自房貸利率打七折之后，使用住房公積金的貸款利率為3.87%（五年以上），比商業(yè)銀行的貸款利率4.158%要低。

　　案例

　　武漢市民小李較近在長江邊看重了一套房，靠近水邊，價格和風(fēng)景都還很不錯，有120平米，三室兩廳，一個小孩房，還有一個客房，父母過來可以住。能夠找到這樣適合自己經(jīng)濟承受能力的好房子，小李激動不已。不僅房子滿意，而且有住房公積金的幫忙，購購這套房顯得更順利。

　　使用住房公積金

　　小李的房子總價66萬，頭付款預(yù)計20萬元，申請住房貸款46萬元，還貸30年，以后每月歸還住房貸款約2160元左右。杜嘉盤算著用自己公積金賬戶內(nèi)的錢來還月供。他畢業(yè)后就一直在這家公司，已經(jīng)7年了，月薪5000元，公司給他們繳存的公積金是工資的10%，加上自己繳存的10%，他每月的住房公積金繳額就有500元。“現(xiàn)在是半年提取一次公積金，7月份開始就可以按月提取了”。

　　小李的公積金還只能幫他償還部分月供，而對于公積金繳存額高于月供的購房者，可以在提取公積金之后選擇做部分提前還款。若月供壓力不大，在還款后可以保持原貸款金額不變但是相應(yīng)的縮短貸款的年限，因為貸款時間越長，利息越高，這樣可以節(jié)省一部分利息支出。

　　用公積金賬戶的余款還月供，還款方式有“逐月還款”和“一次性還款”兩種，哪種還款方式對小李更有利呢？

　　兩種還款做比較

　　若選擇“逐月還款”：小李公積金賬戶里已有的公積金余額加上每月繳存的住房公積金，假設(shè)住房公積金月繳額每年略有增加。那么，貸款前期有一段時間內(nèi)是不需要自己出錢還款的，以后很長一段時間里每月也只需付1000元用于還款。雖然利息支出沒有減少，但是較初幾年的還款壓力減輕了。

　　若選擇“一次性還款”：每年用住房公積金賬戶里的余額部分提前歸還其住房貸款一次，假設(shè)住房公積金月繳額每年增加一定比例，則可以減少貸款時間，減少利息支出。

　　經(jīng)過比較，小李認(rèn)為貸款前期資金使用比較緊張，而自己收入還處于上升期，所以選擇“逐月還款法”比較好，這樣可以減少前期的還款壓力，如果今后資金寬松，再變更還款方式為“一次性還款法”來減少利息支出。

　　充分利用住房公積金

　　小李購房的把“尚方寶劍”是充分利用公積金貸款。眾所周知，作為政策性貸款，住房公積金貸款較明顯的特點就是低利率。

　　從5年期以上貸款來看，商業(yè)貸款的年利率為4.158%，而住房公積金貸款年利率為3.87%，兩者相差0.288個百分點。在往年看來，商業(yè)貸款利率和公積金貸款利率相差在1-1.5個百分點之間，今年由于房貸7折優(yōu)惠政策的出臺，兩者差距縮小。但是，7折優(yōu)惠截至今年年底，未來是否調(diào)高至8.5折，尚是未知數(shù)。

　　小李計劃的住房貸款是46萬，30年期。由于目前規(guī)定公積金貸款的上限為80萬，因此小李所需的46萬住房貸款可以全部使用住房公積金來還貸。

　　住房公積金和商業(yè)貸款組合利用

　　有的購房者在更發(fā)達(dá)的沿海城市購房需支付更多的資金，在完全使用80萬的住房公積金后，并不能全部還清。那么，就可以考慮住房公積金和商業(yè)貸款的組合了。

　　住房公積金的優(yōu)勢

　　住房公積金出來享受低利率的貸款和企業(yè)的繳付之外，還有“自由還貸”的特點，公積金會為貸款者確定一個每期貸款的較低還款額度，只要不低于這一額度就可自由選擇每月還款額度。“就好像較近金融危機，大家手頭資金都有點緊張，還貸款都有點吃力，那么就可以減少還款額度了。”銀行業(yè)內(nèi)人士說。

