數據顯示，今年前11個月，上海一手房累計成交套數179261套，與去年同期相比下降38%；成交面積1760.73萬平方米，同比下降四成。與此同時，成交均價依然的堅挺，尤其在11月份，公寓均價刷新了較高紀錄，達到21278元/平方米。 　　臨近歲末，對于2011年的樓市走向，業界人士紛紛猜測，新一輪的調控將至，風傳已久的房產稅這一重磅政策或在明年降臨。 　　成交量萎縮 　　據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，今年11月份，本市商品住宅成交面積為95.4萬平方米，環比下跌27.9%，與去年同期相比更是下跌了42.9%。 　　同時，數據統計顯示，今年前11個月，上海一手房累計成交套數17.92萬套，與去年同期相比下降38%；成交面積1760.73萬平方米，與去年同期相比下降四成。 　　分析師薛建雄表示，“從目前市場的供應能力來看，一手商品住宅月成交量在80萬平方米是中間正常水平，量超得越大時間持續越長房價上漲就會越快。相反，如果低于這個量房價就會下跌，持續時間越長房價下滑的幅度就會越大。” 　　二手房市場交易量的走勢與一手房市場也極為的相似。 　　一組來自德佑地產的統計數據顯示，今年1-11月份，全市各類二手房的總成交套數13.5萬套(絕大部分為二手住宅)，同比下降五成，成交均價卻依然堅挺。 　　上海德佑地產副總經理羅亞東認為，“今年先后兩輪對樓市的宏觀調控，以限貸、限購等緊縮需求的核心政策，迅速遏制了投機購房、擠壓了投資購房，并放緩了部分改善型需求。這是交易量迅速下滑甚至于一度出現冰封狀態的較重要原因。由于一、二手房市場間的相互作用、相互制衡與相互傳導關系，兩個市場在同一時期，會基于同等原因，呈現出相似甚至接近一致的量價表現。” 　　“成交量雙雙下降說明今年的樓市調控政策確實抑制了購房的需求，進而達到了控制房價上漲過快的效果，但并不足以使房價在短時間內出現大幅下調甚至暴跌。” 漢宇地產的分析師告訴記者。 價創新高 　　從已有的成交均價數據來看確實如此，自今年7月份以來，上海商品住宅成交均價一直保持著上升的趨勢。11月份商品住宅成交均價為22468元/平方米，環比上漲2.5%。 　　值得注意的是，其中，11月的公寓均價達到了21278元/平方米，刷新了公寓月均價的較高紀錄。 　　對此，薛建雄表示，“去年樓市處在嚴重的泡沫狀態，在去年的成交量下絕大多數樓盤的價格上漲了50%以上，其中上漲1倍的樓盤也不在少數。而今年與去年同期相比成交量下滑明顯，說明樓市泡沫化已經大幅降低，但不可否認，樓市仍然處在偏熱狀態，9月底的這輪新政作用只持續了一個月，樓市就又重新出現偏熱狀態，而且還呈加溫態勢，并且房價也保持著比經濟增速略快的漲幅。” 　　漢宇地產的分析師這樣解釋，“調控政策并未徹底扭轉住宅市場供需矛盾。雖然出臺了‘限購’、‘限貸’、‘限外’等多項嚴厲的調控政策，但是房價未出現明顯松動，預期就很難改變。其次，是由于去年土地價格的暴漲所導致的。按照土地1-2年的開發周期，今年上市的新盤大部分應該都是2008年或2009年取得的土地，由于2009年樓市火爆地王頻出，上海商品住宅土地的樓板價上漲了約1.5倍，拿地成本暴漲不斷擠壓開發商的利潤空間，這樣今年的房價下調的基礎就很難存在。” 　　此外，漢宇地產的分析師指出，“還有一個非常重要的因素就是國內流動性長期過剩。在市場條件下，新房的定價權基本掌握在開發商手中，雖然政策出臺了很多限制隨意調價和打擊人為炒作的針對性政策，但是，開發商對樓盤的定價取決于市場上的購購力，往往是‘隨行就市’，只要市場能接受就可。國內流動性過剩不僅導致物價上漲、通脹壓力持續加大，并且有大量的資金直接進入樓市，一方面增加了購購力，另一方面緩解了開發商的資金壓力。