12月2日中午,廣州市民章先生去房交所辦手續(xù),整個(gè)房產(chǎn)交易大廳密密麻麻的人讓他大為吃驚。“不是說調(diào)控越來越緊,怎么還是那么多人購房?”

　　房交所的火熱場景,或許正是11月部分城市樓市反彈的一個(gè)縮影。中國某研究院較新數(shù)據(jù)顯示,上周全國35個(gè)主要城市中約一半成交量上漲。11月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月上漲0.82%。十大城市中,除南京環(huán)比下跌0.07%外,其他9個(gè)城市房價(jià)平均環(huán)比上漲0.41%。

　　“9·29”樓市新政實(shí)施僅兩個(gè)月,全國樓市就呈現(xiàn)這樣一幅“回暖”態(tài)勢,有專家指出,受通脹和流動(dòng)性過大影響,二次調(diào)控的短期成效遠(yuǎn)不如4月“國十條”,因此很可能引發(fā)第三輪調(diào)控。昨日召開的{中**}政治局會(huì)議確定:2011年中國將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,為明年樓市調(diào)控收緊埋下伏筆。

　　市場多地樓市量價(jià)齊漲開發(fā)商手握巨資搶地

　　中國某研究院較新發(fā)布的“中國主要城市每周交易數(shù)據(jù)情報(bào)(2010.11.22-11.28)”顯示,在其監(jiān)測的35個(gè)城市中,17個(gè)城市樓市成交量上漲。城市中,北京、杭州等7個(gè)城市成交量環(huán)比上漲,其中,北京漲幅,達(dá)62.39%；重慶、杭州漲幅超過了30%。而綜觀11月整月的數(shù)據(jù),周,市場明顯被調(diào)控“凝固”,周35個(gè)城市中已有12個(gè)城市成交量出現(xiàn)止跌回升；到第三周,18個(gè)城市就開始上升。表現(xiàn)出一股止跌回升的跡象。

　　此外,成交價(jià)格也有所回升,進(jìn)入11月之后,杭州、三亞、蘇州、深圳、東莞、海口、寧波和銀川等城市都出現(xiàn)了環(huán)比跌幅超過10%的情況。同樣來自中國某研究院的數(shù)據(jù),11月全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8487元/平方米,較上月上漲0.82%,其中86個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲。在北京、上海等十大城市中,除南京環(huán)比下跌0.07%外,其他9個(gè)城市房價(jià)平均高達(dá)15407元/平方米,環(huán)比上漲0.41%,同比飆升34.29%。

　　宏觀數(shù)據(jù)的背后,是從11月下旬開始,不少地方房交所又開始出現(xiàn)人滿為患的場景。

　　而開發(fā)商的喜悅甚至遠(yuǎn)甚于前兩者。截至12月1日,萬科已累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積830.7萬平方米,銷售金額1000.6億元,遠(yuǎn)超全年800億元的目標(biāo)。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)家年銷售額千億級公司由此誕生。而據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測,截至11月份,13家標(biāo)桿房企中已經(jīng)有9家提前完成年度銷售目標(biāo)。

　　手握數(shù)百億現(xiàn)金,大型房企開始沖刺拍地。萬科已經(jīng)在11月較后15天里,在廣州、南京和北京的土地市場砸下了超過97億元的資金。廣州、溫州等地再度拍出“地王”。其中,11月29日,浙江省溫州市誕生新“地王”:樓面價(jià)達(dá)3.7萬元/平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì),11月20日—26日7天內(nèi),全國僅上海、北京等10個(gè)城市的土地成交量,就達(dá)到160余幅、957.19萬平方米,共計(jì)522.42億元,相當(dāng)于杭州今年前9個(gè)月的土地出讓總金額。

　　探因通脹預(yù)期與流動(dòng)性泛濫對沖了調(diào)控成效

　　這次號(hào)稱“史上較嚴(yán)厲的調(diào)控政策”實(shí)施僅兩個(gè)多月,緊縮政策未見松動(dòng),但很快出現(xiàn)了“回暖”的跡象。乃至不少專家紛紛搖頭:“二次調(diào)控可能再次淪為空調(diào)”。連華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)都頗有深意地在微博上拋了一句,“按不住了嗎?”

