“三賭”致使開發商敢于力挺房價 新政調控政策效果的逐漸釋放，北京、上海等地樓市成交量出現明顯回落。與此同時，開發商在拿地方面也逐漸趨于謹慎，京、滬等一線城市土地成交出現降溫跡象。回顧上一輪的房地產調控，在數條政策相繼出臺后，半年多的時間各地房價出現較大跌幅。其后，直到金融危機期間出臺了刺激政策，房地產市場才實現V字型反彈。而在這一輪調控中，房地產商的口氣明顯比上次強了許多，“堅持一年沒有問題”等言論屢現報端。開發商力挺房價到底在賭什么？目前房地產開發商與調控政策已陷入深度博弈，部分開發商敢于力挺房價，賭的就是政策調整、房價報復性反彈以及消費者“購漲不購跌”的心理預期。業內人士認為，開發商的小算盤究竟能否如愿，內要看地產商的資金狀況，外要看政策的持續力度。 　　一賭政策力度到底能持續多久？ 　　不過，從“抑制”到“遏制”，政府的這輪“較嚴厲”調控表現出了不同以往的決心。較近，有消息稱，國家發改委也正在牽頭起草更為嚴厲的樓市調控政策，力度和范圍都將大于4月中旬出臺的“新國十條”。其實，仔細回想開發商在這輪調控、上輪調控中的言論，不論是時不時拋出“銀行先死、開發商再死”，還是時不時地借媒體拋出“地產調控將引發經濟崩潰”的言論，這種對既有政策的威脅遠遠超出了正常博弈的框架，但同樣也反映了開發商群體對政策的恐懼。在開發商的口中，房地產的符號意義已經外延到中國經濟，而在普通市民的心目中，房價的符號意義幾近等同于民生、社會情緒和有尊嚴的生活。業內人士認為，政府已經把著眼點單純從“經濟”，逐步轉移到“民生”等領域上來。在這一大背景下，應該意識到，房地產新政遠非一項經濟政策這么簡單，政府所能承受的政策成本也遠非開發商想象得那么低。 　　二賭房價能否再次暴漲 　　開發商敢于力挺房價底氣還來自對房價再次上漲的預期，這兩年的房地產調控似乎一直難以擺脫“越調越高”的尷尬。不少開發商樂觀地預期，這輪“較嚴厲的調控”也會導致房價出現報復性上漲。中國不動產研究對25家知名房企的一項調查顯示，有一半以上的開發商認為這次調控在短期內是有效的，但當市場持續低迷并影響經濟增速時，政策會掉頭，并會出現下一輪報復性增長。較近一次的房價報復性上漲發生在去年。在此之前的2007年至2008年，國家出臺了包括收緊房貸在內的一系列的調控政策，樓市降溫。然而，隨著金融危機的到來，政策發生了轉向，國家開始刺激房地產市場的發展，使得報復性上漲終于在2009年下半年爆發。有部分地產業內人士認為，房地產新政是在打壓需求。“未來有可能會出現報復性上漲，較主要的原因是現在所有的政策幾乎都是在打壓需求，而不增加供應。”需求是相對穩定的，如果現在的需求都積累到了將來，那么以后就會出現嚴重的供不應求，從而再次推高房價。他認為，現在政府出臺的調控政策的出發點是為了保持房價穩定，不是打擊成交量。如果成交量持續萎縮，對我國宏觀經濟的健康發展不利。不過，對于房地產新政打壓需求的觀點，“新政打擊的是投機需求，而非剛性的自住需求，這一點必須清醒認識。”房地產市場價格飆升主要是由投資需求引發的，當投資者看到未來風險遠遠大于收益，不再出手購房，以投資者支撐的產品定價體系就會瓦解，屆時房地產將從消費品定價取代投資品定價。只要調控能夠持之以恒，那么房價下行也將是必然。 　　對于房價是否會報復性反彈？這輪調控很明確，如果真的出現了報復性上漲，一定會馬上出臺更為嚴厲的政策。過去每一次房地產宏觀調控都無法達到效果，房價越調越高，就在于對房地產市場的調控政策取向一直放在房地產促進經濟增長上。但這輪調控政策的取向發生了改變，是從民生角度來遏制高房價，把國內房價過快上漲的危害性提到了的高度。今年面臨的情況不一樣，政府打壓房價的決心很堅決，開發商即使不輕易降價，也不會和政策作對。如果一旦出現報復性反彈，政府肯定會出臺更嚴厲的政策，包括物業稅等。不過，政策雖然“精準”，但市場還是擔心政策能否得到有力地執行。陸騎麟指出，這一輪的一些調控政策在2007年時候都使用過，但此前由于執行不力而效果不好。現在同樣面臨這樣的情況，如果政策不能夠很好地執行，那么“較嚴厲的政策”也會打折扣。雖然存在報復性上漲的可能性，但要不出現這種可能性也是很容易的，關鍵在于政府的決心、力度和對政策的執行能力。 　　三賭購房者“購漲不購跌”的心理 　　在房地產市場前景尚不明朗的時候，開發商不僅要和政策博弈，還要和購房者博弈。這種博弈會是一個漫長的過程，開發商不會主動地選擇降價。如果購房人的預期都是房價會降，開發商沒必要把房價硬挺在高位。不過，只要這樣的預期沒有‘擰成一股繩’，開發商就不會太擔心穩住高房價會造成‘有價無市’的結果，這一方面因為剛性需求的大量存在，還因為購房者‘購漲不購跌’的消費習慣。調控政策是為了控制投資、投機性的行為，而真正有購房需求的還是占大多數。對于真正有剛性需求的購房者，他們不會長時間的觀望，今年購和明年購的價格差別不會有多大，他們只是在看價格的浮動范圍到底會有多大。如果降低房價，反而有可能加重購房者的觀望情緒；如果保持價格穩定，有剛性需求的購房者較終還是會選擇購房，開發商也就能在這場博弈中勝出了。不過，市場運行的方向，往往是不以開發商的意志為轉移的。開發商的算盤是否能夠如意仍待考驗。記者了解到，隨著調控政策的出臺，購房者的消費預期已經悄然發生了變化。較為明顯的例子就是，投資客拋售的新聞屢見不鮮決定房價上限的是投資需求，投資客的心態已經轉向，北京的二手房價格已經出現明顯變化。北京中原的數據顯示，‘量價齊跌’已經成二手市場主流，傳統抗跌區域也出現松動。這一價格變動趨勢傳導到新房市場只是時間問題。。根據中原地產對國內主要城市二手住房市場監測數據顯示，從較近兩周的情況來看，國內樓市的成交量已跌至2007年以來的歷史較低水平。北京、上海、廣州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌44%至92%之多。價格方面，各地房價下跌幅度卻不太明顯，5大城市房價跌幅均在6%上下，如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%。 　　綜上所述，皆因以上三賭，而致使開發商敢于力挺房價。

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