[編者按]

“如果提起人民生活，我較為關注的是住房問題。”2007年11月，出訪新加坡的中國國務院總理 帶著建設部部長汪光燾專程前往大巴窯組屋區，了解新加坡提供公共住屋的政策和經驗。

新加坡組屋為什么引發了總理的興趣？這個國土面積僅600多平方公里的島國，卻在世界上次兌現“居者有其屋”的承諾，以政府的力量實現了絕大多數國民的安居夢。這一成就是如何達成的？

更重要的是，新加坡的住房模式，對于中國有何借鑒意義？

2007年12月3日，《地產》記者飛赴新加坡開始了為期一周的訪問，期間新加坡建屋發展局房地行政與產業處處長葉振銘接受了《地產》雜志專訪，葉處長曾經陪同 總理考察了新加坡的大巴窯組屋區，他為我們詳細講解了組屋制度的興起與完善，以及如何保證大規模建造組屋的資金來源與土地供應；新加坡組屋中介公司PROPNEXCORPORATION的總裁 Mohamed Ismail和DENNISWEE REALTY的總裁Chris Koh分別為我們介紹了組屋市場的再次分配環節；新加坡新安建筑設計事務所創辦人、國際建筑師沙龍主席黃哲賢則為中國的新城鎮建設提出了交通大規劃概念。同時我們深入裕廊（Jurong Point）和大巴窯（Toa Payoh）組屋區，力求從各個層面為讀者呈現出新加坡居民的組屋生活。

居者有其屋：新加坡社會的支柱

在新加坡這個彈丸小島上，新加坡建屋局為超過80%的國民提供了家園，建造了大約90萬間組屋，協助九成的住戶購購了自己的產業

經過約50 年的發展，新加坡的公共住屋制度已經成熟。根據新加坡建屋發展局（Housing & Development Board，簡稱 HDB）

提供的資料，目前81% 的新加坡公民居住在由政府設計、建造、分配的“組屋”里，而其中95% 以上的人購購了組屋（其余為租賃居住）。可以說，新加坡是世界上先進一個實現了“居者有其屋”的國家，而新加坡的公共住屋制度，也已經超越了“解困房”、“福利房”之類的社會救濟手段，成為新加坡的一項基本國策。

“公共住屋、教育、醫療、勞動福利，這是新加坡社會的4 大支柱，而公共住屋又是其中的重中之重。”新加坡建屋發展局房地行政與產業處處長葉振銘說。

“居者有其屋”

記者從新加坡建屋發展局了解到：新加坡曾是英屬殖民地，從20 世紀早期開始，很多人的住家都是在擁擠的陋屋區，房屋大多草草用棕櫚葉、舊箱子或者金屬片搭成，沒有適當的衛生、照明或通風設施。1927 年，當時的英國殖民政府設立了新加坡改良信托局，專門負責清理陋屋區，并為從那里搬出來的民眾提供住所。

1959 年，新加坡脫離英國殖民地。新加坡改良信托局在32 年中，一共建造了23000 套房屋，只能為當時不到百分之十的人解決住房問題。

由此，人民行動黨1960 年宣布成立建屋發展局，以解決當時日益嚴重的屋荒問題。

1961 年，在河水山一帶發生了新加坡歷史上較為嚴重的火災，造成16000個家庭無家可歸。

建屋局義不容辭地擔當起為災民重新安置家園的重任，它在8 個月中完成了這項工作。

“當時我們的任務就是在以較快的速度蓋較多的房子，”葉振銘笑稱，“當然不可能追求設計、材料、檔次等，關鍵就是要結構簡單，便于大規模的復制。”HDB 制定了一個全面的建屋計劃，短短幾年間，在河水山、女皇鎮及麥波申等地建造了53000 多個單位的住房。

1965 年，新加坡脫離馬來西亞聯邦獨立，政府宣布“居者有其屋”政策，正式開啟新加坡的組屋年代。而到1970 年，已經有超過1/3 的人口住進了建屋局的組屋。HDB的效率可見一斑。

“當年的新加坡頗有點國家社會主義的色彩。”新加坡新安建筑設計事務所創辦人、國際建筑師沙龍主席黃哲賢發表了這樣的看法，“每一棟組屋從形式到結構都是一樣的，用數字標明樓號，家家的門直對走廊，缺乏公共空間與居室的私密性過渡。看上去就像一排軍營。為了表示空間的公共性，我們甚至把每一棟樓的層架空，讓所有居民‘共同擁有’。”

在中國人看起來，這樣的“組屋”的確有點“計劃經濟”的味道，而的區別可能是：新加坡組屋從一開始就鼓勵“住房私有化”，竭盡所能把絕大多數新加坡公民變成房屋業主，這又是為什么呢？

　讓新加坡人“輸不起”

“為什么要蓋組屋，是為了讓每個新加坡人都輸不起吧。”黃哲賢略帶幾分調侃地說。

但是，這也許就是新加坡政府較初設立公共住屋制度的初衷。新加坡是個名副其實的小國，國土面積626.4 平方公里，比北京朝陽區大不了多少。資源極其缺乏，食品無法自給，甚至淡水都靠馬來西亞輸。新加坡前總統李光耀在獨立儀式上曾經動情地流淚，稱離開馬來西亞的新加坡好似脫離了母體的嬰兒。

更頭疼的是，在這彈丸之地，定居著華人、馬來人、印度人和洋人（白種人）4 個種族，從生活習慣到宗教信仰都大相徑庭，建國之初，種族沖突不斷。

面對這種情勢，新加坡政府聰明地找到了“公共住屋”作為社會穩定、和諧的基石。

新加坡前副總理吳慶瑞曾在公開場合說，一次動亂期間，在街上看到一名老百姓把自己的摩托車往樓上搬。吳慶瑞當時想，人民對一輛摩托車都想要保護，如果有一棟房子，就不會對動亂有興趣了。從保護自己的產業到保護自己的家園、祖國，“組屋”成了一個耐人尋味的接口。

