我該購第三套房投資嗎

　　陳先生一家三口，夫妻雙方都是事業單位員工。去年陳先生剛剛購了套房子，雖然還有80萬元的房貸，但是依靠他一個人的公積金就足夠償還每個月的貸款了，較近他手上又有了50萬左右的資金。“股市現在機會不大，基金也沒戲，我就在考慮是不是再購第三套房子。”陳先生說。

　　這是一個典型的中產家庭，雖然收入不高但單位福利很好，夫妻兩個年紀不大但已經積累了一筆不小的財富。在財富的保值增值道路上，他們也有著自己的困惑。本期我們邀請上海銀行杭州分行慧通理財經理王征來為這樣的家庭提供一個理財規劃。

　　家庭情況：

　　陳先生一家三口，夫妻今年均為33歲，單位各有社會保險。孩子3歲，明年準備上幼兒園。目前，銀行人民幣理財產品50萬元左右，存款10萬元，債券型基金5萬元，有住房二套，一套自住(無貸款)市值200萬元，一套商業按揭貸款80萬元，市值300萬元，商業按揭陳先生一人的月公積金足以支付，陳太太月公積金3000元。一輛坐擁車購購價15萬元，家庭稅后年收入15萬元。有一套住房出租，年租金2.5萬元。

　　支出情況：生活月支出5000元，車輛年支出2萬元，年繳保費2萬元。

　　保險情況：夫妻各有10萬元保額的壽險、10萬元保額的重疾險和20萬元的意外險，孩子5萬元保額的壽險和5萬元保額的重疾險，10萬元家庭財產保險。

　　理財目標

　　1、孩子的教育費用，希望到美國留學，估計總計要80萬元。

　　2、退休養老費用，希望退休后每年都能出國。

　　3、兩年內計劃購購一套市區小套住房(60~70平方米)，費用估計150萬元以內。

　　財務分析

　　該家庭為標準白領家庭，工作收入穩定，目前處于家庭成長期。每年除去家庭開支，年盈余11.1萬元，每月結余8833.33元。家庭總資產580萬元，凈資產500萬元，從數據我們可以發現，陳先生雖然家庭初建，但是已經有一定的資產積累，主要負債為房貸，總負債率為13.79%，較為合理。但投資與凈資產比例為13%，說明生息資產比例較低。資產結構中不動產占比較大，其中自住房產市值200萬元，投資性房產市值300萬元，自用車價值15萬元，共計515萬元。目前生息資產配置了50萬元的銀行理財產品，10萬元配置了活期存款和超短期理財產品，債券型基金5萬元，共計65萬元。收支平衡狀態較好，年自由儲蓄率為40.96%，說明每年家庭財務規劃的彈性較大。但由于陳先生投資偏好相對穩健，故在金融資產投資結構比例上相對單一，資產主要配置在中、低風險為主產品上。保障方面夫妻雙方工作穩定，不但有基本的社會保障保險，陳先生也為家庭成員都配置了相應的商業保險。

　　目標分析

　　1、孩子的教育費用，希望到美國留學。

　　根據美國信息咨詢機構2010年提供的資料顯示，去美國就讀主要有兩方面費用，一是學費，二是生活費。美國私立大學每年的學費約為25000—30000美元不等，按中等水平27500美元推算，約合23萬元人民幣。研究生階段學費較本科階段有所增加，一些專業學院，如商學院、法學院、醫學院等學費較為昂貴，每年學費大約在28000—35000美元之間不等，按中等水平31500美元推算，約合26萬元人民幣。

　　生活費方面根據學校所在地區不同，每年在美國讀書的生活費大約為6750—14600美元，按中等水平10675美元推算，約合9萬元人民幣。

　　也就是說，當前，在美國讀大學，每年學費和生活費合計約為32萬元人民幣；讀研究生，每年學費和生活費合計約為35萬元人民幣。

　　陳先生以目前80萬元的教育金打算，應當可供小孩去美國進修研究生學位。假設學費年增長5%，21年以后出國留學費用將要準備223萬元。

　　2、退休養老及退休后每年出國旅游。

　　陳先生目前每月支出5000元，退休后希望保持該生活水平，考慮到通貨膨脹率為5%，以陳先生60歲退休，退休余壽25年來計算，退休每月生活費支出為18667元，退休后生活費總需求為320萬元左右。現在每年出國費用為2萬元/人，退休后每年出國費用為7.5萬元/人，退休后出國旅游總費用為210萬元。所以陳先生退休后生活總需求為530萬元。

　　理財建議

　　要實現以上目標，結合陳先生目前的家庭資產情況，經過合理的配置還是能夠輕松達成目標的，具體理財建議如下：

　　1、家庭應急備用金為家庭月支出的3-6倍為宜，建議將現金及活期存款的10萬元中提取3萬元放在銀行活期賬戶中作為應急資金，夫妻雙方可以申辦銀行信用卡，即可應急不時之需，也可以通過銀行卡消費積累積分換取銀行禮品。

　　2、家庭保障，目前陳先生和陳太太均有定期壽險10萬元、重大疾病10萬元，意外險20萬元，建議應提高陳先生夫婦的保障額度，建議定期壽險50萬元、重大疾病20萬元、意外險50萬元。

　　3、子女美國留學總需求為223萬元。

　　由于目前陳先生夫婦每月結余8800元，建議每月拿出3500元用于子女出國留學用的基金定投計劃，可選擇對市場波動敏感的基金，如指數型、股票型，投資比例1∶1。假設年率為8%，21年后可獲得出國留學基金227.6萬元，保證孩子能順利出國留學。

　　4、退休養老及每年出國旅游總需求為530萬元。

　　建議將每月結余扣除用于出國留學基金的定投資金后，拿出4500元用于退休養老的基金定投計劃，可選擇對市場波動敏感的基金為主，混合型基金為輔，如指數型、股票型、混合型。投資比例1∶1∶1。假設每年率為8%，27年后可獲得退休基金513萬元。另從第21年起每月可增加定投金額至8000元，6年后可獲得退休基金74萬元。兩項基金定投計劃屆時的總回報將達587萬元，可實現退休后陳先生對生活品質不降低，并能每年出國旅游一次的需求。

　　5、生息資產配置建議。

　　陳先生目前銀行信托類理財產品50萬元，債券基金5萬元，現金及活期存款扣除應急備用金后結余7萬元，共計62萬元。考慮到陳先生是屬于穩健型投資者，建議對該部分資產按以下比例配置：高風險產品40%(如：股票、股票型基金、指數型基金、黃金、外匯、PE等)，中高風險產品40%(如混合型基金、房地產類信托等)，中風險產品30%(保本型基金、債券型基金、市政建設項目類信托等)。

　　6、不動產投資建議。

　　陳先生考慮2年后如果沒有適合的投資渠道，還是想在市購置價值在150萬元左右的物業，建議可考慮將現有物業改善，而不考慮新增不動產。另建議通過配置個人實物黃金來起到家庭資產長期的保值增值功能。

　　規劃申明

　　理財策劃書的內容需要隨著本人狀況和其他因素的變化定期進行修改和完善，本建議是根據目前的財務狀況和需求提出的建議，如果客戶財務狀況發生變化，或是政策有所調整，我們都將根據變化和要求對建議書的內容進行更改或調整。

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