　　對于調(diào)控的失效原因,矛頭直接指向了通脹預(yù)期與現(xiàn)金泛濫。

　　財(cái)經(jīng)評論員葉檀(微博)分析,房地產(chǎn)調(diào)控至今,收緊銀行信貸無法動(dòng)搖財(cái)富的投資能力。以北京為例,據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù),目前北京市全款購房者的比例達(dá)到55.3%,異地在京購房者比例也達(dá)到55%,這些購房主力成為支撐房價(jià)的主體。說明卡住了銀行信貸,無法止住洶涌的手握巨額資金購房的投資者。

　　10月與11月的通脹上升預(yù)期也助推了房地產(chǎn)市場的溫度。10月的CPI高達(dá)4.4%。相比對樓市調(diào)控下調(diào)房價(jià)的擔(dān)憂,部分購房者更擔(dān)心貨幣購購力下降。近期仍有部分以抗通脹為目的的購房客入場。

　　此外,中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)也分析,社會(huì)上民間游資充裕,亟待尋求新的投資目標(biāo),近期不斷出臺(tái)政策平抑物價(jià),打擊農(nóng)產(chǎn)品炒作,導(dǎo)致大量游資開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市。

　　北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉(微博)指出,在經(jīng)濟(jì)與物價(jià)“雙高”增長,流動(dòng)性過剩格局亦未改變的背景下,房價(jià)出現(xiàn)大幅下跌是極小概率事件。從市場表現(xiàn)看,只要開發(fā)商一降價(jià),房子很快就會(huì)賣完,這說明供不應(yīng)求的基本格局并沒有根本改變。

　　不過針對有部分調(diào)控失效,不少業(yè)內(nèi)人士也有異議。萬科董秘譚華杰認(rèn)為,“回暖是假象,交易量的上升是因?yàn)楣?yīng)量上升。”如以上周成交量升幅的北京為例,環(huán)比上漲62.39%的背后,其實(shí)要?dú)w功于康惠園、康秀嘉園、朝新嘉園、南宮景園、依然世家等多個(gè)保障房項(xiàng)目在年底的集中竣工；而成交量環(huán)比上升12.73%的上海,僅上周商品住宅新增供應(yīng)面積就達(dá)到了30.5萬平方米,相當(dāng)于前周的2.16倍,是10月以來的較高點(diǎn)。

　　預(yù)測三次調(diào)控或勢不可擋房產(chǎn)稅頭當(dāng)其沖

　　當(dāng)然,調(diào)控難見成效也引發(fā)了第三輪調(diào)控的猜測。

　　海爾地產(chǎn)董事長盧鏗就對近期量價(jià)齊升的勢頭表示了擔(dān)憂。他說,第三輪調(diào)控的出現(xiàn)完全有可能。葉檀更認(rèn)為,第三輪調(diào)控勢不可擋。

　　據(jù)了解,住建部副部長仇保興近日公開對媒體表示,要對地方政府調(diào)控進(jìn)行監(jiān)測。他的建議是,要保持房價(jià)穩(wěn)定,和地方要協(xié)同、各部門之間要協(xié)同對房地產(chǎn)的調(diào)控,并組合使用調(diào)控政策；要給地方政府土地、金融、財(cái)稅等政策上的工具。

　　中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任曹建海認(rèn)為,政府可能已經(jīng)準(zhǔn)備好了第三次調(diào)控,只是在等待時(shí)機(jī)。

　　財(cái)政部稅政司綜合處處長周傳華12月2日表示,“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。他表示,房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來源,在“十二五”期間房產(chǎn)稅改革將得到穩(wěn)步推進(jìn),個(gè)人房產(chǎn)將逐步納入到征稅范疇。

　　作為“十二五”開局之年的2011年,房產(chǎn)稅如果能真正落地,那對房地產(chǎn)市場也勢必產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　昨日召開的{中**}政治局會(huì)議向外界釋放出重要信息:2011年中國將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。中國貨幣政策基調(diào)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。

　　分析人士認(rèn)為,與“適度寬松”相比,“穩(wěn)健”的貨幣政策是一種在多目標(biāo)下保持平衡的貨幣政策,并不意味著緊縮,但由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金依賴程度極高的行業(yè),貨幣政策的改變與樓市的關(guān)聯(lián)極大。在樓市調(diào)控的關(guān)頭,樓市若出現(xiàn)明顯反彈,勢必也可能導(dǎo)致貨幣政策的及時(shí)調(diào)整。

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