而房產作為增值保值的頭選工具，價格自然更容易保持堅挺。” 新稅制或落實 　　“目前，通脹壓力在政府的調控下，已經得到緩解，未來一個季度里資金對樓市狂熱的狀態也可能會有所緩解，房價在未來一個季度里上漲的壓力也會有所減輕。”薛建雄進一步指出，“從短期來看，房價上漲壓力可能隨著通脹壓力的減輕而減輕，但是中長期房價加速上漲的壓力仍然很大，因為一二線城市的土地越來越稀缺，城市的土地更加的稀缺。所以房產稅的征收以及征收范圍擴大、稅率分級制是一個必然趨勢。” 　　對于明年的樓市走勢，漢宇地產的分析師表示，明年政府可能有調控政策的出臺，不過較值得關注的還是明年信貸政策及房產稅，這兩者將影響明年的成交量及價格走勢。信貸政策收緊的信號在今年第四季度就已經傳出，而收緊開發商的資金鏈和收縮流動性是調控房價較為有效的手段之一，但是面臨當前國際經濟形勢和國內經濟增長壓力，全面收縮信貸政策的可能性很小。 　　羅亞東認為，隨著政府要求在未來兩年時間于全國范圍內新增1300萬套保障性的住房，中國的房地產市場將逐漸區隔為“公共產品市場”和“消費與投資品市場”，即“政府的歸政府”，“市場的歸市場”，不同的房屋需求主體都能找到對應的歸屬。樓市中的“消費與投資品市場”對民生、對經濟總量與結構的影響將回歸到合理的范圍。這一市場的漲跌、起落將更多地由市場的無形之手來調節，中、高端住宅市場以及商業地產市場無疑將是這一市場的主體，將呈現出更為“市場化”的特征，以滿足對應群體的消費、保值、投資、增值等需求。 數據顯示，今年前11個月，上海一手房累計成交套數179261套，與去年同期相比下降38%；成交面積1760.73萬平方米，同比下降四成。與此同時，成交均價依然的堅挺，尤其在11月份，公寓均價刷新了較高紀錄，達到21278元/平方米。 　　臨近歲末，對于2011年的樓市走向，業界人士紛紛猜測，新一輪的調控將至，風傳已久的房產稅這一重磅政策或在明年降臨。 　　成交量萎縮 　　據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，今年11月份，本市商品住宅成交面積為95.4萬平方米，環比下跌27.9%，與去年同期相比更是下跌了42.9%。 　　同時，數據統計顯示，今年前11個月，上海一手房累計成交套數17.92萬套，與去年同期相比下降38%；成交面積1760.73萬平方米，與去年同期相比下降四成。 　　分析師薛建雄表示，“從目前市場的供應能力來看，一手商品住宅月成交量在80萬平方米是中間正常水平，量超得越大時間持續越長房價上漲就會越快。相反，如果低于這個量房價就會下跌，持續時間越長房價下滑的幅度就會越大。” 　　二手房市場交易量的走勢與一手房市場也極為的相似。 　　一組來自德佑地產的統計數據顯示，今年1-11月份，全市各類二手房的總成交套數13.5萬套(絕大部分為二手住宅)，同比下降五成，成交均價卻依然堅挺。 　　上海德佑地產副總經理羅亞東認為，“今年先后兩輪對樓市的宏觀調控，以限貸、限購等緊縮需求的核心政策，迅速遏制了投機購房、擠壓了投資購房，并放緩了部分改善型需求。這是交易量迅速下滑甚至于一度出現冰封狀態的較重要原因。由于一、二手房市場間的相互作用、相互制衡與相互傳導關系，兩個市場在同一時期，會基于同等原因，呈現出相似甚至接近一致的量價表現。” 　　“成交量雙雙下降說明今年的樓市調控政策確實抑制了購房的需求，進而達到了控制房價上漲過快的效果，但并不足以使房價在短時間內出現大幅下調甚至暴跌。” 漢宇地產的分析師告訴記者。

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