“小戶型投資，較好帶精裝修，而且在**沿線。在成都，由于租金太低，大多數小戶型很難靠出租收回成本。”本報投資故事欄目主人公姜先生的觀點，道出了小戶型投資的真實狀況。

　　并非所有小戶型都能賺錢，這種觀點同樣得到了業界人士的認可。星彥地產總經理張猛認為，除了在物業管理、地段優勢、精裝優勢和開發商品牌優勢等幾個方面比較突出的小戶型可能有一定市場空間，投資一些區域較差的小戶型可能面臨陷入投資泥潭的尷尬。受周邊物業環境所限、租金回報率普遍較低，二手房轉手壓力大，可能是部分小戶型投資不得不面臨的難題。

　　低租金很難保證

　　“住宅租金水平太低，我基本上不追求租金回報，寧愿房屋空置等待升值！”投資者吳女士在過去幾年中投資了多套房產，主要以溢價升值為盈利模式。兩年前，她曾投資萬科金域藍灣的小戶型，中介公司曾多次建議她投入一筆資金裝修后出租，但她較終放棄了這種想法。“事實上，小戶型客戶的承租能力和二手市場的出價能力都很受限制。”吳女士算了一筆賬，如果投入10萬元裝修，房子在4年內出售的話，頭先二手交易時裝修費無法被購方認可，而區域周邊物業租金水平決定了自己所投資物業的租金，金域藍灣的小戶型租金要超過2500元很難。因為在城東能承受這種租金水平的客戶，對裝修標準等要求要苛刻得多。

　　同樣的道理在市區小戶型中也得到體現。“超過2500元的租金，一般的白領承受肯定有壓力。”吳女士分析，能承受更高租金水平的租房族，可能將目光瞄準社區環境和配套更具優勢的物業。這是小戶型出租不得不面臨的現實問題。比如現在正在熱銷的市某精裝小戶型物業，周邊同類物業租金普遍在1500元左右，即使項目在管理方面有優勢，租金要突破2500元相當有難度，因為承租者可以選擇面積空間更大的戶型。

　　“一些在三環外的小戶型，可能面臨更大的出租難題。”張猛說，頭先是周邊物業將參與出租市場競爭，其次一些面積在40～60平方米的單間或套一房源，除非有酒店物管和配套服務，否則很難實現高租金。

　　二手房轉手壓力大過預期

　　很多投資單純地以為，不一定依賴租金回報，完全可以等待物業升值后出手賺取利潤空間，事實上這有可能是一種假象。小戶型面臨的二手房轉手壓力，可能大過多數人的預期。

　　現在市區很多精裝小戶型價格動則上萬元，為了控制總價，很多開發商都將戶型設計為

　　單間或小套一，面積多數在50平方米左右。“這類物業只能作為過渡性需求，無法長期居住。”吳女士分析，即使在二手房市場，其對象仍然為投資者。如果以30%的盈利目標看，50萬元的房源銷售價將達到65萬元，而租金同期同比增長的可能性很小，這意味著接手的下家投資者，必須衡量其率。因為其接手后，如果繼續以盈利30%計算，這套65萬元的房子售價將超過85萬元，而此時租金回報率可能只有2%。這意味著從租金回報角度看，這套房子在二手房階段基本失去了投資價值。在不具備長期居住價值的前提下，這類小戶型將不得不面臨有價無市的巨大壓力。

　　張猛說，不排除一些地段優勢、品牌優勢、精裝修品質不錯的小戶型租金大大超過周邊物業，但這畢竟是少數。而當開發商集中將目光瞄準小戶型時，這一傳統的投資型物業并非全都一片光明。

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