“2007年以前,東莞建設(shè)局沒(méi)有收到有關(guān)對(duì)房地產(chǎn)的投訴,而在2008年,東莞建設(shè)局收到180多宗相關(guān)投訴。2009年雖然地產(chǎn)市場(chǎng)有所轉(zhuǎn)暖,但對(duì)地產(chǎn)投訴并未因此減少,并有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。”東莞市建設(shè)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理科有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,“有一些樓市糾紛被市場(chǎng)好所掩蓋,一旦房地產(chǎn)不景氣,延遲交樓、拖欠工程款等等問(wèn)題就顯現(xiàn)出來(lái),這種情況一直延續(xù)到2009年。”東莞市消費(fèi)者委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鄧國(guó)平也表示,房地產(chǎn)在消委會(huì)接到的投訴當(dāng)中所占的比例不大,但是逐年在提高,且解決難度大。

　　辦證問(wèn)題仍是投訴熱點(diǎn)

　　據(jù)了解,2009年,東莞房地產(chǎn)投訴主要集中在夸大宣傳、合同違約上面,而去年的退房潮也是投訴的重要方面,此外,辦證問(wèn)題也在投訴比例中占了很大一部分。

　　根據(jù)長(zhǎng)期受理房地產(chǎn)方面法律咨詢(xún)的張欣宇介紹,目前東莞樓市糾紛較多的類(lèi)型主要有幾種:一是受銀行政策調(diào)整的影響,不能按揭造成退房的,這種糾紛在近段時(shí)間涌現(xiàn)出來(lái)比較多；二是針對(duì)交付的條件提出的維權(quán)問(wèn)題,現(xiàn)在消費(fèi)者越來(lái)越注重維權(quán),對(duì)于網(wǎng)上講的一些“三證一書(shū)一表”理論,結(jié)合自己在東莞購(gòu)房子的實(shí)際情況,要求開(kāi)發(fā)商提供“三證一書(shū)”或者其他條件,造成很多在收樓環(huán)節(jié)的糾紛；第三是質(zhì)量問(wèn)題,一方面是質(zhì)量瑕疵問(wèn)題,消費(fèi)者提升到工程質(zhì)量問(wèn)題來(lái)處理,拒絕收樓,從而造成了許多糾紛,另外一方面是貨不對(duì)板問(wèn)題,房屋與設(shè)計(jì)藍(lán)圖不符合,第三方面是房屋本身的配套與實(shí)際不同,開(kāi)發(fā)商所承諾的配套在收樓后沒(méi)有看到；此外,產(chǎn)權(quán)面積方面、延遲辦證或者辦不了證,再有一些是購(gòu)房政策落實(shí)問(wèn)題等等,都是去年出現(xiàn)問(wèn)題較多的方面。

　　張欣宇律師表示,目前東莞的消費(fèi)投訴集中在四個(gè)方面,一是夸大宣傳,隱瞞消費(fèi)者；二是房屋質(zhì)量差；三是隨意地在合同上違約；四是騙取消費(fèi)者的定金等。

　　歷史問(wèn)題較難解決

　　在相關(guān)部門(mén)收到的投訴當(dāng)中,歷史問(wèn)題占了相當(dāng)大的一部分。鄧國(guó)平介紹,房地產(chǎn)對(duì)于我們國(guó)家來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的領(lǐng)域,東莞房地產(chǎn)是1992年以后才發(fā)展比較快的,目前面臨著一個(gè)法律的缺失問(wèn)題,而開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)參差不齊,在東莞房地產(chǎn)發(fā)展初期有很多歷史問(wèn)題,一直到目前沒(méi)有解決,比如一些消費(fèi)者從九幾年購(gòu)的房子,一直辦不到證,而有些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)不存在了,造成了消費(fèi)者辦證難問(wèn)題,這些問(wèn)題是比較難解決的。

　　除了歷史問(wèn)題,專(zhuān)家們認(rèn)為,消費(fèi)者對(duì)樓市信心不足以及購(gòu)賣(mài)雙方的信息不對(duì)稱(chēng),也是造成房地產(chǎn)糾紛的主要原因。

　　東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳駿良認(rèn)為,造成消費(fèi)糾紛增加的原因反映了購(gòu)房者沒(méi)有信心,尤其是近幾年樓市階段性調(diào)整較為嚴(yán)重,房地產(chǎn)價(jià)格 (論壇 新聞)一跌就會(huì)滋生很多矛盾,這也是地產(chǎn)投訴越來(lái)越多,涉及面越來(lái)越細(xì)的原因。“經(jīng)過(guò)2008年的房地產(chǎn)回歸調(diào)整,東莞樓市價(jià)格已經(jīng)回歸理性”。陳駿良認(rèn)為,今年房地產(chǎn)可能又面臨新一輪的調(diào)整,作為消費(fèi)者很難知道什么時(shí)候是調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期,購(gòu)房者應(yīng)該能夠按照自己的實(shí)力選擇購(gòu)房的時(shí)間。陳駿良建議,消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)可貨比三家,這樣比較容易找到適合自己的房子。

