1 1945年-1952年禁運造成樓市震蕩

戰后，香港樓市的個循環周期起步于1945 年，到1952 年。由于受到朝鮮戰爭爆發，聯合國對中國實行禁運的影響，香港傳統的轉口貿易一落千丈，經濟不景氣迅速波及地產市場。

2 1953年-1958年過度投機招致售樓花限制

朝鮮戰爭結束后，香港經濟開始轉型，邁向工業化道路，刺激了樓市的復蘇，出現了戰后樓市的個循環。從1953 年開始起步的地產循環，到1957 年達到頂峰，1958 年卻開始從高峰下跌。新落成的樓宇門前貼滿招客租屋的廣告，甚至中區落成的大廈，也有過半面積未能租出，底層只好租給賣宵夜的攤販。究其原因，主要是前幾年動工的樓宇大量落成，但市民購購力仍然有限。當時香港地產商熱衷賣樓花，香港政府為保障購家的利益，在1957 年制定新條例，對售賣樓花進行限制，如規定發展商要投資一定數額的資金于發展中樓盤，才可向購家賣樓花，賣樓花的錢必須專款專用，不準挪作其他用途。

3 1959年-1968年銀行崩盤引發樓市危機

香港樓市經過短暫調整后在60 年代中期再度繁榮。出口加工業的蓬勃發展推動了香港經濟的起飛。60 年代初，香港地產置業公司已從50 年代中期的五六百家急增到1500 多家，60 年代中期更超過2000 家，這些公司除經營樓市外，一般兼營工程建筑業務，不過，絕大部分都是小公司，"一樓一公司"的情況相當普遍。

60 年代中期，香港先后爆發銀行危機和政治騷動，觸發戰后以來較嚴重的一次地產危機。危機中，部分看好香港長遠前景的新興地產商趁機大量吸納賤售的地皮物業，一舉奠定日后在地產界大展宏圖的基礎。當時，香港的銀行條例并不嚴格，沒有存貸比的規定。過度投機地產引發了銀行危機，1965年，恒生、永隆、道亨等銀行都發生過擠兌，恒生為挽救困局，被迫將51%股權出售予匯豐。

危機過后，銀行界重新調整投資策略，大幅收縮對房樓市的貸款，并加緊追討欠款，地產商在籌措資金方面立即遭到極大困難，許多冒進的開發商因資金周轉不靈而倒閉。

4 1969年-1974年國際石油危機誘發樓市低潮

在地產危機中被賤價拋售的花園洋房和高端住宅率先反彈。從1968 年起，于港島半山區、淺水灣和九龍塘的高端住宅，租售價均開始急升，兩年間升幅超過1.5 倍。商業樓宇方面，由于供不應求，租售價格亦全面回升。

1973 年春地產高峰期，地價、樓價、租金受到股票投機狂潮影響，不斷攀升，樓花炒賣異常活躍，當時，不少地產商均延遲樓宇銷售，寧愿空置以待更高售價，甚至保持樓宇收租；而購家的要價更漫無標準，出現了有購家無賣家的局面。

地產的過度發展和股市的過度膨脹，終于釀成股市危機，恒指從3 月9 日的恒指1775 點狂瀉到1974 年的150 點，不及高峰期的1/10。緊接著，1974 年中東石油危機爆發，受世界經濟衰退影響，香港經濟不景氣，銀行進一步收緊信貸，樓市遂再次陷入另一個低潮。

5 1975年-1983年嬰兒潮時代的樓市狂潮

中東石油危機過后，香港經濟開始轉型，成為亞太區國際性的金融。大批跨國公司在香港開設分公司，大大增加了香港商業樓宇和高端住宅的需求。新移民的涌入也帶來香港人口的急劇膨脹。五六十年代是香港人口出生的高峰期，這批人在70 年代后期和80 年代初均進入結婚年齡。商業樓宇市場，中環、尖沙咀等繁華商業區都掀起重建高端商廈的浪潮，新興商業區如灣仔、銅鑼灣、尖東等地各類商業樓宇紛紛落成。

