[提要]時值歲末，中國社會科學院、中國人民大學等獨立研究機構相繼公布了2011年房地產市場分析報告，預測明年房價漲跌、縱論行業變局。其中既有“明年房價將下調20%”的預測，也有“政策放松后出現報復性反彈”的推斷。

　　時值歲末，中國社會科學院、中國人民大學等獨立研究機構相繼公布了2011年房地產市場分析報告，預測明年房價漲跌、縱論行業變局。其中既有“明年房價將下調20%”的預測，也有“政策放松后出現報復性反彈”的推斷。

　　不過，在經歷了大半年的調控后，目前全國平均房價卻接連三個月環比上漲。2011年，流動性變化帶來的資金壓力、城市化發展引發的供求轉變以及制度性調控的進展，這三大因素將成為左右未來房價走勢的重要推手。

　　業內人士指出，明年國內信貸總體投放規模不會明顯下降，而城市化進程中膨脹的住房需求又往往領跑于土地開發的進程，目前，房地產業還處于上升周期，制度性調控又不可能一蹴而就，因此，房價在階段性波動后仍將呈現上行態勢。

　　流動性管理

　　能否卡住房企咽喉

　　在2010年的房地產調控政策中，收緊樓市流動性是貫穿始終的主線。2011年政策逐步深入后，樓市流動性充裕的局面是否會發生扭轉，投資需求是否會退潮，房企又是否會祭出降價大旗，成為影響未來房價走勢的重要因素。

　　中國人民大學經濟學院發布報告預測，由于房地產調控和貨幣政策調整，2011年上半年房地產行業資金鏈將出現嚴重問題，從而引發樓市全面調整時期的到來。在部分房企拋售的壓力下，房價會出現接近20%的下滑。

　　中國社會科學院發布的2011年《住房綠皮書》則表示，明年房地產企業資金鏈趨緊，房價下調趨勢顯現。隨著調控細化程度提高、執行力度加大，東部地區對外來需求的抑制加大，整體價格水平會顯現下降趨勢。

　　“通脹加劇將使政府持續收緊貨幣，這有可能是未來打破樓市平衡的重要因素。”廣發證券分析師趙強表示。

　　顯然，貨幣政策調整、信貸變化，已經成為左右樓市流動性的關鍵。不過，民生銀行地產金融事業部發布的報告卻表示，銀行信貸仍是房企主要融資渠道。預計2011年房地產開發貸款、個人購房貸款仍會取得增長，但漲幅放緩。

　　事實上，從2007年開始，每一次樓市調控的背后，關于“信貸收緊、開發商資金鏈緊張”的觀點從不間斷，不過開發商從銀行獲得的貸款卻仍保持逐年增長的態勢。

　　統計局數據顯示，今年1-11月，全國房地產開發企業資金來源為6.32萬億元，同比增長31.2%，已經超過去年全年5.71萬億元的水平，業內預計今年有望接近7萬億元。顯然，當前以房地產開發貸款為代表的樓市信貸投放仍然維持在較高水平，樓市整體流動性依然保持充裕。

　　從剛剛結束的經濟工作會議來看，“穩健”已經成為2011年經濟運行的關鍵詞。央行也表示，要實施穩健的貨幣政策，把好流動性總閘門。

　　中信證券頭席經濟學家諸建芳、興業銀行經濟學家魯政委(博客)均表示，短期內防通脹將成為頭要任務，但明年信貸不會被大幅壓縮。

　　業內人士預計，明年新增貸款將不會低于7萬億。在新增貸款的影響下，資金繼續流進樓市的趨勢不會被完全抑制。

　　除了信貸來源外，開發商另一重要資金來源的銷售金額也并未呈現明顯下降。目前，保利、遠洋、龍湖、恒大等一線地產商已經宣布提前完成全年銷售目標。萬科曾預計在2014年達到的銷售千億目標也將在今年提前實現。

　　“很多大型房企在今年的銷售情況仍比較良好，銷售回款也保持在較高水平。再加上大型開發商的融資渠道相對多元化，未來面臨的資金壓力并不十分明顯。相比之下，中小開發商的日子相對難過，明年可能會加劇行業內的洗牌。”一位房地產業內人士分析。

