寫“新人”的名字

　　這是大多數戀人特別是女孩子的觀點，她們認為，既然房子購了是結婚用的，將來也是給他們居住的，當然應該寫戀人雙方的名字。

　　律師說法 如果采用這種方案，那么房屋將被認定為夫妻的共有財產，貸款也認定是夫妻的共同債務。如無“借條”等其他證據，父母的出資將被認定為與夫妻兩人，歸雙方共有；若出現離異，父母也無權索回出資錢款。但如果購房后“準夫妻”并沒有進行婚姻登記，而是分手，那么“準婚房”仍將認定為雙方共有財產，貸款也視為雙方的共同債務。但對于父母的出資，如果有相應證據顯示父母出資是基于“準夫妻”雙方結婚的目的，法院也會認定這部分出資是一種附加條件的與，而條件就是雙方結婚。如雙方沒有結婚，父母有權索回出資的錢款。

　　寫父母的名字

　　持這種觀點的多數是男方家長。他們認為，雖然房子購了是結婚用的，但畢竟戀人們還沒有登記，有的期房還要等一年多才能交房，到時候分手了該怎么辦。況且頭付款全是父母出的，戀人們并沒有什么投入，因此寫父母的名字也比較保險。

　　律師說法 如采用這種方案，房屋將被認定為父母的財產，貸款也認定為父母的債務，相應的增值或貶值也由父母享有或承擔。但如果結婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，一方雖無法主張房屋，但對于已支付的貸款本息可主張為向父母的借貸，可要求父母返還并平均分割。

　　寫男方及其父母的名字

　　這種做法也較為普遍，往往是因為男方的父母出了全部的頭付款，未來還貸也主要依靠男方的收入，這婚房應算是男方家的財產。

　　律師說法 若采用這種方案，房屋將認定是男方及其父母的共有財產，貸款也認定為他們的共有債務，相應的增值或貶值由他們共同享有或承擔。而男方的相應產權份額屬于婚前個人財產，根據《婚姻法》，這部分財產并不因結婚而產生共有的結果。如果婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，女方雖無法主張房屋產權，但對于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財產，并要求男方及其父母返還并平均分割。產權證登記在女方及其父母名下的法律后果亦是如此。

　　只寫男方或女方的名字

　　在由“準夫妻”中的一方或一方的家庭獨自承擔所有房款的情況下，為了避免婚后因父母的介入而產生不必要的麻煩，很多戀人選擇了這種方案。

　　律師說法 這種情況需從兩個角度進行分析：其一，一方或一方的父母出資，僅僅登記在該方子女的名下，根據《婚姻法》的規定，這屬于該方子女的婚前個人財產，結婚后也不會自動轉化為夫妻共同財產，若出現離婚，該房產仍屬于原產權人；其二，一方或一方的父母出資，但登記在未出資的另一方名下，法院通常認定為一種附條件的與行為，如果雙方未結婚，該房屋屬于產權證上所載一方的名下，但對方可以要求返還已支付的款項。如果雙方結婚，則屬于產權證下該方的個人財產。

　　提示：單方購房問題多

　　張律師介紹，婚前單方出資購房，如果在房產證上寫自己的名字，那么按照法律的規定，則屬于自己的財產，但是許多戀人為表示自己對愛情的忠貞，就出現了這樣的典型情況：即一方出資，房產證寫另一方名字。“無論誰出資，房產的歸屬均以登記為準。”張律師說。

　　這種情況多表現為婚前“”房。此種情況多為一方要求另一方在婚前以己方名義購房，雙方之間約定，若鬧分手，房子歸還給出資一方。但這樣的情況有一個非常大的難點，就是口頭約定難取證。若房產證上寫的是非出資方名字，如果出資方想要回房屋，只有通過收集購房過程中的證據，以證明當初二人對房屋的歸屬問題曾有過約定。若是書面約定，維權比較容易，但若是口頭約定，則取證難。

　　所以張律師提示訴訟要房不容易。依據《民法通則》規定，口頭合同需要雙方都認可。但在實踐中，往往有一方不再承認當初的口頭約定。出資方若通過訴訟程序要回房子則十分困難。

