同是高層住宅樓公攤面積差得咋那么大

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 981 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

100平方米的住宅看上去怎么只有60多？市民張先生一直為此納悶。近日，本報接到不少市民關于新房使用面積太小的反映。記者走訪不少在售樓盤發現，新房確實差異很大。單以公攤面積為例，有的僅占20% ，有的高達33% 。此外，有的樓盤通過陽臺、飄窗還能“擴”出使用空間。專家解釋說，受到建筑形態、樓層設計、配置設施等因素影響，比例差異較大，但一般都會在70% 以上。記者從市國土資源和房屋管理局了解到，國家對公攤比例并沒有硬性規定，主要看開發商的設計獲批結果。設計人員提醒說，公攤面積是為了滿足日常生活需要，并非越小越好。

　　發現

　　都是房子差距咋這么大

　　91平米房子使用面積僅63

　　7月30日，記者來到市南區泰州路的某樓盤，這里有3棟住宅樓，包括2棟高層建筑，1棟多層建筑。高層建筑一般為90平方米左右的中等戶型，多層建筑則為100平方米以上的大戶型。

　　記者選看了該樓盤高層建筑的兩種戶型，TE型戶型建筑面積91.12平方米，使用面積只有約63平方米，比例約為69.1%；TB型戶型建筑面積為72.56平方米，使用面積約為50平方米，占建筑面積的68.9%。對此，該樓盤售樓處的工作人員表示，其實，該樓盤高層的公攤面積約為22%，再扣除墻體占用面積等，剩下的才是使用面積，比例應該占70%左右。記者詢問說，算下來墻體要占到七八個平方米，售樓人員表示差不多。記者隨后走訪發現，類似低的樓盤不少。尤其是一些高層寫字樓和公寓。

　　76平米房子使用面積達67

　　7月30日，記者來到萬科·金色城品（查看地圖），置業顧問表示，現在主推的是76平方米和117平方米的戶型，為小高層，均價8300元/平方米。76平方米的兩室兩廳一衛戶型，包括兩個陽臺一個飄窗，倆半封閉陽臺就有12平方米，此外還免費3平方米的空調室外機小間。置業顧問介紹說，樓盤公攤20%。根據業主的計算，兩個陽臺封起來會給客廳和次臥各增加3平方米。這樣算下來，使用面積就達到了67平方米。記者算了一下，不算飄窗，都超過88%?！案鶕幎?，半封閉陽臺按一半面積計算。這樣平攤下來，每平方米也就7300元左右 ?！庇浾唠S后在保利百合花園樣板間看了89平方米的三室兩廳一衛戶型?？蛷d連著飄窗，廚房外的大陽臺既可以當儲藏室也能當洗衣間，主臥室外的大陽臺足有七八平方米。不過，書房稍微有點小，是整個房間設計中的缺憾。置業顧問表示，這種戶型已經賣光了，以后還推不推目前不好確定。

　　同一樓盤差距還不小

　　中午12時許，記者來到延吉路上的某樓盤售樓處，該樓盤全部為高層建筑，分為公寓和住宅，據售樓人員介紹，住宅的公攤面積約22%，主要是80～90平方米的中戶型。而公寓的的公攤面積約為33%，主要是50平方米左右的小戶型。他給記者算了一下，如果是89平方米的住宅，使用面積約為70平方米，但如果是面積較小的公寓，建筑面積36.51平方米，使用面積僅為約23平方米，本來就小的房子扣除公攤后成了“袖珍房”。記者隨后來到戶型較小的樣板間體驗，正好里面有兩個看房的客戶，算上記者才3個人，整個房間就顯得擁擠了。“公寓的空間就是很小，只能兩個人住。如果長住的話，兩個人住也不舒服，我還是建議你購住宅。”售樓處工作人員這樣推薦說。

　　該樓盤的公攤面積占建筑面積的33% ，在島城的樓盤中這個比例也算很高了。對此，售樓處的工作人員解釋說，公攤面積受樓層高度、樓層結構等因素影響。公寓是40多層的高層建筑，塔樓結構，里面配備有8部電梯，住宅是30層的高層建筑，屬于板樓，里面只配備了2部電梯，單單從電梯來說，公寓的公攤面積就比住宅多了許多。

　　釋疑

　　影響的因素還不少

　　島城樓市分析人士張百忍介紹說，不同樓盤公攤面積所占比例不同，影響因素很多。比如說，建筑形態是板樓還是塔樓，電梯等配套設施多寡等等。一般情況下，樓層越高、樓層結構越復雜，公攤比例也就越高。其中較主要的區別是，建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶型的板樓，通常在80%以上，戶型因為方正也容易充分利用。多層住宅的話，還能省了電梯、供水設備間等公共部位，但容積率低不節約土地。而塔樓結構可實現一梯多戶高容積率。通常僅為75%，因為除了電梯井、配電機房等都算作公攤外，一層多戶的設計形式也導致空間難以有效利用。因此，如果公攤面積大，房價比其他樓盤肯定要低一些。

　　記者在走訪中發現，除了建筑形態不同，有些開發商會通過其他方式提高。尤其是萬科、保利等外地大鱷來到青島，在戶型設計上更是大大提高。萬科、保利都曾推出90平方米小套三的戶型，甚至能高達90%，非常搶手。這種戶型的設計，在不額外增加公攤的程度上，從戶內設計方面盡量擴大使用面積。殺手锏就是半封閉陽臺和大飄窗。不過，半封閉陽臺做得過大難免有鉆政策空子的嫌疑。

　　監管

　　公攤面積比例沒硬性規定

　　業內人士介紹，建筑物公攤面積一般包括樓梯、門廳、電梯間等公共部位，以及墻體等建筑本身。有的開發商為了擴大使用面積，不惜違規縮小公攤，比如說調高樓體的斜度，減少電梯數量。青島北洋建筑設計公司工程師曲國慶告訴記者，如今普遍提高，二三十層的高層住宅約在75%左右，1/4的面積用于公攤和建筑本身。多層住宅的話，至少能達到80% 以上?！百彿渴忻窨隙ㄊ窍Ｍ褂妹娣e越大越好，但對于開發商來說，必須確保公攤滿足使用和消防需要。開發商違規改動情節嚴重的話，綜合驗收時肯定無法通過。”

　　曲工程師還表示，樓體電梯間、走廊等公攤面積是為了滿足日常生活需要。公攤面積大也不是壞事，雖然住房實際使用面積相對少了，公共活動空間也相對大了，坐電梯什么的也會更方便。

　　國家對公攤比例是否有硬性規定？市國土資源和房屋管理局房屋勘察測繪處一位工作人員介紹說，據他了解，房屋面積測量原則有明文規定，但至于公攤比例卻沒有要求，主要看開發商的設計是否能通過規劃部門的審批。項目不同，比例也會不一樣。不過，近些年來關于公攤比例的糾紛不少，房管部門2006年出臺《青島市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤細則》，具體規定了哪些設施屬于共有建筑面積以及如何分攤?！伴_發商在銷售時應明確告知公攤比例，如果購房者入住后對這一比例有異議，感覺實際使用面積縮水，可以找房屋測繪機構測量，并以此維權。”

　　名詞解釋

　　購房子要看的一些參數

　　指的是可供住戶支配的面積(也就是套內建筑面積)與每戶建筑面積(也就是銷售面積)之比。

　　套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。

　　銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。

　　是購房比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以太低，不實惠；太高，不方便。

　　容積率

　　指的是項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。

　　計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積

　　當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。

　　容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

　　所謂“容積率”，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。