　　除上述方面外,不少地產(chǎn)投訴也反映出“消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的信息是不對(duì)稱(chēng)的,消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的知識(shí)認(rèn)知度也比較低”。張欣宇律師表示,消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的認(rèn)知度比較欠缺,從而造成了許多糾紛、投訴,但是這類(lèi)型的有效投訴并不多,許多消費(fèi)者缺少證據(jù),比如說(shuō)投訴質(zhì)量問(wèn)題,實(shí)際上是質(zhì)量瑕疵,達(dá)不到換房退房的條件等。

　　購(gòu)房起碼要注意五方面

　　房地產(chǎn)交易的所有環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)問(wèn)題,那么該怎么預(yù)防房地產(chǎn)交易中的消費(fèi)陷阱,如何保障購(gòu)房者的利益呢?以下將從案例分析出發(fā)解讀購(gòu)房環(huán)節(jié)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題。

　　購(gòu)房前先了解清楚產(chǎn)權(quán)

　　業(yè)主汪小姐早在2002年就購(gòu)下某樓盤(pán)一套別墅,當(dāng)時(shí)和房地產(chǎn)商簽訂房屋購(gòu)賣(mài)合同,她除了交完各種稅費(fèi)外,還一次性支付了房款66萬(wàn)元。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因,她一直沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。去年5月13日,她突然接到通知說(shuō)她的房子被法院查封了,隨后才知道她的房子在她購(gòu)購(gòu)之前就早賣(mài)給了一個(gè)香港人,而那個(gè)業(yè)主將房子抵押給銀行了。現(xiàn)在,那個(gè)業(yè)主沒(méi)有還完貸款,銀行便委托法院查封了該處房產(chǎn)。汪小姐該怎么辦呢?

　　律師建議:一房?jī)少u(mài)往往是購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)賣(mài)流程不了解所造成。購(gòu)房者購(gòu)購(gòu)前頭先要了解產(chǎn)權(quán)是否清晰,要到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)了解清楚,汪小姐可能根本沒(méi)有了解到該開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證,也沒(méi)有去查是否有賣(mài)給人家,這個(gè)個(gè)案是以前發(fā)生的,現(xiàn)在房管部門(mén)都是用網(wǎng)上合同,目前在開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)一房二賣(mài)會(huì)比較少,或者根本不會(huì)出現(xiàn)。此外,在一房二賣(mài)的時(shí)候開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)一個(gè)非常嚴(yán)厲的責(zé)任,購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商賠償已付房款的一倍價(jià)錢(qián),這種現(xiàn)象目前可能出現(xiàn)在二手房交易過(guò)程當(dāng)中,賣(mài)房者可能會(huì)和多個(gè)人簽訂合同。

　　記者點(diǎn)評(píng):對(duì)于還沒(méi)有辦法辦理過(guò)戶(hù)的房子,可以到房管部門(mén)辦理預(yù)告登記,這個(gè)房子就不能一房二賣(mài),即使出現(xiàn)了,消費(fèi)者也可以認(rèn)定是自己的房子,確保自己的合法權(quán)益得到維護(hù)。

　　簽訂合同前要看清條款與結(jié)構(gòu)圖

　　田先生2008年在東莞市石龍鎮(zhèn)購(gòu)購(gòu)了某樓盤(pán)一期的頂樓,合同中規(guī)定2009年6月31日前交房,因當(dāng)時(shí)購(gòu)的是期房,所以并不知道房屋的結(jié)構(gòu),2009年初他陪同家人去看房的時(shí)候,才發(fā)現(xiàn)房子頂是斜坡的,如果裝修的話(huà),增加了裝修費(fèi)用。

　　律師建議:如果合同中未注明或開(kāi)發(fā)商未履行告知房頂是斜的,那么應(yīng)當(dāng)按一般常人去理解購(gòu)購(gòu)的該房屋房頂是平的,這樣可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商,要求其承擔(dān)一定的責(zé)任,以減少你的損失。

　　記者點(diǎn)評(píng):這個(gè)案例告訴購(gòu)房者,在購(gòu)購(gòu)頂樓、頭層、花園閣樓、附有平臺(tái)的房屋一定要多看、多問(wèn),因?yàn)檫@些房屋與一般樓層可能存在某些不同的地方,因頂樓設(shè)計(jì)往往會(huì)考慮建筑外觀而跟正常理解的房屋頂部結(jié)構(gòu)有所區(qū)別。

　　銀行不放款是否可退房?

