中金報告認為,我國物業(yè)稅可能采取香港及新加坡模式,對土地使用權及住宅所有權征稅。同時可能設定以物業(yè)價值為稅基,稅率在0.5%-2%之間。

　　“物業(yè)稅稅基確定可估算物業(yè)價值和估算物業(yè)租金兩類,預計我國將以物業(yè)價值為稅基;稅率的確定較為復雜,一般來說,各國稅率范圍很大,從零稅率到3%以上,總體來看,普通居民自住用房稅費在1%左右,而高價位或多套住房稅率在2%以上;另外,從承受能力來看,發(fā)達國家物業(yè)稅占可支配收入比例約為2%左右,稅負較高國家占4%左右;借鑒以上經驗,我們認為我國物業(yè)稅征收稅率普通自住型大致為0.5%-1%;高端及多套住宅稅率為1.5%-2%;對于特別高端的住宅可以征收2.5%左右的稅率。”中金公司分析師白宏煒表示。

　　對于物業(yè)稅出臺對房地產市場的影響,中金公司認為,從中長期來看,物業(yè)稅增收提高了居民持有成本,從而對房價有抑制作用,按1%的稅費,征稅后房價將理論上下降15%-20%,房價同時還要受到市場供需影響;另外由于對多套住房/高端商品房稅率較高,所以推行物業(yè)稅短期內將增加二手房供應,打壓高端商品房需求,房價也將被迫下降。

　　中金報告表示,從中長期來看,住宅市場價格會受到物業(yè)稅負面影響,主要是因為購房者對成本下降的預期,持有成本上升(可支配收入減少)。土地出讓金中減少了土地租金這部分,即使土地成本從量而言沒有減少,市場也會期望新的住宅物業(yè)有相對較低的售價。同時由于持有成本的上升和可支配收入的較少,購房能力勢必下降。從租金收益的角度來看,中國現在的平均租金回報率在5%-6%左右。對物業(yè)征收1%的物業(yè)稅率相當于對租金征收15%-20%左右的稅率。如果保持投資收益率不變及不考慮市場供需的情況下,征收1%的物業(yè)稅率所對應的房價要下跌的幅度應該在15%-20%左右。而且,高端住宅的投資收益率相對也比較高。所以物業(yè)稅對于高端物業(yè)房價的負面影響可能會隨房價上升而呈現一個邊際效用遞減的情況。超過1%的稅率后,每增加1%的物業(yè)稅稅率對應的房產價格下降幅度應該會小于17%-20%。此外,住宅市場價格在中長期仍舊受市場供給需求的影響,而這部分影響會對物業(yè)稅影響產生對沖或者放大的作用。

　　在住房供給的變化方面,中金公司認為,對存量的影響是在開征物業(yè)稅的短時間內二手房供應增長。征收物業(yè)稅會將市場囤積的二套及二套以上的房源釋放出來,對二手房市場的價格形成下行壓力。一手房市場也會相應受到波動。我們估計目前市面上的二套房及以上的囤積量占市場供應總體的10%左右。如果這些房源全部釋放,二手房市場會在短時間內增加大約10%左右的房源?；诔鍪鄣钠惹行?可能會以市場折扣價出讓,進一步打壓二手市場的房價。

　　從增量的角度來看,開發(fā)商的供應量應該會有所下降。雖然土地成本會下降,但是由于物業(yè)稅增加了持有成本,購房者可能會在住宅價格上尋求更大的折扣。特別是當市場上已付地租物業(yè)與未付地租物業(yè)并存的情況下,購購者可以進行橫向比較。所以物業(yè)市場價格下降可能比土地成本下降幅度更大,從而減少開發(fā)商的盈利率。此外,由于物業(yè)稅對投資需求,多套房購購需求及高價房需求的打壓,會使得開發(fā)商對市場的預期變得更為審慎,而控制市場供應。

　　“對結構增量的影響主要體現在高端房型向中端房型轉變這一變化中。因為高端住宅將會被征收較高的物業(yè)稅。從而加重投資者和購房者的持有成本?！敝薪饒蟾娣Q。

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