經過大半年的政策調整之后，2010年的樓市終于迎來了“年末”的大幕。展望當下的市場，沒有出現大規模的打折促銷，也沒有出現千人搶房的熱鬧場景，有的只是籠罩在樓市前景上的重重迷霧。有人說，2010年是有史以來樓市政策較為“洶涌”的一年：政策嚴厲之程度超過以往任何時候；也有人說，2010年是政策較為“尷尬”的一年：頻頻出臺的政策背后，卻是對房價無法止漲的哀嘆。“政策年”帶給樓市的將是怎樣的一個未來……

　　在這12個月，許多新政策、新規定的實施或許將引起房地產市場環境的大幅變化，而是否會由此帶來新的市場“拐點”，將是對市場的一大考驗。

　　●市場表現●

　　一周內12個項目取證新政策實施引爆開盤潮

　　據北京市房地產交易管理網的數據顯示，在剛剛過去的兩周（11月15-11月28日）里，北京市新取預售證的商品房項目創紀錄地達到了28個，這一數字不僅比正常取證數量高出不少，也讓此前業內人士預計的年底開盤潮提前到來。

　　“下月起就要執行資金監管了，能開的盤都會在這段時間開，畢竟年底是需要資金的時候”某開發商副總這樣道出其中的原委。

　　近日，北京市先前出臺了《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》、《關于加強我市商品房預售方案管理的通知》等兩項新政，都將在12月開始施行。據了解，這兩項政策都是針對預售環節的，調控的對象直指開發商，將運用監管預售款、預售方案等手段，進一步縮小開發商在樓市調控下的博弈空間。為了避免成為被監管對象，許多項目都加快了取證進度，這也直接造成了取證項目的劇增。

　　然而《廣廈時代》在調查過程中發現，讓開發商頭疼的遠不止一兩項新規的執行。信貸政策的緊縮，對境外“熱錢”的管控，以及對后續政策的擔憂，都促成了開盤潮的出現。

　　政策一：《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》

　　10月25日，北京市住建委、人民銀行營業管理部、中國銀監會北京監管局聯合出臺了《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，該辦法明確規定了商品房預售資金應全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，以保證預售資金優先用于工程建設，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。

　　協成機構房地產經紀公司副總裁王裕仁認為，緊預售資金，對房地產公司的現金流及新項目的影響是不言而喻的。預售資金被鎖定，將使開發商很難再閃轉騰挪，資金鏈斷裂風險明顯加大。在這種形勢下，開發商只有降價以求快速銷售回款，才能保證足夠資金竣工和銷售回現。

　　也有業內人士表示，如果實行資金監管，短期來看符合條件的項目會提早入市以規避新政，但是從中期來看，不排除一些后期開盤的小型開發企業或項目公司會采取捂盤等手段，來等待政策風向的轉變。

　　“對于中小型企業來說，年底是資金周轉量的時期，在這個節骨眼上收走預售資金，會對他們的資金流產生很大的影響”王裕仁表示。

　　政策二：《關于加強我市商品房預售方案管理的通知》

　　11月8日，北京市住建委公布《關于加強我市商品房預售方案管理的通知》，對開發商申請預售許可提出了極其細化的條款。按照要求，開發商在申請商品房預售許可時，就必須提交預售方案。預售方案不但要包括該項目的基本情況，還要包括項目建設的進度安排。同時，預售方案中還要包括預售商品房的價格及優惠幅度等。新規中還特別提出，預售方案中要包括商品房質量責任承擔主體和承擔方式。開發商要明確在企業破產、解散等情況發生后，商品房質量責任承擔主體。

　　業內人士分析認為，上述通知與《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》這兩個政策是有延續性的，兩者互相配合，加強了對預售環節的監管。但是對于市場的影響來說，上述通知的內容更加著眼于長遠，更加注重制度的改善。

　　我愛我家的分析人士表示，《通知》或將開發商拋出手中更多的存量房源，使短期內市場供應進一步猛增；同時，預售方案中要明確預售商品房的價格及優惠幅度，進一步加劇了“價格戰”的白熱化程度，整體市場價格的降幅將更加明顯。

　　政策三：《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》

　　11月15日，住建部與國家外匯管理局聯合印發了《關于進一步規范境外機構和個人購房的通知》，該通知再次明確：境外個人在境內只能購購一套用于自住的住房，而在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購購辦公所需的非住宅房屋。

　　由于延續了2006年“限外令”的部分內容，上述通知也被成為“新限外令”。盡管“新限外令”的實施時間并沒有統一的標準，但是按照時間節點來看，12月很有可能將在各地陸續出臺細則。適時推出的“新限外令”，被外界解讀為國際“游資”泛濫背景下，對進入國內熱錢的有力鉗制。而受到該《通知》影響的，則莫過于一線城市的高端住宅和商業地產。

