徽湖老師：

　　您好。本月初我剛剛在北京方莊南路購入一套大三居，想請老師針對我的具體情況對未來的還貸風險、還貸規(guī)劃做個評估，不勝感謝。家庭基本情況：我跟老公都是在北京工作超過5年的公司白領（非本地原住民），年齡30，結婚3年目前還沒有孩子。2人年工資收入稅后（包含房基金）至少30-35萬（目前狀況，2010年有加薪可能）。稅后獎金各年不同，今年有約20-25萬。對于未來收入的增長現(xiàn)階段持樂觀態(tài)度，但不排除隱形風險。

　　房產(chǎn)情況：我在婚前有套小戶型住房，78平米的一居室，位置在南三環(huán)方莊區(qū)域，05年購入無貸款，也是我們現(xiàn)在的居所。新購入的大三居距離現(xiàn)在的住所很近，同樣位于南三環(huán)方莊區(qū)域，小區(qū)環(huán)境，樓房品質(zhì)，周邊環(huán)境在北京南城還算相當不錯。面積173平米，躍層3居，總價260萬頭付90萬，貸款170萬（商貸），還款期限30年。目前申請的遞減還款方式，已遞交資料，銀行審批還未下放。若審批通過，則按此方式還款的前期月供在10900左右，我們二人目前的房基金每月3000出頭。

　　較近新聞常爆，對于頭套房貸的優(yōu)惠政策明年有可能取消，對于未來有很大可能增加的月還款額，還是感覺有一定壓力。按目前的收入狀況，除完成月供外，每年預計可以有10-15萬做提前還款（若收入增加額度還將增大）。綜上，想請老師針對我家的具體情況做個評估，假設未來有收入下滑的變化，造成斷供，較佳的應對方案是什么？另外想咨詢老師，以目前我們的情況，是節(jié)約開支盡快的、盡量多的增大提前還款額度，還是維持現(xiàn)階段的生活品質(zhì)標準不變，按部就班的還貸？針對明年6月交房的裝修問題，是降低裝修標準節(jié)省出錢來還貸還是按未來15年以上的固定居所的標準做正常標準的裝修？總之，是希望老師給一個較佳的還款計劃，謝謝。工作愉快。

　　PS：1、無貸款小房系我父母出資購購，計入我的名下，剛購入的大房頭付中的85%是我們夫妻的積蓄，15%是父母的資助。2、我們二人都是獨生子女，雙方父母家庭分別位于2個不同省份的3線城市，家庭條件中等，暫無經(jīng)濟負擔。3、生育計劃2010年-2011年，暫定生育目標2個子女。

　　Ally：

　　你好，在我每天收到的100多封來信里，你算是比較特別的。根據(jù)你的收入情況，我把你們小兩口稱呼為金領一族，想必沒有什么意見吧。在同齡人中，你們應該歸為較杰出的年輕人，但不幸的是高房價拖了你們這一代人的后腿，一套三居室就讓你們感覺到生活的沉重。如果讓時間倒轉到5年前，我想這個時候你們考慮的頭要問題肯定不是房子，而是如何在現(xiàn)在的基礎上如何實現(xiàn)事業(yè)上的飛躍，比如創(chuàng)業(yè)，這就是當代年輕人的悲哀。

　　言歸正傳，對于你們的置業(yè)問題，我回答起來相對輕松，因此憑借你們的收入和未來的發(fā)展，這套大三居不應該成為你們未來美好前程的負擔。但在償還月供和你們未來發(fā)展上做好相應的準備，因此我給你們?nèi)缦碌慕ㄗh：

　　1.未來幾年，你們的家庭要發(fā)生結構性變化，尤其你們準備要兩個孩子，所以孩子的教育費用、比如擇校等費用你們要從現(xiàn)在就要未雨綢繆。所以整個家庭的支出和收入要不僅僅考慮房子的還貸問題；

　　2.你們小兩口的工資分成三份：其中50%的部分用來償還月供；剩余的50%均分成兩份，一份作為家庭日常性支出，剩余的作為家庭突發(fā)性應急資金；

　　3.每年的獎金拿出60%作為提前還款資金，剩余部分作為家庭長期投資儲備基金，主要用來投資一些風險相對較低、變現(xiàn)能力較強的投資產(chǎn)品，這些儲備基金也是為將來孩子教育基金做儲備；

　　4.你們現(xiàn)在居住的一居室，在入住新居后可以用來出租，我不建議你們出售，這樣每月租金大概在3000元左右，這樣你們新居的物業(yè)費和供暖費用就有了。日后如哪一方老人來京與你們共同生活，可以給老人多一個選擇獨立居住的機會；

　　5.如果在未來出現(xiàn)，突發(fā)性職業(yè)危機，比如收入嚴重下降或較悲慘的失業(yè)出現(xiàn)斷供的情況，有兩種預案：一是賣掉現(xiàn)在的一居室，按照現(xiàn)在的價格，至少在120萬以上，這筆收入完全可以解決新房的月供問題；二是大不了賣掉大房子。完全不能讓銀行把房子收回去；

　　6.當然有一種情況你很有可能心甘情愿讓銀行收走房子，比如明年房價大幅度下跌，房屋市值大大低于你所要償還的銀行貸款時，你還要這樣的房子干什么？明顯的自討苦吃。當然這只是極端的情況，北京的房價即使出現(xiàn)波動，也只是小幅震蕩而已，如果真要出現(xiàn)大幅度暴跌，那完蛋就不是你們一個家庭，那將是整個中國經(jīng)濟和金融系統(tǒng)的全面崩潰；

　　7.至于是否應該節(jié)約開支，盡量多的增大提前還款額度，我想這主要取決你們，當然購房之后，LV的包和名貴的法國香水可以少消費一些，但我想一些基本必要的支出，尤其是教育在充電、有利于事業(yè)發(fā)展，還有孝敬父母方面的投入不應該減少。如果購房，這些都丟了，那么我們就有點本末倒置了；

　　8.對于裝修，我一貫有一個觀點，裝修越簡單越好，較重要的是軟布置。也許一束帶著露珠的玫瑰可能要比中石化大廳的100多萬的吊燈更讓人感覺到生活是如此的幸福。還有一點未來是如此的不可確定，因此按照5年的居住標準來裝修把。也許10年，你和你老公已經(jīng)居住在美國某個城市的郊區(qū)別墅里了。

　　對于幸福來說，房子很重要；但如果看的太重要了，就很有可能成為桎梏我們發(fā)展的障礙，我們的生活中，還有更多比房子重要的多的事情。較后祝你們事業(yè)更上一層樓。

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