許多人曾經(jīng)預(yù)測(cè)過(guò)、期盼過(guò)，2009年的房?jī)r(jià)能夠下跌。然而，今年的樓市不僅出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，而且真正上演了“七月流火”。

　　入夏以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)量齊漲”，現(xiàn)在不僅北京、上海、深圳、廣州這些一線大城市房?jī)r(jià)大幅度反彈，一些二三線城市也出現(xiàn)了月兩位數(shù)字的環(huán)比增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，上半年很多城市的商品房銷售均價(jià)悄然回到了2007年的高位，部分城市的成交量還創(chuàng)了新高。

　　消費(fèi)者熱議購(gòu)房，炒房團(tuán)卷土重來(lái)，“地王”頻頻再現(xiàn)。沒有預(yù)測(cè)，沒有征兆，就像車市創(chuàng)了新高，股市漲得咂舌，2009的中國(guó)樓市再次上火。

　　意外之火

　　經(jīng)歷了2007年的狂漲，2008年的低迷，面對(duì)2009年的樓市，年初幾乎所有的專家、學(xué)者、開發(fā)商都認(rèn)為：2009年樓市至少還有20%的降價(jià)空間，可能回到2007年年初水平，或者會(huì)比2007年初的價(jià)格再降1000—2000元/平方米，與2006年均價(jià)相當(dāng)。

　　那時(shí)候，消費(fèi)者普遍感覺，2009年房?jī)r(jià)會(huì)下降。因?yàn)椋S著一系列宏觀政策調(diào)控，開發(fā)商的資金壓力加大，他們將不得不降價(jià)促銷來(lái)自救。于是，購(gòu)房人大多采取了持幣觀望的策略，相信2009年房?jī)r(jià)回調(diào)是必然的，都想等一等，等著抄底。

　　但2009年以來(lái)，先是“小陽(yáng)春”，而后又像脫韁的野馬狂飆，大部分消費(fèi)者的希望成了幻想。

　　5月份，金融危機(jī)的陰霾還未消散，寬松的貨幣政策，促使樓市開始強(qiáng)勢(shì)反彈。6月份，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布較新調(diào)查數(shù)據(jù)，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，環(huán)比上漲0.8%，實(shí)現(xiàn)了今年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比頭次雙雙上漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)商品房銷售面積34109萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7%。北京、天津、重慶、深圳、杭州、武漢等城市住宅成交面積的同比增幅接近或超過(guò)100%，相當(dāng)于2007年上半年的水平。福州、寧波等二線城市住宅成交面積的同比增長(zhǎng)幅度在200%左右。

　　深圳、上海、北京等地的房?jī)r(jià)更是瘋狂發(fā)燒。3-6月份，深圳商品房住宅均價(jià)呈階梯式迅速攀升，10971元/平方米、12203元/平方米、12550元/平方米、14758元/平方米，房?jī)r(jià)不斷刷新紀(jì)錄。熱辣的6月，北京商品房住宅成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到13302元/平方米，比1月份上漲了2864元/平方米，漲幅達(dá)到27%；上海商品住宅成交均價(jià)高達(dá)15525元/平方米，環(huán)比上漲11.83%，創(chuàng)去年6月份以來(lái)的新高。

　　中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海說(shuō)，現(xiàn)在不僅是一手房熱賣，連二手房也很火爆，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度已經(jīng)超過(guò)了2007年，如果說(shuō)2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)稱得上“兇猛”的話，那么2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是“瘋狂”。

　　出乎所有參與者的意料，2009年的中國(guó)樓市，就這樣火了。

　　政策點(diǎn)火

　　是經(jīng)濟(jì)危機(jī)給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了迅速?gòu)?fù)蘇的機(jī)會(huì)。正如網(wǎng)友戲稱，反危機(jī)背景下的政策，將樓市燒制成了“紅臉關(guān)公”。

　　進(jìn)入2009年，全球金融危機(jī)不僅沒有減緩的跡象，而且向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)演化成了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。在這樣的背景下，為了走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的陰霾，為了實(shí)現(xiàn)保八的民生目標(biāo)，中國(guó)政府出臺(tái)了一系列政策，核心為積極的財(cái)政政策與寬松的貨幣政策。由此，樓市找到了支撐點(diǎn)。

　　2008年9月，次調(diào)整貸款利率之前，5年以上個(gè)人住房按揭貸款利率為7.83%，而5年以上公積金貸款利率則為5.22%。經(jīng)過(guò)5次降息，5年以上個(gè)人住房按揭貸款利率目前為5.94%，5年以上公積金貸款利率為3.87%。

