關鍵已投資的房屋別空置

　　有租金支撐的房子像“開工資”，月月開年年開；沒有租金支撐的房子像“一次性產品”，投資收益只有在房子出手時才能“一現”。這話有一定的道理。如今有不少房產投資者怕麻煩將已購房子空置。這既造成房產資源的浪費，又減少了自己的投資收益。其實，房產的投資收益有兩塊，一塊是增值，一塊是租金。只有玩轉增值和租金，才是合格的房產投資者。采訪中，易居中國蘭州研究院副總經理付曉龍這樣說到。

　　投資者購房為升值，這種理財思路是對的，但是購房以后坐等升值，就不可取了。一來，就住房而言，它的基本用途是居住，無論是自住還是他住，它都在釋放著應有的價值，一旦無人使用它，它的價值無法釋放，投資者就得不到；二來，持有房子也是有成本的，而且成本不低，這是投資購房與投資其他理財產品不同的一個特性。對于那些以短期持有為目的的房產投資者來說，可在拿到房子的鑰匙后，把房直接出租給裝修公司等；對于以長期持有為目的的房產投資者來說，應該對已購房產進行簡單的裝修，以提高投資房的出租收益。

　　房貸節省成本有竅門

　　易居中國蘭州研究院副總經理付曉龍告訴記者，當前，無論自住或投資，普通購房者大多需要借助銀行房貸，而各家銀行推出的房貸產品差別大、優勢各異。

　　購房者應充分利用公積金貸款。即使按照優惠利率計算，目前商業銀行5年期以上個人住房貸款利率也達到6.66%，而目前5年期以上個人住房公積金貸款的利率仍然是5.22%；其次，固定利率房貸可規避加息風險。在合同期限內利率保持不變，可規避加息風險；較后，選對還款方式也省錢。當前，房貸還款方式主要有等額本金和等額本息兩種。等額本金還款是將貸款本金平均分攤到每個月，同時購房者需付清上一還款日至本次還款日之間的利息；等額本息還款是把貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月，購房者每個月還給銀行固定金額。從省錢角度看，等額本金還款方式優于等額本息。但是，等額本金還款在初期的還款壓力會比較大。提醒提前還貸有學問提前還貸雖然能夠緩解貸款者的壓力，但卻對房貸者有著較高的資金要求。盲目提前還貸，不僅會降低生活質量，有時候反而會得不償失。但是，如果做好提前還貸計劃，不但能夠真正緩解房貸者壓力，同時還可以用富余的資金投資其他產品。

　　易居中國蘭州研究院副總經理付曉龍認為，對于手中有些存款，銀行貸款的剩余尾款年限較短，目前并無意投資其他產品的房貸者來說，可以將銀行貸款全部提前還清，這樣也能輕松些。另外，每逢年底，不少大型企業都會為員工發放年終資金，如果房貸借款人手中確實有一小部分資金，也是可以選擇部分提前還貸的，這樣也可減少些許利息支出。

　　但是在辦理“提前還貸”的細節中還是有不少學問需要房貸者注意的，例如借款人提出提前還貸需要提前向銀行進行書面或者電話申請，而各家銀行對于提前還貸的要求與規定也有所不同、提前還貸的方式各有不同，還存在提前還貸是否存在風險等問題。

　　投資二手房注意五方面

　　今年以來，蘭州各區域的房產市場價格不斷走高，各項房產交易稅費逐步實施到位并轉嫁到房價中；這些都成為二手房投資購家當前較為關注的問題。蘭州萬嘉房屋超市總經理劉超認為，二手房投資要注意五個方面：

　　頭先是區域規劃。交通改造與商業配套建設等區域規劃及區域房產較新動向都是影響區域二手房價值的利好因素。

　　其次是增量房市場。增量房會帶動區域新一輪的開發建設，有助于區域房產市場走向成熟，從而影響存量房市場價值提升，增量房供應增加緩和了區域房產供需矛盾，造成部分存量房需求者流失，從而給存量房市場造成一定沖擊。

　　第三，在售商品房價格。由于一二手房的聯動作用，區域在售商品房市場的價格檔位對于區域二手房的影響非常大；

　　第四，區域房產價格“位態”。同樣作為二手房成交的成熟熱點區域，區域房產價格所處的“位態”也會有所不同，而還處于較低“位態”的區域，未來房產價格將會處于追漲狀態。

　　第五，區域租金水平及空置期。如果一個區域房屋租金處于相對低位，而售價過高，那么投資區域房產將具備較大的風險；如果說區域房產租金較高，但空置期較長，也將會對房產的投資價值造成影響，但也要考慮將來是否有諸如大型企業落址等帶動區域租賃市場人氣的利好因素。

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　　房屋理財新角度

　　一是頭付比例常被忽視。并非比例越低越好，抑或越高越好，應由你當時的資金情況、單位有無房貸補貼、有無投資項目等因素組成。例如小A購房時頭付50%，迅速還清貸款，結果單位房貸補助提高，無法享受，大呼上當。

　　二是巧選還貸方式。除了目前主打的等額本金和等額本息，此外還有接力還貸等等，各種貸款方式的結果大相徑庭。

　　三是注意利率調整。基準利率、固定利率、浮動利率、優惠利率頻頻變化，選得好，20年70萬房貸可節省15萬元以上。

　　四是房屋增值可套現。有人常怨房屋增值有何用？其實，通過加按揭是可以套現的，可用來投資或消費。

　　五是房屋可抵押。常人只知房屋有所有權和使用權，卻鮮有知曉或使用抵押權的。如房貸還清了，還想使房屋再生錢者，此招甚妙。

　　六是房屋出租方法多。門店掛牌固然可以，但如果你力所不及，無法管理你的物業時，如何呢？國外流行叫租賃托管，他人代勞，租金你收，何不樂哉！

編輯：舒會

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