2006年，劉芳購(gòu)購(gòu)這套“拼接”大三居時(shí)，就是看中銷售員口中“大戶型日漸稀缺”的升值前景，但如今，她的美夢(mèng)難以實(shí)現(xiàn)了。

　　不久前，蘭州成為個(gè)為大戶型“松綁”的城市。其去年發(fā)布的16條救市新政中規(guī)定，自2009年1月1日起，將90/70（商品房建筑面積中90平方米以下比例要達(dá)到總面積70%以上）政策調(diào)整為90/50（商品房建筑面積中90平方米以下比例達(dá)到總面積50%以上）。而北京、杭州等地近日也醞釀對(duì)90/70政策進(jìn)行“改動(dòng)”。

　　“只要政策一出，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)更多純粹的大戶型產(chǎn)品。這樣一來(lái)，就讓那些‘合二為一’、‘合三為一’的戶型產(chǎn)品十分尷尬。即便它們比單一房產(chǎn)證的大戶型產(chǎn)品更為便宜，但其中的隱形費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)也是不可小覷。”對(duì)于劉芳的案例，一位業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。

　　事實(shí)上，2006年出臺(tái)的90/70政策并未難倒“聰明”的開發(fā)商們，打著政策的“擦邊球”，全國(guó)各地“一房多證”之風(fēng)盛起，不過(guò)這種做法很快遭到市場(chǎng)質(zhì)疑。究竟“一房多證”存在何種困局，困局背后有著怎樣的投資機(jī)會(huì)，應(yīng)該規(guī)避哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　游走政策邊緣

　　“我都已經(jīng)見(jiàn)怪不怪了，‘一房多證’已經(jīng)在市場(chǎng)上存在很長(zhǎng)一段時(shí)間了。因?yàn)橘?gòu)購(gòu)此類的房產(chǎn)會(huì)有很大程度的優(yōu)惠，所以我準(zhǔn)備購(gòu)來(lái)作為投資之用。”劉芳對(duì)《投資者報(bào)》說(shuō)。

　　早在3年前，劉芳購(gòu)購(gòu)這一套投資型房產(chǎn)時(shí)，并不理解這種操作方式。售樓員給她的解釋是：“項(xiàng)目開發(fā)時(shí)正趕上90/70政策出臺(tái)，所以將三居室按三個(gè)小戶型報(bào)批。因此，需要簽訂三份購(gòu)房合同，然后簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，內(nèi)容是雙方認(rèn)可在裝修過(guò)程中做了一個(gè)連通改造，并附上實(shí)際的戶型圖。”

　　近日，記者走訪了萬(wàn)科公園5號(hào)、星源匯等30余個(gè)高端樓盤。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，北京市80%以上的樓盤都存在該現(xiàn)象。

　　在北京嘉里華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司推出的 星源匯銷售沙盤上，記者看到星源匯兩座19層高的塔樓12層以下都是面積80平方米左右的一居，而大戶型價(jià)格則較為昂貴，每平方米在5萬(wàn)元左右。為了留住青睞大戶型的購(gòu)購(gòu)者，星源匯打起了90/70政策“擦邊球”：用兩個(gè)1居室“拼接”成許多中等面積的戶型。

　　2008年，萬(wàn)科無(wú)疑是較吸引眼球的開發(fā)商：在全國(guó)各個(gè)城市一系列促銷行動(dòng)掀起了樓市的降價(jià)潮。但在北京，售價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米的萬(wàn)科公園5號(hào)卻仍顯昂貴，雖然看房者絡(luò)繹不絕，但近1/3的公攤面積降低了性價(jià)比，房屋的吸引力大打折扣。

　　在戶型圖上，記者看到了170平方米的兩居室。銷售人員介紹：“它由兩個(gè)小戶型拼接而成，使用率為68%。而價(jià)格相對(duì)于3.4萬(wàn)元/平方米的純大戶型產(chǎn)品每平方米便宜了5000元左右，性價(jià)比是所有戶型里較好的。”

　　“這只是‘簽一份合同’和‘簽兩份合同’的區(qū)別，房子的兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證始終是房主的。”在開闊的樣板間中，售樓員并不諱言“一房?jī)勺C”是在規(guī)避國(guó)家政策。

　　“拼湊房”先天不足

　　目前政府對(duì)“一房多證”的現(xiàn)象沒(méi)有明文規(guī)定，于是開發(fā)商在申報(bào)戶型以及設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)等方面大玩“擦邊球”游戲。由于90/70政策的限制，很多號(hào)稱高端住宅的樓盤都熱衷于大戶型比例的提高上大費(fèi)腦筋。不過(guò)，想在盛宴結(jié)束之時(shí)，分到一杯羹也并非那么容易。

　　“小戶型項(xiàng)目目前在市場(chǎng)上不能稱為高端住宅，然而，由于很多小戶型拼接成大戶型產(chǎn)品，堂而皇之榜為高端住宅，其實(shí)在居住品質(zhì)上并不高端。”五合國(guó)際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)總顧問(wèn)劉力(劉力博客,劉力新聞,劉力說(shuō)吧)認(rèn)為。

　　據(jù)悉，這類戶型在領(lǐng)取規(guī)劃許可證時(shí)都是按照兩個(gè)或多個(gè)戶型進(jìn)行報(bào)批，竣工驗(yàn)收時(shí)也是按照兩個(gè)或多個(gè)戶型進(jìn)行驗(yàn)收，交付時(shí)則做些施工上的調(diào)整。

　　劉力研究過(guò)不少此類案例。他介紹，此類戶型一般要求客戶在簽合同時(shí)作出承諾，驗(yàn)收后才能合并施工。只要設(shè)計(jì)師花心思去“拼”，拼好的大戶型從舒適度上看和原創(chuàng)大戶型差不多。

　　“但不管怎樣，拼湊的大戶型還是存在一些‘先天不足’：走道空間偏大，公攤面積偏多，很可能有3個(gè)以上衛(wèi)生間，而且會(huì)出現(xiàn)一些暗衛(wèi)。更關(guān)鍵的是，由于兩個(gè)戶型都設(shè)計(jì)有一個(gè)廚房。拼為一套后，其中一個(gè)廚房可能會(huì)改作房間，要將煙井、煤氣管道蓋住，可能會(huì)損失一些室內(nèi)面積。”劉力如是說(shuō)。

　　他建議購(gòu)房者，如何購(gòu)購(gòu)此類戶型的話，較好選擇可以將兩個(gè)廚房合并成一個(gè)廚房的，或者可自由組合的大開間結(jié)構(gòu)戶型。

　　在星源匯售樓處現(xiàn)場(chǎng)，一位準(zhǔn)備購(gòu)房的李小姐也表示了自己的擔(dān)憂：“雖然2.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格算下來(lái)單價(jià)比大戶型低很多，但難免產(chǎn)生空間浪費(fèi)，不僅實(shí)用性不強(qiáng)甚至?xí)绊懙骄幼∑焚|(zhì)。”

　　目前，星源匯兩棟塔樓10層以下部分已經(jīng)完成了內(nèi)部裝修。由于客廳采用大理石地面，臥室則是木地板地面，一旦將兩個(gè)戶型拼接在一起，就要涉及到裝修材料統(tǒng)一的問(wèn)題。

　　而且，業(yè)主需要自己支付近20萬(wàn)元的材料和人工費(fèi)用，實(shí)際上成本并不低。

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