　　以1套總價(jià)為50萬(wàn)元的商品房為例，頭付15萬(wàn)元貸款35萬(wàn)元，還款期限20年，執(zhí)行5次降息后的新利率，月供可減少395.21元，降幅14%；如果存量房貸客戶能夠獲得7折的較優(yōu)利率，月供還款可下降740.06元，降幅26%。購(gòu)房成本降低了，自然會(huì)有較多的購(gòu)房意愿產(chǎn)生。

　　隨著連續(xù)5次降息、7折按揭利息、二套房暗地松綁、減免流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)等措施的實(shí)施，政策的累積效應(yīng)大大降低了購(gòu)房的成本，也點(diǎn)起了2009上半年樓市的旺火。

　　二套房貸的松動(dòng)是房?jī)r(jià)飆漲的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容說(shuō)，由于各商業(yè)銀行沒有嚴(yán)格執(zhí)行或放開套住房的信貸政策限制，直接或間接地導(dǎo)致了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供不應(yīng)求及房?jī)r(jià)的快速飆升。

　　在易憲容看來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正由消費(fèi)主導(dǎo)向投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)換。的確，便利的融資工具，上漲的價(jià)格預(yù)期，會(huì)使投資需求變得無(wú)限大，但此時(shí)的購(gòu)房已經(jīng)不是滿足消費(fèi)那么簡(jiǎn)單。

　　金融危機(jī)以來(lái)，關(guān)于對(duì)二套房貸的限制更加成了擺設(shè)，各商業(yè)銀行可以有各種方式突破限制，幫助投資者享受各種信貸優(yōu)惠政策。

　　易憲容表示，二套房貸的政策限制非常重要，但迫于保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，對(duì)商業(yè)銀行全面突破二套房貸政策的舉動(dòng)，監(jiān)管部門只好“睜一眼，閉一眼”。

　　來(lái)自央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前3月，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房按揭貸款新增量約1000億元，與去年同期基本持平。但在二季度之后開始猛增，上半年新增量達(dá)4661.76億元，同比增幅超過(guò)150%。

　　火也政策，冷也政策。毋庸諱言，中國(guó)的樓市已經(jīng)打上了深刻的政策烙印。下半年的樓市走向，也將更多地取決于國(guó)家的政策導(dǎo)向。

　　市場(chǎng)躁火

　　在寬松的貨幣政策下，一季度樓市在“小陽(yáng)春”的路上跑得緊，各個(gè)樓盤開始暗動(dòng)漲價(jià)， 5月份，開發(fā)商明顯感覺到了強(qiáng)勁的購(gòu)方需求。

　　購(gòu)房者“購(gòu)漲不購(gòu)跌”，讓許多曾經(jīng)持幣待購(gòu)的購(gòu)房者開始追漲，自此，房地產(chǎn)商開始毫不客氣地直接提價(jià)。

　　房?jī)r(jià)飛漲，“地王”再生。近期，北京不斷產(chǎn)生動(dòng)輒幾十億元的“地王”，“地王”拍賣后，周邊房?jī)r(jià)更是應(yīng)聲上漲。主管部門加大供應(yīng)，開發(fā)商積極拍地，“地王”炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，樓市再次涌動(dòng)躁火。

　　世界銀行副行長(zhǎng)林毅夫說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多謊話。我們看到，此次房?jī)r(jià)飆漲的理由沒有改變。諸如，城市化帶來(lái)的住房需求、結(jié)婚帶來(lái)的住房需求，也就是所謂中國(guó)未來(lái)強(qiáng)大的剛性需求。

　　開發(fā)商一直用剛性需求解釋房?jī)r(jià)上漲，但中國(guó)的剛性需求到底能支持房?jī)r(jià)走多遠(yuǎn)？專家說(shuō)，沒有購(gòu)購(gòu)力的需求，很難說(shuō)是一個(gè)真實(shí)的需求。中國(guó)樓市從來(lái)不缺少需求。但高房?jī)r(jià)把真實(shí)需求逼出了市場(chǎng)，引發(fā)了過(guò)度的投機(jī)需求，衍生了大量的泡沫。

　　如果非要用剛性需求解釋上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的話，也許可以這樣說(shuō)，被壓抑一年多的剛性需求，在金融危機(jī)的背景下，在積極的財(cái)政政策與寬松的貨幣政策指引下，在各地保八的各種措施催化下，以令人無(wú)法預(yù)測(cè)的力度突然釋放，釀成了市場(chǎng)的燥火。

　　于是，一些“炒房團(tuán)”開始再度活躍，還是那些聲名顯赫的溫州人，還是那些抱著現(xiàn)金的山西煤老板。他們到處購(gòu)置房產(chǎn)，每到一處必下大額訂單，令該區(qū)域出現(xiàn)供求失衡的局面，誘導(dǎo)投資者、消費(fèi)者入市，并在很大程度上推高房?jī)r(jià)。這些投資客在炒高房?jī)r(jià)的同時(shí)，又提高了房?jī)r(jià)高漲的預(yù)期，形成一條火爆躁動(dòng)的利益鏈條。