　　漢博投資集團有限公司董事李亞明表示，短期內由于國際、國內雙重復雜的經濟環境影響，大量海外游資在加緊向國內滲透。再加上人民幣對外長期走強、以及對美元升值壓力的存在，更助推了熱錢的興趣。此次國家相關部門出臺“新限外令”，將大大削弱熱錢在房地產市場造成的影響。

　　“對房地產商，尤其是高端住宅開發商而言，這并不是一個好消息。本來在市場冷淡的背景下，海外游資被寄予厚望，希望這部分資金能進入樓市，讓部分高端住宅受益，然而‘新限外令’的出臺，說明政府已經開始堵住這個口子了”有業內人士指出。

　　●后市展望●

　　政策效應累加 12月或將成為“拐點”

　　日前，中國人民大學經濟研究所等機構發布了一項研究報告指出，今年12月起，房地產企業進入還款高峰，應付款累計增速將超過30%；再加上銷售下滑、貸款條件提高以及上市公司增發和票據融資難度加大等因素，資金來源會快速惡化，預計到明年一季度，房地產企業資金來源將出現大幅度負增長。同時，由于頭付比率、房地產抵押貸款等條件的變化，房地產企業的流動性會明顯惡化。盡管只是一份研究報告，但還是引起了業內的極大震動。

　　“不管明年的局面會怎樣，當前的年關就很難過。雖然之前經過幾撥政策的出臺，樓市并沒有發生大的變化，但其效果已經疊加起來了。年末這個關鍵時刻，是其集中發力的時候。隨著近期開盤量的增加，房價的加速下行已經成為必然”某 業內人士這樣表示。

　　　　政策四：央行收縮流動性各銀行開始收緊放貸量

　　11月19日，央行發布公告稱，為加強流動性管理，適度控制貨幣信貸投放，從11月29日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；而在此前的11月11日，統計局公布10月份宏觀經濟數據的當天，央行已經宣布提高存款準備金率0.5個百分點。也就是說，在僅僅一周左右的時間里，央行兩度上調了存款準備金率，由此表明了收縮流動性的決心。

　　盡管外界對于央行收縮流動性的目的并無太多疑問，但一個不可回避的現實是，央行針對整個宏觀經濟的提準行為使原本就如履薄冰的房地產業雪上加霜。

　　“兩次提高準備金率，將凍結近7000億的資金，而年底本來就是貸款余量不足，各家爭搶‘救濟糧’的時候，此時的進一步緊縮信貸，無疑會卡住一些房企的咽喉”北京中原的專業人士這樣指出。

　　而實際上，近日已有消息稱，多家銀行已經停放房地產開發貸，而隨著提高存款準備金的進一步實施，類似的情況難免會涉及更廣。

　　一次調控期間：

　　4月

　　《國務院頒布關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（10號文）：出臺了抑制不合理住房需求、增加住房有效供給、加快保障性安居工程建設、加強市場監管等新“國十條”，從供應和需求兩個方面對樓市進行調節，旨在遏制部分城市房價過快上漲。提出實行差別化信貸政策，頭套房90平方米以上頭付比例不得低于30%，二套房頭付比例不得低于50%，對高房價地區第三套房暫停發放貸款，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房行為。

　　《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》：規定未獲得預售許可商品住房項目，房地產開發企業不得向購受人收取或變相收取定金。要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。杜絕假按揭及捂盤惜售等行為。

　　《北京市貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》（即京12條）：包括暫停第三套貸款、同一家庭限購一套新房和限制外地人購房等遏制炒房的十二項具體措施。京版十二條將國十條留給地方政府的選擇性政策空間全部用足，甚至更加嚴格，打擊矛頭直指投機性炒房和外地游資炒房，誓將不合理的需求踢出北京樓市。

　　5月

　　《三部委關于加強廉租房管理有關問題的通知》：要求嚴格廉租房建設和管理，堅持集中建設和在經濟適用住房、商品住房、棚戶區改造項目中配建相結合，以配建為主。以緩解低收入人群住房難的問題。

　　6月

　　三部委聯合規范“二套房”認定標準：規定商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。認定標準的出臺使二套房差別信貸更具可操作性，從緊信號再次釋放。

　　《七部委關于加快發展公共租賃住房的指導意見》：規定公租房供應對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，要各級地方政府加快公租房建設，旨在解決困難家庭住房問題。

　　7月

　　銀監會：嚴格執行差別化房貸政策不能動搖：針對近日有媒體關于個別地區全面放松第三套房貸的報道，銀監會有關負責人表示，差別化房貸政策的要求和標準沒有任何變化，商業銀行要繼續嚴格執行二套及以上房貸政策。

　　二次調控期間：

　　9月

　　《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》：企業閑置土地超一年禁拿地，兩部委要求貫徹落實“國10號文”的工作任務，加強房

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