“避稅”陷阱

　　“陰陽合同”隱患多，避稅難避法律責任

　　案例一：小王較近在北京五環外購了一套三居室，面積150平方米，成交價為150萬元。但在房管所網簽時，小王與原房主簽訂的價格顯示的是75萬元。“網簽合同是假合同，這個價格主要是用來避稅”。小王解釋說，原房主購購這套房子花了75萬元，而75萬元是稅務部門對這個區域房子認可的較低納稅價格。“按照契稅是房子成交價的3%計算，光契稅一項就可少交22500元。而通過做低房價，原本需要支付的營業稅也做沒了。”小王面露得意地說。

　　從2005年6月1日起，為了穩定房地產市場，我國開始執行普通商品房、非普通商品房區別征稅，并且對出售方征收營業稅、個人所得稅等，大大增加了非普通商品房及出售方的稅負，而轉讓方的稅負又轉嫁到了受讓方，于是購賣雙方為了少付稅費，多采取做低房價的方式來逃稅，并且以“避稅”的幌子來掩蓋違法的真實目的。通常的操作方式是購賣雙方簽訂“陰陽合同”，或者簽訂“主合同”和“補充合同”。簽訂“陰陽合同”，即簽訂一份總房價較低的合同，作為辦理過戶手續之用的“陽合同”，同時簽訂一份反映真實成交價格的“陰合同”。簽訂“主合同”和“補充合同”的操作方式更為簡便，購賣雙方只簽訂一份價格虛假的購賣合同用來辦理過戶手續之用，真實的成交價格則通過簽訂補充協議的方式來約定。

　　律師提醒：這樣的“避稅”方式是違法的，違法必然存在違法成本，一旦被查出，不但要補足應繳的稅款，而且還面臨高額罰款。更為嚴重的是，這樣所謂的“避稅”方式在近幾年已經引起了一定數量的糾紛。過戶前頭先要核稅，核稅通不過，則無法交易，糾紛自然而生，多出的稅費到底誰來承擔就成了雙方爭議的焦點。此外，如果是通過貸款方式購房，由于頭付款是按真實房價支付的，而交付貸款銀行的必須是房地產交易過戶用合同，如果頭付款和購賣合同有出入，貸款也不能獲得銀行批準，這樣也會引起雙方的糾紛。

　　綜上，在二手房的交易過程中，做低房價表面上看是省錢了，實則是法律陷阱，一旦落入，煩惱無窮。

　　“貸款”陷阱

　　假收入證明不可信，做高房價不可取

　　案例二：宋女士是一名公司白領，月收入6000元。較近購了一套二居室，擬申請貸款80萬元，期限為20年。而銀行要求其月收入至少為1萬元，為了使貸款獲批，宋女士找到了公司財務主管，為她開具了月收入1萬元的收入證明。結果銀行還是沒有批準宋女士的貸款請求，原因是月收入過萬達 (論壇 新聞)到申報個人所得稅的條件，而銀行通過查詢得知，宋女士并沒有出現在納稅名單中。銀行的解釋是，要么宋女士收入證明作假，要么宋女士有逃稅嫌疑，而這兩項都是申請人不良信用的體現。

　　在二手房購賣時，購房者大多采取貸款方式支付部分房款，但是由于銀行審核房貸有一定的標準，比如購房者的還款能力、信用狀況、房齡、房屋價值等，所以有部分購房者不一定能獲得購房貸款，由此也引發出一些陷阱。

　　從各個銀行對于購房貸款的審批要求上看，月還款額需要匹配的收入證明，比如月收入是月還款額的一倍。一些購房者的收入可能無法達到銀行的要求，于是只能做假的收入證明用于購房貸款。

　　律師提醒：提供假收入證明一旦被銀行查出，就可能進入不良信用黑名單，不但該次貸款無法通過審批，而且也會成為今后貸款的障礙。所以，購房貸款時應該先咨詢貸款銀行，量力而為，勿讓假收入證明成為影響交易的陷阱。

　　案例三：江西南昌的周先生新近購購了一套單位附近的房子，成交價為40萬元。在向銀行申請貸款時，周先生提供的成交價格被增長為55萬元。但是銀行對這套房產的評估價為35萬元，批給周先生的貸款為24萬元。“冒著很大風險與原房主簽了這份‘高房價協議’，沒想到還是沒有騙過銀行”。周先生苦笑道。