　　錢多而生泡沫

　　上海某房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)走勢(shì)》報(bào)告用實(shí)證的方法分析了股票價(jià)格、貨幣流動(dòng)性、房?jī)r(jià)3者之間的相關(guān)性。分析結(jié)果表明，房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣流動(dòng)性之間有較高的正相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)達(dá)到0.8。根據(jù)此報(bào)告計(jì)算出，今年全國(guó)平均房?jī)r(jià)將達(dá)到3954元/平方米，同比上漲8%左右。

　　央行從2008年11月起，開始實(shí)施適度寬松的貨幣政策，今年上半年累計(jì)新增信貸7.37萬(wàn)億元，銀行大量的資金流入樓市和股市。在天量的信貸支持下，樓市僅用數(shù)月的時(shí)間，就讓銀行完成了今年一年的信貸指標(biāo)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)顧云昌表示：“現(xiàn)在銀行存款在下降，央行在快速釋放流動(dòng)性，加上對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，企業(yè)及財(cái)富都在為資金尋求出口，大量資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

　　有關(guān)報(bào)告分析指出，從樓市成交的資金來(lái)源看，不少交易資金來(lái)源復(fù)雜。但能夠影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的巨量資金，有的是一些企業(yè)從主業(yè)中抽出來(lái)的，有的是股市資金轉(zhuǎn)移來(lái)的，有的則直接是銀行貸款。

　　其他行業(yè)不景氣，投資沒有回報(bào)，大量信貸資金也在助推房?jī)r(jià)、股價(jià)，低廉的資金成本導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格的上漲。顯然，購(gòu)房已經(jīng)不是為了解決居住這一原始而單純的目的，而是轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性泡沫之下的一種畸形投資行為。

　　真的需要購(gòu)一套房嗎？

　　錢多砸出來(lái)的是泡沫，接下來(lái)的問(wèn)題是現(xiàn)在的樓市泡沫有多大？面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，真的需要購(gòu)一套房嗎？

　某研究院的一組公開數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，房?jī)r(jià)收入比較高的為深圳，為15.1，上海是9.7，北京是14.9。在二線城市中廈門、杭州處于高位，分別為13.1和10.9。某研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，這些城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超當(dāng)?shù)鼐用袷杖氲目沙惺芊秶用褓?gòu)房壓力明顯大于其他城市。

　　擁有一套房子的成本動(dòng)輒上百萬(wàn)，對(duì)高收入人群而言，房子自然不僅僅是居住場(chǎng)所，也是一種投資品。他們是有投資性需求的人，面對(duì)未來(lái)可能的通貨膨脹，而現(xiàn)金變?yōu)榉慨a(chǎn)會(huì)讓他們覺得更安全。市樓盤以及高端物業(yè)的保值能力強(qiáng)，成為投資者的頭選標(biāo)的也無(wú)可厚非。

　　但對(duì)于許多普通人來(lái)講，高昂的房?jī)r(jià)帶來(lái)的是居住成本的增加，追逐飆漲的房?jī)r(jià)前要算好一生的財(cái)務(wù)賬，或許租房更合適呢。

　　某研究院綜合研究部的研究報(bào)告顯示，今年一季度國(guó)內(nèi)房產(chǎn)租金回報(bào)率已降至4%，相對(duì)2001年一季度降低30%，處于歷史低位。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2004年至2008年，租金漲幅維持在2%上下，房?jī)r(jià)增幅卻高達(dá)6%到10%。顯然租金增長(zhǎng)緩慢，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，也許你用購(gòu)房子的錢，一輩子租住也用不完。

　　有專家說(shuō)，要不要購(gòu)房，關(guān)鍵還要看是否有長(zhǎng)期居住的需求。一個(gè)人若在同一城市居住超過(guò)3年，就有了居住的需求。如果他未來(lái)可能遷出這個(gè)城市，則沒有在本地的居住需求。當(dāng)然，有了需求，還得看是否有一定支付能力。上述條件都具備了，在什么時(shí)間和地點(diǎn)購(gòu)房，就是需要認(rèn)真考慮的事情了。

　　面對(duì)樓市的火爆，實(shí)在購(gòu)不起房子的人，恐怕是真正的“上火”；有錢但錯(cuò)過(guò)了購(gòu)房時(shí)機(jī)的人，恐怕是“窩火”。但永遠(yuǎn)不用發(fā)愁購(gòu)不上，沒購(gòu)到房，你還可以購(gòu)房地產(chǎn)股啊。<

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