　　共同購房要公證

　　張律師介紹，婚前購房，出資的一方有權要求在房產證上載明自己是權利人。因為按照我國現行法律規定，婚前財產各自所有，而房屋權屬是以房屋登記部門登記材料作為行使所有權、處分權等權利的依據。所以如果是雙方共同出資購房，為了避免上述風險，較好是在房產證上雙方共同署名，并在產權份額比例公證中約定誰拿產權證，誰拿共有權證。另外，做婚前財產公證也是十分有效的一個方法。

　　專家指出，商品房的合同上可以寫兩個人的名字，但是必須要到公證處做產權份額比例公證，約定份額。而且雙方必須在產權份額比例公證中，約定誰拿產權證，誰拿共有權證，這樣開發商才能辦理。房產證上一個名字，同時標明有共有權人；共有權證上一個名字，標明共有權比例。這樣做雖然會被很多人看作是“傷感情”的做法，卻避免了日后出現問題時極端情況的發生。

　　案例對接

　　丟了女友又“丟”房

　　二人在戀愛期間購購房屋，產權登記在女方名下，后來雙方發生矛盾未能結婚，女方要求男方搬出。男方卻認為，房屋是雙方共同購購，且自己支付了大部分頭付款，償還了部分貸款，不同意搬出。雙方為此訴至法院。

　　2006年12月，劉某以從銀行貸款的方式購置了一套兩居室住房，因與小張(男)系朋友關系，小張隨之搬進居住。過了一段時間，兩人感情破裂導致分手。劉某多次要求小張搬出，但小張至今拒絕清退房屋。

　　小張則表示，房屋是其和劉某的婚前財產，是共同購購的，房屋的頭付款大部分是他出資的，截止到2007年9月份的貸款也是他償還的，家中的裝修和家具購置都有原始的發票，如果自己與房屋沒有任何關系也不會住到里面。故不同意搬出。不得已劉某請求法院判令小張立即騰退房屋。人民法院審理認為，劉某持有爭議房屋的產權證及相關證明，證明其對爭議的房屋具有所有權，故劉某對爭議的房屋具有占有、收益、處分、使用的權利。小張未能提供任何證據證明其支付了購房款和房貸，故法院不能支持小張的主張。一審判決小張10日內騰退該房。

　　一審法院判決后，小張不服提起上訴。小張認為，他與劉某原是未婚男女朋友關系，爭議的房屋是雙方共同出資購購的，由于雙方已經決定即將舉行婚禮，所以房產證上寫了劉某的名字。但是房屋頭付款中的18萬余元、房屋過戶費、中介費、裝修費以及購置家具的費用都是小張父母出的錢。

　　二審法院認為，本案在一審開庭審理中，小張曾明確表示自己沒有證據證明自己的主張，并對劉某提交的證據的真實性沒有異議。據此認定，小張在一審中放棄自己的舉證權利。根據《較高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》的規定，上訴人應當承擔舉證不能的不利法律后果，作出駁回上訴維持原判的終審判決。

　　留置權

　　根據《中華人民共和國物權法》百三十條規定：“債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。前款規定的債權人為留置權人，占有的動產為留置財產。”

　　本條所規定的留置權是指債權人按照合同約定占有債務人的財產，在債務人逾期不履行債務時，有留置該財產，并就該財產優先受償的權利。留置權的法律特征有：(1)留置權是一種擔保物權。(2)留置權是法定擔保物權。(3)留置權具有不可分性。(4)留置權具有從屬性。留置權的成立應符合三項基本要件：(1)須債權人占有屬于債務人之動產。留置權的性質是擔保物權，因此其權利的主體為債權人。留置權的客體，應為屬于債務人的動產。(2)須債權已屆清償期。債權人留置債務人的動產，須以債權已屆清償期為條件。如果債務履行期限尚未屆滿，則債務人有權通過履行債務而為清償。(3)須債權人合法占有債務人的動產。留置權的發生需占有動產，但對動產的占有不得基于侵權行為。（編輯：驚文）

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