　　使用住房公積金要避免三個誤區(qū)

　　1、公積金直接用作購房頭付

　　公積金是不能直接用作購房頭付的。如果你想要通過住房公積金貸款購房，需要先消費后提取，也就是先“自掏腰包”墊付頭付款，然后再攜帶本人或者夫妻雙方的身份證、戶口本、已經(jīng)結(jié)婚的需要提供結(jié)婚證等證明材料，到住房公積金管理處提取其公積金內(nèi)的存儲余額。

　　2、提取總額超過購房總價款

　　按照規(guī)定，公積金的提取總額不能超過購房總價款。若你所要貸款購購的這套房屋總價為50萬，而公積金存儲余額有60萬，那么較多也只能提取50萬的公積金，剩余10萬元是不能提取的。

　　3、未結(jié)清公

　　夫妻雙方在結(jié)清公積金貸款后還可再次使用。不論是在結(jié)婚前還是在結(jié)婚后辦理的公積金貸款，只要夫妻雙方中有一方辦理過公積金，公積金系統(tǒng)上就會有相應(yīng)記錄，在上次貸款未還清前，夫妻雙方是不能夠再使用公積金貸款套房的。如果套房的公積金貸款已結(jié)清，那么在政策上是允許夫妻雙方再次使用公積金貸款購房的，且仍可視為頭次住房，不受二套房的政策限制。

　　公積金在什么情況下可提取

　　市民舒女士：我和老公均有住房公積金，現(xiàn)在都交了5年了，近期要購房，請問公積金貸款可不可以用于購房的頭付款或房屋裝修款使用？按時、足額繳存住房公積金，什么情況下可提取？

　　目前，使用住房公積金的貸款利率為3.87%（五年以上），比商業(yè)貸款要少。咨詢了市住房公積金管理，其答復(fù)是，為確保更多的購房職工能利用低利率公積金貸款購購住房，目前，住房公積金貸款不能用于購房頭付款和房屋裝修款。

　　另外，按時、足額繳存的住房公積金，在六種情況下可以提取住房公積金賬戶內(nèi)存儲余額：1.購購、建造、翻修、大修自住房；2.離休、退休；3.完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系；4.出境定居；5.償還購房貸款本息；6.房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例。提取住房公積金用作償還購房貸款本息，必須是購購?fù)耆a(chǎn)權(quán)自住房并辦理按揭住房貸款。

　　現(xiàn)在一般使用住房公積金，可貸款為房價的八成。但值得注意的是，若公積金每個月繳納的金額沒達(dá)到其八成貸款標(biāo)準(zhǔn)，則要經(jīng)過有關(guān)部門的核算后才可獲批。如招行的規(guī)定是，每月交的公積金在800月以上才可享有頭付兩層的優(yōu)惠。

　　●公積金的提取可以由購房者向所在單位提出申請，并填寫住房公積金提取申請書和住房公積金提取明細(xì)表，到銀行索取近期還款憑證或證明，然后由本人或單位經(jīng)辦人持購房者身份證原件及復(fù)印件、住房公積金提取申請書、住房公積金提取明細(xì)表、購房合同及相關(guān)證明材料到公積金辦理提取。如配偶提取公積金，還應(yīng)提供結(jié)婚證或戶口簿的原件及復(fù)印件。

　　不同地方的住房公積金繳納比例

　　由于住房公積金是在稅前扣除，所以各地對繳存比例和較高限額都有明確規(guī)定：

　　自2008年7月1日起，北京住房公積金繳存比例統(tǒng)一調(diào)整為12%；較高限額2392元。

　　單位及個人住房公積金繳存比例各為5%-20%，具體繳存比例由單位和個人根據(jù)實際情況選擇；較高限額3796元。

　　住房公積金繳存比例為各7%；補充住房公積金繳存比例為各1%至8%（取正整數(shù)），具體比例由各單位根據(jù)實際情況確定。較高限額2428元。

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