香港地產市場自70 年代中后期大幅攀升，到1981 年中達狀態，地價、樓價和租金爭創歷史記錄，投機熾熱。此時，樓市的種種利空及不穩定因素相繼浮現。1982 年9 月撒切爾夫人訪問北京以后，地價樓價跌勢加劇，地產市道崩潰。1982 年，香港地價普遍下跌40%-60% 不等，隨著地產市道的崩潰，頭當其沖的那些采取投資冒進策略的地產公司，其中包括恒隆、鷹君等新興地產集團，以及老牌地產商香港置地，部分甚至遭受滅頂之災。

6 1984年-1997年過渡期三大升浪

1984 年12 月，中英兩國政府正式簽訂關乎香港前途問題的《聯合聲明》。自此，香港步入回歸中國的過渡時期。隨著政治前景的明朗、經濟的蓬勃發展，樓市進入新一輪循環周期的上升階段，時間長達逾10 年之久，實際上已打破了戰后數十年來香港地產市道每八九年經歷一次周期的舊有規律。

次升浪：1985 年-1989 年80 年代后期，香港逐漸成為國際資本進入中國大陸的跳板，海外跨國公司紛紛在香港設分公司或辦事處，擴大了對高端寫字樓和大型住宅的需求。1988 年，海外投資香港物業達到歷史高峰，全年上億港元的物業交易逾100 宗，涉及金額超過200 億港元，外資公司成為支持寫字樓租金高水平的基礎。

次升浪：1991 年-1994 年1989 年中，受到中國內地的政治風波和緊縮經濟的影響，香港經濟陷入疲弱局面，從1985 年起步的樓市升勢受阻并掉頭下跌，平均跌幅約3 成。當時，香港移民潮驟起，中小型住宅樓價普遍被看淡。然而，經過半年多的調整，到1990 年中，香港樓價絕大部分已回升至風波前的水平。1991 年香港樓市再度飆升，全年累積漲幅超過55%，在社會輿論的壓力下，港府于1991 年8 月頒布7 項打擊炒樓活動的措施。不過就在中小型住宅疲軟之際，1992 年季度起，大型豪宅價格開始大幅上升，短短半年內升幅達2 成至3成。這次升浪，基本以住宅樓宇為主力，帶動寫字樓和商場店鋪市場上升。

第三次升浪：1995 年-1997 年1994 年季度，香港地產走勢已與市場實際承受能力脫節，社會上要求政府加以干預的呼聲日高，港府在輿論壓力下推出擴大供應、敦促開發商加快開發進度、為開發商提供融資改善其資金流動以推出更多商住單位、嚴厲打擊投機活動等措施。樓價應聲下調。從1994 年季至1995 年第三季，香港樓市從高峰回落。

經過一年半的調整，1995 年第四季，香港地產市道開始復蘇。1996 年香港特頭董建華選出，特區專業班子組成，香港政治前景趨向明朗，投資者已逐漸從對1997 年回歸的懷疑、恐懼，轉變為一種對新投資機會的憧憬，海外資金以及內地中資資金再次大規模涌入香港房地產市場，藉此展開過渡期的第三次升浪。這次地產升浪的高峰是在1997年6月，換言之，香港樓市是以歷史性高位迎來香港回歸的。

7 1998年-2008年10年沒有回到家鄉

1997 年，一場醞釀已久的金融風暴悄然而至，并三度沖擊香港，作為香港貨幣金融政策的基準和核心的港元聯系匯率制定經受了嚴峻的挑戰，處于狀態的股市、地產連番暴跌，香港經濟經歷了戰后以來較嚴重的衰退。香港樓市隨著恒指于1998 年8月觸底后反彈，一度出現了"小陽春"，但隨著網絡泡沫破裂、9.11 事件、美國對伊拉克動武的影響，香港樓市在2002 年又二度觸底，SARS 過后，香港樓市開始緩慢反彈，與2006 年、2007 年加速上漲。

10 年過后，香港樓市還沒有回到1997年高峰期的水平。在觸底過程中，香港樓市從高點下滑了70%，到2008 年初，除了豪宅超過前期高點之外，普通住宅價格從1998年較低點上升了一倍，即為1997 年高點的7成。2007 年下半年，貝爾斯登引爆的次貸危機引發金融海嘯，香港樓市又掉頭下跌，年初至今已下跌5%-10%。從目前來看，金融海嘯仿佛看不到盡頭，香港樓市受到的沖擊可能才剛剛開始。

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