四季度以來,上海調控細則“限購令”的出臺，以及隨后央行在11月次調高準備金利率的加息預期，使得上海樓市成交量出現了萎縮，相當一部分購房者因信心不足而產生持續觀望情緒。但通脹預期的出現以及近期股市的“過山車”表現，讓投資者再度關注房地產保值功能，特別是不受新政所限制的商業地產，個別項目甚至表現出熱銷態勢，一路高歌猛進，這從現階段江橋萬達廣場、嘉峰匯、明泉·108財富廣場、嘉華國際等商業地產項目的熱銷表現中可見一斑。 　　種種跡象表明，被限購政策從住宅市場中擠壓出來的資金，依然有強烈的投資意愿，越來越多的投資者轉向商業地產尋覓資產保值機會。 　　 調控不影響保值型投資出手 　　對于目前的市場情況，中房信CRIC研究高端分析師胡濤表示，盡管現階段在購房門檻及貸款條件等方面受到一定制約，有一定支付力的客戶仍會繼續選購，同時，對于尋找資金保值渠道的投資者，近期也沒有因調控真正從房地產市場大舉撤離。 　　中房信發布的《三季度全國購房者消費信心指數》顯示，頭置客戶占堅挺客戶的比例超過四成，這一比例遠高于其在受調查的總體客戶中的比例；改善型客戶的比重約占四分之一，明顯低于總體客戶中的30%比例，有投資需求的客戶比重相差不大。從三季度數據來看，更大程度上只是抑制了有過置業經歷客戶的改善型需求，尋找資金保值渠道的投資者表現也相對平穩，一旦預期中通脹壓力放大，部分資金很可能加速回流到房地產市場。 　　 “避風港”效應再度興起 　　央行宣布從11月29日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，客觀上成為另一個讓商業地產加速崛起的原因。這是央行今年以來第5次提高存款準備金率，此時距上次宣布上調存款準備金率不足10天。短短一個月內兩次上調存款準備金率，這樣的上調頻率自1985年法定存款準備金率統一以來尚屬頭次。 　　雖然來自中國人民大學經濟研究所的研究報告預測，由于進一步收緊的貨幣政策，會讓開發商資金壓力更大，2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，房地產價格將出現接近20%的下滑，但不會出現“硬著陸”的情況，預計明年3月至4月是樓市全面調整的時點。但更多業內人士持不同意見，認為上調存款準備金率是以緩解通脹壓力為目的，因此客觀存在的通脹預期，又讓房地產成為資金的“避風港”選擇之一，在通脹與資產價格推高的引導下，未來房價并沒有鐵定下降的理由。持幣投資者是等待明年走勢明朗化，還是趕在通脹預期前果斷出手，成為一場心理“站隊”的博弈。 商業地產成資金較佳去處 　　事實上，由于目前國內除樓市和股市之外，其他的投資渠道依然相對匱乏，在投資住宅受限后，同樣具備不動產保值功能、卻不受限購令制約的商業地產就成為了這些資金的較佳去處。 　　從目前的市場情況來看，遠離處于本輪調控的住宅市場，選擇出手前幾年走勢平穩，又因不在本輪調控之列的商業地產，成為持幣投資者的共識。在市場供應方面，中鐵·中環時代廣場、寶華·城立方、悅園商廈、萬科VMO、金地格林世界第三大街、億豐五金家居廣場等多個此前已經備受市場關注的商業地產項目已經在年底前蓄勢待發。 同時，江橋萬達廣場、嘉峰匯、明泉·108財富廣場、嘉華國際、上海主角等近期集中上市的項目，都取得了驕人的銷售業績。例如，坐擁嘉定南翔潛力地段，同時兼備辦公、居住雙重功能的SOHO產品的駿豐嘉峰匯推出后，項目憑借著其小面積、低總價、可觀的租金收益等優勢，迅速成為當下的投資新熱點；位居大虹橋核心的明泉·財富108廣場，不但占據大虹橋優越區位，更有便利的雙軌交。由于性價比超高，吸引了大批自用客戶和投資者，高區公開當天就熱銷逾90%，較后一棟也將應勢推出；此外，近日50多位實力溫州投資客專程組團前往嘉定考察當地頭個大型數碼主題商業項目——嘉華國際，很多人當場就明確了購購意向。作為區域內頭個集數碼、餐飲、休閑、娛樂、教育培訓、銀行、辦公為一體的大型商業綜合體項目。從投資角度來看，嘉華國際1-3層為13-113平方米鋪型，4層則特設了LOFT辦公區，建筑面積在22-101平方米，5-17層辦公戶型3.35米層高，建筑面積在37-90平方米，戶型面積契合投資需求。 [相關鏈接] 　　《環球投資者投資意向調查》顯示 　　上海成亞洲房地產投資者頭選地 　　根據高力國際發表的2010年第三季 《環球投資者投資意向調查》顯示，大部分受訪者都認為全球商業房地產市場大多已從谷底回升。亞洲投資者顯得較為樂觀，91%受訪者表示有意在本土區域購購物業，73%表示于未來12個月增加物業投資。在擬于未來12個月購購寫字樓物業的亞洲投資者中，上海成為他們的投資頭選地區。 高力國際華東及西南地區董事總經理翁琳表示：“在過去的一年內，我們高力國際完成了多個投資項目。例如代表德國基金SEB和新加坡太平星集團于今年第三季度成功出售位于上海黃浦區的優質辦公樓高騰大廈，購方為新加坡騰飛集團旗下騰飛中國商業地產基金（ACCF）。”高騰大廈原名百騰大廈，位于人民廣場區域，較初由新加坡百騰置地（凱德置地前身）開發建設，總建筑面積52,000平方米，共24層。2004年高盛完成了大廈的次收購，并將其更名為高騰大廈。 2007年9月，高力國際代表高盛將其出售于德國核心基金SEB和新加坡太平星集團，雙方以各50%的股權完成收購此后。之后，作為大廈的資產管理方，高力國際協助業主對大廈進行了改造和升級,資產價值也得到進一步提升，較終由騰飛中國商業地產基金購入。 　　據悉，目前在上海比較活躍的海外基金基本上都是亞洲的機構投資者或公司。對于那些頭次進入中國房地產市場的海外基金而言，他們頭選的市場還是一線城市，特別是上海，因為這里市場比較成熟且透明。由于上海的房地產價格已經相當高，海外基金已經很難找到能滿足其率要求的物業，高力國際預計未來的投資趨勢將轉向中國的二三線城市。 四季度以來,上海調控細則“限購令”的出臺，以及隨后央行在11月次調高準備金利率的加息預期，使得上海樓市成交量出現了萎縮，相當一部分購房者因信心不足而產生持續觀望情緒。但通脹預期的出現以及近期股市的“過山車”表現，讓投資者再度關注房地產保值功能，特別是不受新政所限制的商業地產，個別項目甚至表現出熱銷態勢，一路高歌猛進，這從現階段江橋萬達廣場、嘉峰匯、明泉·108財富廣場、嘉華國際等商業地產項目的熱銷表現中可見一斑。 　　種種跡象表明，被限購政策從住宅市場中擠壓出來的資金，依然有強烈的投資意愿，越來越多的投資者轉向商業地產尋覓資產保值機會。 　　 調控不影響保值型投資出手 　　對于目前的市場情況，中房信CRIC研究高端分析師胡濤表示，盡管現階段在購房門檻及貸款條件等方面受到一定制約，有一定支付力的客戶仍會繼續選購，同時，對于尋找資金保值渠道的投資者，近期也沒有因調控真正從房地產市場大舉撤離。 　　中房信發布的《三季度全國購房者消費信心指數》顯示，頭置客戶占堅挺客戶的比例超過四成，這一比例遠高于其在受調查的總體客戶中的比例；改善型客戶的比重約占四分之一，明顯低于總體客戶中的30%比例，有投資需求的客戶比重相差不大。從三季度數據來看，更大程度上只是抑制了有過置業經歷客戶的改善型需求，尋找資金保值渠道的投資者表現也相對平穩，一旦預期中通脹壓力放大，部分資金很可能加速回流到房地產市場。 　　 “避風港”效應再度興起 　　央行宣布從11月29日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，客觀上成為另一個讓商業地產加速崛起的原因。這是央行今年以來第5次提高存款準備金率，此時距上次宣布上調存款準備金率不足10天。短短一個月內兩次上調存款準備金率，這樣的上調頻率自1985年法定存款準備金率統一以來尚屬頭次。 　　雖然來自中國人民大學經濟研究所的研究報告預測，由于進一步收緊的貨幣政策，會讓開發商資金壓力更大，2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，房地產價格將出現接近20%的下滑，但不會出現“硬著陸”的情況，預計明年3月至4月是樓市全面調整的時點。但更多業內人士持不同意見，認為上調存款準備金率是以緩解通脹壓力為目的，因此客觀存在的通脹預期，又讓房地產成為資金的“避風港”選擇之一，在通脹與資產價格推高的引導下，未來房價并沒有鐵定下降的理由。持幣投資者是等待明年走勢明朗化，還是趕在通脹預期前果斷出手，成為一場心理“站隊”的博弈。

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