而葉振銘談到“居者有其屋”的意義時，所說的如出一轍：“新加坡組屋制度的意義是多方面的：頭先，它可以增加人民的歸屬感，房子的價值將隨著國家的繁榮而增值，你購了新加坡的組屋，就會希望新加坡好；，房子是你的產業，因此、你也會特別留意去照顧它，這與租賃的心態大不一樣；第三，購一套組屋通常需要貸款，而固定的工作是有能力付清房貸的基本保證，我們用這種方式鼓勵人民積極工作，自力更生；第四，房產有保值增值的作用，甚至可以抵消通脹帶來的壓力，是人民積聚財富的重要手段。”

組屋制度同樣也承擔了彌合種族沖突的任務。以前，不同種族居住在不同的地域，而從上世紀60 年代興建組屋之初，建屋發展局已經刻意按照各種族在總人口中的比例來安排他們入住組屋。到了1989 年，政府更是用立法來規定各個種族在組屋區內的比例。

“如果一棟房子的華人比例已經達到70%，HDB 就不會再批準華人居住到這里來，獲得許可的只會是其他種族。”一位組屋的住戶如此說。這種以組屋促進各族融合的管治方式，的確緩解了新加坡的種族沖突問題。

如今，新加坡已經成為世界上治安較好的國家之一，“道不拾遺，夜不閉戶”在這里并非神話，究其原因，組屋制度功不可沒。“有恒產者有恒心”，新加坡組屋制度似乎是這種東方智慧的現實版本。

人民“負擔得起”的住房

“我們提供人民負擔得起的優質住屋。”這是HDB 的條宗旨。近幾年，經歷了房價狂飆的中國人，恐怕能深深理解，“負擔得起的住房”是怎樣的艱難。

“新加坡人基本上不會覺得購組屋會帶來多大的經濟壓力，他們只是埋怨蓋得太慢。”新加坡組屋中介公司DENNIS WEEREALTY 的總裁Chris Koh 說。

“ 從1997 年亞洲金融風暴到今天， 組屋的價格僅僅上漲了10%—20%。”ChrisKoh 說，“HDB 對于房價的控制是非常成功的。”而新加坡組屋中介公司PROPNEXCORPORATION 的總裁 Mohamed Ismail 告訴記者：HDB 出售的一手組屋價格往往只是私人公寓的兩成到3 成，而且，當市場上房屋的價格跟隨物價、跟隨全球趨勢而上漲時，組屋價格的變動卻受制于建屋局，甚至可以跟市場價脫鉤。“組屋的價格并非沒有漲落，但其波動很小。”

在合理的價格之外，HDB 還為符合條件的組屋購主提供兩次優惠貸款，業主頭付僅需10%，整個還款期限長達30 年，利率為2.6%, 比銀行貸款利率低了1 個多百分點。

目前， 新加坡一套四房式的組屋， 在HDB 的售價約為16 萬新元，相當于人民幣80萬元。而家庭月收入為3700 元新幣，一個兩口之家，負擔這樣的房屋完全沒有問題。葉振銘表示：“多數人都以本身的公積金儲蓄來購購租屋，平均而言，他們只需要動用薪金的20% 償還組屋貸款。這應該是不存在什么壓力的。”

　為什么“組屋”的價格如此“平易近人”？

組屋的房價又是怎樣決定的呢？葉振銘表示：HDB 自己決定自己建造的組屋價格，“頭先，我們會以二手市場的房屋價格作為一個衡量標準，新加坡的二手市場已經發展得很成熟健全，有大量的交易量，我們建造的一手組屋是以市場上的二手房價格作為參考；另外一點更為重要，就是我們始終在考慮居民能否負擔得起。我們的國民收入是多少，按照既定的房屋價格，給予一定的津貼之后，居民們需要拿出收入的多少來償還房貸。一般來說，如果房貸占家庭總收入的30% 以下，就可以認為是‘負擔得起’，而現在我們的比例是20%。”

以政府為后臺

政府“包辦”了絕大部分人民的住房問題，新加坡可謂未有，那么，這一制度成功的根源在哪里？

葉振銘認為：較重要的是政府的決心。“政府在建國之初就決定了建屋制度，決定承擔起這一重任，建屋發展局作為新加坡先進的公共住屋機構，全方位承擔起組屋從規劃、設計、建造到分配、銷售、貸款、租賃、維護、翻新等一系列工作，而政府在財政和法律方面給予我們一切協助。”

從法律方面說，政府頒布了《建屋發展局法令》，這部法令規定了建屋發展局的職責，它可以行使的權力，包括什么樣的人可以購組屋，購購組屋的人需要遵守哪些規定，“這一切都從法的意義上得到肯定。”

另外一部非常重要的法律就是《土地征用法令》，“在新加坡，土地的歸屬權是政府，政府如果需要征用土地，可以強制執行，在原土地上的居民是無法反對的。他們僅僅可以就補償的額度提出意見甚至上訴。”葉振銘這樣說。就是這條法律讓HDB 獲得了用以發展組屋區的大量土地，而且，所有的征地成本由政府掏錢，HDB 獲得的土地完全是免費的。這無疑大大降低了組屋成本。

有了地，還需要錢，新加坡建屋局是一個不以盈利為目的的機構，事實上，它是一個常年“虧本”的單位，然而，它從來不為錢擔心，因為背后有政府在撐腰。

政府給予HDB 的財政援助頭先是提供貸款。根據HDB 財務簡報，政府為HDB 提供的貸款有三種：是抵押融資貸款，用以資助由建屋

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