　　趙先生與某房產(chǎn)公司簽訂了《商品房購(gòu)賣(mài)合同》,約定趙某以總價(jià)款65萬(wàn)(頭付15萬(wàn),銀行按揭50萬(wàn))購(gòu)購(gòu)一套三房的商品房。銀行在審批趙某按揭貸款資料時(shí),經(jīng)查詢(xún)得知趙先生存在信用記錄不良情形,且趙先生購(gòu)購(gòu)的商品房屬于套房,于是未予放款。現(xiàn)趙先生要求向房產(chǎn)公司退房。

　　律師建議:作為消費(fèi)者,一個(gè)完全有民事行為的人,要對(duì)自己的行為承擔(dān)法律責(zé)任,因?yàn)閭€(gè)人的信用問(wèn)題而造成不能按揭,退房是沒(méi)有合法理由的。雖然有關(guān)規(guī)定表示,由于不可規(guī)責(zé)的原因而不能簽訂并不能履行的合同,是可以解除合同的。但這里面有兩個(gè)解釋,不可規(guī)責(zé)雙方的原因,不是開(kāi)發(fā)商也不是消費(fèi)者,是政府或者銀行的原因,導(dǎo)致這個(gè)合同不能履行,趙先生是因?yàn)閭€(gè)人信用問(wèn)題而不能放款,這種情況他是不能要求退房的。

　　記者點(diǎn)評(píng):記者提醒購(gòu)房者,在購(gòu)房簽訂購(gòu)房合同之前,應(yīng)該通過(guò)所選擇的貸款銀行先查詢(xún)個(gè)人的信用情況,這樣避免交了頭付后因?yàn)檗k理不了貸款而出現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商扯皮的事件。另外,作為開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該在銀行批復(fù)貸款后再辦理相關(guān)的確權(quán)工作,以免耽誤購(gòu)房者的精力與時(shí)間。

　　延遲交樓可按合同約定要求賠償違約金

　　陸女士在2007年初購(gòu)購(gòu)了東城五環(huán)路一處房產(chǎn),購(gòu)房合同的交樓時(shí)間是2007年12月31日,后來(lái)開(kāi)發(fā)商將交樓時(shí)間推遲至2008年4月30日。2008年4月30日業(yè)主去收樓時(shí)開(kāi)發(fā)商卻不能提供該樓盤(pán)的竣工驗(yàn)收合格證,直到現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商還不能提供該樓盤(pán)的竣工驗(yàn)收合格證正常交樓。此外,現(xiàn)在東莞推遲交樓的每天平均賠償額是購(gòu)房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之3,而購(gòu)房合同上的賠償卻是萬(wàn)分之0.25,遠(yuǎn)低于市場(chǎng)平均水平。

　　律師建議:開(kāi)發(fā)商延遲交樓的,應(yīng)按合同約定向業(yè)主賠償違約金,如果業(yè)主認(rèn)為約定的違約金低于造成的損失,在起訴時(shí)可以向法院提出要求調(diào)整違約金,但業(yè)主需要提供相關(guān)證據(jù)證明自己的損失比合同約定的違約金大,否則按合同約定標(biāo)準(zhǔn)賠償。延遲超過(guò)合同約定的期限,業(yè)主還可以主張退房。

　　記者點(diǎn)評(píng):因?yàn)檠悠诮粯嵌斐赏朔康陌咐簧?但是能打贏官司的仍不多,其中主要是對(duì)逾期交樓的時(shí)間難以取證。因此在購(gòu)房者簽訂合同時(shí),應(yīng)該詳細(xì)向律師了解,必要的時(shí)候可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　公共部位維護(hù)應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)

　　黃小姐是南城某樓盤(pán)一期的業(yè)主,入住不久,發(fā)現(xiàn)電梯上下時(shí)的噪音很大,于是多次向該花園管理處投訴,管理處聯(lián)絡(luò)電梯公司來(lái)維修,維修后效果有所改善,但不久又恢復(fù)原來(lái)的情況,黃小姐該怎么辦?

　　律師建議:電梯屬于小區(qū)的公共設(shè)施,屬于物業(yè)管理中對(duì)公共部位維護(hù)內(nèi)容部分,所以維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任由物業(yè)管理公司承擔(dān)。因電梯保養(yǎng)維護(hù)需要專(zhuān)業(yè)知識(shí),實(shí)踐中物業(yè)管理公司往往會(huì)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的電梯維護(hù)公司對(duì)此進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng),但并不能轉(zhuǎn)嫁物業(yè)管理公司對(duì)電梯的保養(yǎng)維護(hù)責(zé)任。

　　記者點(diǎn)評(píng):如果電梯噪音是由于維護(hù)不當(dāng)造成的,責(zé)任由物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任,可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)責(zé)令其限期整改；如果噪音超過(guò)國(guó)家規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn),可以向環(huán)保管理部門(mén)投訴,由行政管理部門(mén)責(zé)令物業(yè)管理公司消除噪音。

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