益可以拿來建保障房。有城市都把這塊錢拿來發工資了，但我們沒有。 　　《財經國家周刊》：接下來北京在土地供應上有什么計劃？ 　　陳剛：我們有一個住房發展規劃。整個十二五期間，北京市每年有個年度報告提交人大。報告里，每年要提供多少土地，保障房占多少，建筑面積多少，都有一個長遠的規劃。規劃的測算根據北京的需求，未來人口的增長，改善型需求的增長，每年會有一些微調，包括外地人口。同時也要考慮北京的承載能力，不能無限制地增長。 　　《財經國家周刊》：重慶、上海已經明確開征房產稅的信息，北京市是否有此計劃？ 　　陳剛：房產稅，北京不是試點單位，但我們密切關注一切關于保障房方面的政策措施。 　　我們目前已經運用了結構調整、財政政策和行政手段等。房產稅的試點城市，畢竟全國是少數。積累了經驗后，不排除北京、乃至全國都要用。 　　《財經國家周刊》：社會上盛行一種觀點，就是開征房產稅能夠抑制高房價，以你個人看，房產稅與房價之間，是不是同屬一個體系？ 　　陳剛：我覺得在于政策設計的準確性，比如多的、多大價格的，有的高價房也是自住，不全是投資。但從理論上講，擁有 品需要付出更多的社會代價。關鍵要看我們前面的鏈條中是不是收了，這個也不是城建部門完全能解釋的。 　　《財經國家周刊》：北京接下來是否還有其它調控政策出臺？比如取消預售制度等更嚴厲的措施？ 　　陳剛：大家對房地產的調控需要有個信心，它不像菜價一樣見效很快，去年4月我們政策出來后，包括售樓處都出現了一些沖突，就是因為降價。所以老樓盤不能輕易波動太大，就暫時擱置。但新樓盤定價可以低一些，這屬于企業行為，政府有一定的引導。從這個例子上可以看出，房

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