作為房屋的“養老金”，住宅維修資金隨著房屋使用年限的增長而日顯重要。有調查發現，維修資金存在著資金歸集難、續籌難、使用難等“三難”狀況，同時存在被挪用和被套用的兩大風險。

　　針對住宅維修資金“支取難”、保值增值渠道缺乏的議論，物業管理專家稱，設立住宅維修資金的目的是為了房屋的“養老”，而不是為了賺錢，安全是位的，增值是位的，資金的安全和使用的公平性比效率更重要。 

　　住宅維修資金更受關注 

　　封先生2002年入住北京北四環的千鶴家園，他記得當時是按2%的比例來交納住宅維修資金，但現在還剩下多少錢也不太清楚，“沒太去關心”。 

　　《經濟參考報》記者走訪北京幾個小區時，遇到的不少業主均表示交了住宅維修資金，但對具體情況并不了解。 

　　據了解，由于建筑質量不高、維護措施不到位等原因，中國建筑的壽命相比國外較短。日前，住建部官員稱中國的住宅壽命只有30年，雖然這并 非 指 因 建 筑 質 量 造 成 的 “ 短命”，還是引起了更多人對住宅維修資金的關注。 

　　住宅維修資金被稱為房屋的“養老金”，是指業主為了住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造而繳納一定標準的錢款至專項賬戶，并授權業主委員會統一管理和使用的資金。共用部位一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。 

　　一般而言，開發商將房屋交付使用后，過了保修期發生的公共設施維修需要住宅維修資金來解決。根據2009年底施行的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，北京市住宅維修資金的交納標準為，獨立式住宅與非住宅的頭期住宅專項維修資金交存標準調整為50元/建筑平方米，而多層住宅、非住宅仍為100元/建筑平方米；高層住宅、非住宅交存標準為200元/建筑平方米。 

　　根據北京市住房資金管理的數據，截至2011年2月28日，全市已累計歸集商品住宅專項維修資金273 .39億元，歸集戶數184 .7萬戶。其中2011年2月，歸集資金1.5億元，歸集戶數9033戶。 

　　如何使用住宅維修資金？ 

　　北京豐臺區旭日嘉園業主趙女士2002年10月入住，當時交了8000多元的住宅維修資金。她告訴記者，由于沒有業委會，這筆錢一直沒有動用，小的維修都是由物業來負責的。  {$page$}

　　根據北京市住房資金管理的數據，截至2011年2月28日，北京市共有381個小區使用商品住宅專項維修資金1.23億元，維修工程涉及電梯、屋面防水等1487個項目。其中2011年2月，有8個小區11項維修工程使用商品住宅專項維修資金，使用金額210.46萬元。 

　　住宅維修資金如何使用？記者致電北京豐臺區房管局，工作人員介紹說頭先要由物業公司找相關機構鑒定是否屬于大修范圍，并征求業主意見，需要三分之二以上業主同意。然后找具有資質和營業執照的維修企業，較后將材料報到房管局進行審批。 

　　千鶴家園物業管理處的工作人員說，住宅維修資金是業主存著的，如果需要進行維修得先上報給物業公司。 

　　使用住宅維修資金的流程看上去比較繁復，記者在網絡論壇上也看到不少業主反映“交時容易用時難”。物業管理專家舒可心告訴《經濟參考報》記者，一些人認為使用維修資金的效率太低，但如果不把資金的安全和使用的公平性放在效率之前，維修資金可能很快就會被用完。 

　　按照北京市的規定，如果出現五種危及房屋安全的緊急情況，可以使用“綠色通道”，即由房屋管理單位申請，經房屋安全及設備鑒定部門出具鑒定報告后，不經業主表決直接維修。這五種緊急情況包括：屋面防水損壞造成滲漏；電梯故障危及人身安全；高層住宅水泵損壞導致供水中斷；樓體單側外立面五分之一有脫落危險危及公共安全；消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造。　　

　　資金安全增值 

　　有調查發現，維修資金存在著資金歸集難、續籌難、使用難等“三難”狀況。同時存在兩大風險，即被挪用的風險和被套用的風險。比如，物業公司可以組織三分之二的業主來表決是否啟用維修資金，這其中就可能存在做假票的風險。 

　　據了解，目前北京市80多個新建小區和20多個建成小區已發放業主一卡通，有5萬戶左右的家庭已經到了業主一卡通。有了業主一卡通后，業主可以登錄網上平臺投票，投票數目和使用情況都在卡內顯得很清楚。舒可心認為，北京市將業主的維修資金賬號和公共決策平臺聯系在一起，可以防止物業公司造假。 

　　對于這樣一筆“住宅養老金”，業主的監督顯得尤為重要。5月1日全面施行的《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》即規定，業主委員會在住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，應每年至少1次向業主公布維修金交存、使用、增值收益和結存的總額，發生列支的項目、費用和分攤情況等，業主對公布的情況有異議可要求復核。 

　　舒可心認為，比每年公布一次更重要的是，住宅維修資金應該要隨時接受業主的查詢和監督，否則業主委員會挪用了業主們的資金，每年公布一次也無濟于事。 

　　按照規定，住宅維修資金閑置時只能用來購購國債和存在銀行。由于住宅維修資金多數時候“無用武之地”，有人呼吁拓寬維修資金的保值增值渠道。不過舒可心說，拓寬保值增值渠道沒有必要，因為設立住宅維修資金的目的是為了房屋的 “ 養老”，而不是為了賺錢，安全是位的，增值是位的。

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