　　相比逃稅而做低房價，有的購房者還會故意和上家串通做高房價，方法基本和做低房價類似，其目的是為了獲更高額房貸。

　　律師提醒：做高房價有違銀行房貸規定。二手房的房貸頭付款是有比例要求的，目前大部分銀行規定為3成，做高房價無疑屬于“騙貸”，要承擔相應的法律責任。此外，銀行對房地產進行評估后認為實際價值并沒有合同價高，購房者也可能無法貸到預期的成數，容易引發交易雙方糾紛。

　　“中介”陷阱

　　頭承諾不可靠，看房背后有玄機

　　案例四：通過房產中介，天津的張先生看中了一套三居室，成交價為80萬元，中介公司表示，這套房較低可以貸到50萬元。張先生很快簽訂了購房協議，并向中介公司支付了30萬元頭付款。但是在申請銀行貸款時遇到了麻煩，按照張先生的還款能力和這套房子的價值，銀行只批貸25萬元，還有25萬元的缺口。張先生急了，希望退房并要回先前支付的中介費和頭付款。中介說，協議上并沒有保證你能貸到款，中介費和頭付款不能退，缺口25萬元只能由張先生自己想辦法。張先生現在一臉茫然。

　　中介公司為了促成交易，會作出一些口頭承諾，如保證購房者能夠獲得一定數額的貸款等，而中介作為專業的房地產經紀、房地產居間機構，往往都會得到購房者的信任。但是中介的這些承諾并不以書面的形式固定，也沒有任何責任可言，一旦承諾無法實現，承擔責任的還是購房方。

　　律師提醒：在簽約前，一定要對房產情況及自身經濟實力和貸款能力有個清醒的認識，不能聽信中介的口頭承諾，以免引起不必要的麻煩。

　　案例五：通過一家房產中介，河南鄭州的孫女士看上了一套二居室。但因為另一家中介公司的掛牌價稍低，孫女士與另一家中介公司達成了交易，并支付了中介費。但不久后，先前帶孫女士看房的那家中介將孫女士告上法院，要求追究其違約責任并勝訴。原來，在看房時，孫女士在中介提供的看房單上簽字，而這個看似不重要的看房單其實是一份無終止期限的居間協議，明確約定了通過其他中介公司成交同一套房屋的，要承擔與中介費相同金額的違約金。

　　在購購任何一套二手房時，購購方頭先要做的一定是先看房，看房滿意后才會作出購購決定。在大多數人的概念中，購賣雙方交易成功了應當支付中介費，否則就不需要支付中介費。中介公司在帶購房者看房前通常都會要求購房者簽署一張看房單，大多數購房者都會忽視看房單的具體內容，輕易就簽字了。而看房單上也有玄機，有的看房單甚至會約定看房后，只要較終看房人購購了該套房屋，無論是否通過該中介達成交易，都要承擔相當于中介費或一定金額的違約金。

　　律師提醒：簽訂“看房單”和簽訂居間協議時，一定要先看清具體的內容，不能想當然。中介公司為了保護自己的權利往往在居間協議中會約定各種各樣要交易雙方承擔違約責任的內容，這本無可厚非，但是購房者或售房者也要保持清醒的頭腦，否則很容易落入疏忽造成的陷阱。

　　“合同”陷阱

　　合同較好當面簽，留下“空格”隱患多

　　案例六：在沒有見到房主的情況下，山西太原的曹先生與中介簽署了一份購房意向協議。中介口頭承諾，稅費和中介費由購賣雙方共同承擔。但是等曹先生拿回三方協議時卻發現：意向協議較后一條“其他約定”之后的空格在自己簽字時還是空白，等賣方簽完了上面居然添加了“交易中所發生的所有稅費均由購方承擔”。曹先生不認可，但是百口難辯。

　　中介公司在購房者有意購購房屋時，會不失時機的催促購房者簽訂預先制作的一式三聯的格式意向協議，并由購房者支付為數不多的意向金。約定購方簽字后，意向金則轉為定金。但是為了避免購賣雙方提早碰頭而造成跳過中介私下交易的情況發生，中介也尋找著保護自己權益的方式來促成雙方交易，先不讓購賣雙方碰頭，意向協議通常由購方先簽，然后由中介拿給賣方簽，而購方簽字后，一式三聯的意向協議均被中介拿走。

　　律師提醒：由于格式的意向協議是預先制作，會留出空格便于填寫，所以先簽約的購方千萬要注意，對于不需要填的空格一定要劃去，不要留有空白的空格。當然合同的簽訂較好能在三方都在場的情況下進行，并當場留一份原件在手上，以免帶來不必要的麻煩。

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