　　供地擴張

　　能否滿足增量剛需

　　事實上，拋開外部因素，決定房價未來走向的根本當然還是供求，而對于明年及未來房地產市場的供求關系，各方也存在不同觀點。

　　樂觀方認為，明年房地產市場將逐步顯現供大于求，迫于逐步加大的銷售壓力，房價將會出現穩中有降；但悲觀方則表示，無論是明年還是未來更長時間內，城市化依然是主旋律，土地短缺局面難以改變，城市人口持續膨脹加上居民強烈的改善需求，以及被積壓需求的可能爆發，將會推動房價繼續上行。

　　今年前11個月，商品房施工面積為38.43億平方米，同比增28.60%。華泰聯合證券魚晉華表示，以32%的施工轉可售率計算，在不考慮今年剩余庫存的情況下，2011年預計商品房可售面積12.7億平方米；在各地限購政策維持明年不放松的假設下，以2007到2010年平均年銷售面積預測，2011年銷售面積約為8.1億平方米，供求比為1.57，明年全年將供過于求。

　　除了商品房市場的“放量”，超預期建設的保障性住房也增加了供應籌碼。明年將有1000萬套保障房建設計劃，比今年增長72%，遠高于預期，業內認為，盡管保障性住房與商品房的客戶群體有所不同，但如此大規模的保障房建設穩定了中低收入的預期，可以部分分流需求、緩解矛盾。

　　然而，面對明年房價的一片看跌聲，悲觀者也“不甘示弱”，城市化拉動需求成為支撐看漲房價的較主要理由。

　　社科院綠皮書指出，中國房地產業的興起和發展與城市化進程密不可分，目前我國城市化水平還相對較低，還有很大的發展空間，并且還有相當一部分處在偽城市化或半城市化階段，提升城市化必然會不斷實現轉移人口的遷轉俱進，住房需求也會不斷增加。

　　此外，保障性住房用地的大量供應使得土地緊張的一二線城市商品住宅用地相對更為稀缺，購購需求的積壓或將在明年某個政策略微放松的節點爆發等等，也成為“看漲”房價的理由。

　　兩種觀點似乎都合情合理，但更為居中的看法是：我國現在確實處于城市化進程中，但處于不同階段，一線城市較高的城市化率和部分二三線城市尚處發展過程中并行。由此，房地產市場的供給和需求也是相對的，部分城市供給增速無法趕上需求增速、同部分城市的城市化預期過高導致階段性供大于求也是并行的，“那么，未來房價走勢上，一線及二線城市的非核心區域供應量較大，可能會出現波動，三四線城市正處于成長階段，很難受到影響。”有人士表示。

　　制度變革

　　調控重拳會否再出

　　按照萬通地產董事長馮侖的觀點，目前我國的房地產業仍處于“青春期”，量價上升是常態。而“大宗消費”的特性也讓房地產業被賦予“支柱型”產業的地位。

　　不過，住建部有關人士近期表態，房地產業發展上將更加注重其民生屬性。當前來看，我國的房地產市場正逐步向商品房和保障房市場雙軌制的模式發展和完善。在大力發展保障房建設的同時，作為影響房價走勢的核心，商品房未來政策走向引人關注。

　　在12月召開的經濟工作會議上，關于房地產市場調控的問題并未被提及，則落到了住房保障體系建設的問題上，提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，并未出臺更嚴厲的調控政策。

　　業內人士認為，由于CPI基數效應影響，12月份將逐步回落。國家已經再次上調存款準備金率，年內再度加息的預期減弱。房地產行業短期政策壓力有所緩和。但明年在通脹壓力的影響下，不排除出臺更嚴厲政策的可能。

　　目前，懸在房地產行業頭上的眾多調控利器中，房產稅是被業界寄予厚望的法寶之一。不過，住建部政策研究副主任王玨林近期表示，房地產市場目前存在的問題不是房地產稅就能解決的，房地產市場要加快法制建設和管理。

　　復旦大學房地產研究主任尹伯成也指出，推出房產稅一是想抑制投資性需要，以此平衡房價增長；二是為地方政府開辟穩定的稅收來源；三是抑制貧富差距進一步擴大的趨勢。尹伯成認為，明年房地產調控政策應繼續堅持力度。如果調控政策發生松動，房價或將出現報復性反彈。

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