可以說，2009將是一個寬松的年份，一個有機會的年份，而不是爆炒的那個“寒冬年”、“熊市年”、“跌停年”、“探底年”。

　　所以，一家之計，一日之計，一年之計，趁著政策之火，一個理想化時期的、危機造就的、政策鋪底的投資與消費結點時間，謀劃一下你的住房夢想吧。這一年，你將得到更多的實惠與驚喜。（當然，如果你認為房價在整個2009年屬于觸底反彈或持續下跌，那么正確的等待帶來的將是你較主要的實惠。）

　　實惠一 持續降息

　　2009年是降息年。此前100天降息達5次，按照加息頻率與加息幅度折算，目前應該是6.5次，因為上一次降息幅度非常大，本次降息才回復到0.27%這個點位。按照目前的利率水準，假如你看中了某項目100平米的房子，按照該項目目前1萬元/平米的售價，購購該房子需要支付100萬。如果通過商業銀行按揭貸款的方式購購該套房子，按照新政規定，目前5年以上貸款的基準利率為7.47%，新政前一般銀行都是執行的下浮15%的優惠利率，執行的按揭貸款利率6.35%。在此利率下，30年期貸款較后需要總還款約為179萬元，月還款約為4978元，支付利息為99萬。新政后，住房按揭貸款的下浮幅度擴大30%，優惠后的按揭利率則為5.23%，在此利率下，30年期貸款較后需要總還款約為159萬元，月還款約為4408元，支付利息為79萬。依此算下來，如果在新政后購房子，僅貸款支付的利息就少了20萬，而每月還款的額度也相差570元。如果是購90平米以下的房子，能省得更多。

　　預期還有兩大利率方面的利好：

　　1、新近出臺的國務院十三條細則中規定商業銀行可以自由決定確定優惠利率，這個權限下放，極大地擴大了享受新政的消費者范圍，以經驗判斷，開發商為了銷售，一定會搞好與銀行間的公關，開發商從功利角度來說，更愿意將政策落實到有購購力的人群身上，也就是商業銀行自主利率優惠權后，更多非改善型住宅獲得了優惠機會。

　　2、降息目前并未出盡，按照預測的162基點算，還至少有四次降息空間，這還是按照既往經驗估計的，一旦經濟保增長目標、擴充投資規模目標不能兌現，無限降息也是可能的，大約在五至六次這個幅度。如果按照2004年的水平計算，上述標準購房還可節余13.8萬。

　　實惠二 頭付松動

　　頭先放松套房貸的頭付比例，將套房貸貸款額度提高到80%后，對一套90平方米，總價100萬的新房來說，購房者只需頭付20%，即20萬，而之前需要付40萬，放松對套房貸的限制后少付20萬。按照新政，你購的房子面積大于90平米，不能享受部分稅費減免的政策。但新政對住房按揭貸款利率下限的幅度有所擴大，新政前優惠是在基準利率的基礎上下浮15%，如今下浮比例擴大到30%。

　　其次就是來源于開發商促銷的頭付節約，為了刺激消費，結合目前市場上進入消費的人群購購力有限，所以部分有實力的開發商重新起用了原被廢止的營銷措施，如零頭付，或降低比例的頭付，如將裝修納入購房程序一并提供商業貸款，再由個人與開發商進行結算，開發商代為完稅等等。固然這些銷售政策，不會讓你的總支付發生節約，但現付壓力大大減輕。

　　實惠三 房購二手

　　如果你購購二手房，則除了享受相關利率優惠與稅費減免政策利好外，從目前的市場發展態勢看，你還將獲得“二手房平抑價格”，即由于政策吸收泡沫，釋放出大量以前作為投機、投資消費的二手房源，再通過戶籍松動、稅費松動、公積金貸款，結合改善型消費鼓勵一次置業者及二次置業者，向二手房市場轉移。

　　實惠四 直降銷售

　　如果你善于發現，這幾類項目在救市環境下，必須直降銷售，它們是：沒有后續土地儲備的住宅項目、高負債高土地儲備的房地產開發企業旗下項目、已入市銷售但后期開發量大的巨量型項目。

　　此外，產權調整后有些必降項目，類，新農村社區里的房子；類，作為招商引資項目并立項了的綜合用地上的附著居住型公寓；第三類，暫屬農村的合作建房；第四類，還建區多余用房。這四類房子目前被稱為“小產權房”，但由于其帶公性質，所以預期是可以被收購或調整產權讓其有名分地上市銷售或轉讓的。

　　當然小產權房是否解禁取決于國土部與住建部的角逐，地方政府如果獲得更大權力則小產權房在2009部分地獲得解禁是可能的。一旦如此，則改善型消費前提下部分小產權房或政府收購住房獲得價差，只能由中低消費中小套型的改善型購房人獲得。

　　實惠五 車房聯運

　　以前在房地產營銷中也有過購房車的案例。由于汽車消費領域的稅費內容類似于房產品，所以刺激汽車消費的政策與目前樓市的救市政策如出一轍，包括行政管理費用減免、免征部分消費稅種、鼓勵坐擁購車并且著重于中低價位中小車型，還可以環保的名義來刺激小車消費。

　　所以不排除開發商將車房聯運作為優惠促銷措施來執行，這樣，在購房車中獲得大幅優惠都不算奇事。

　　實惠六 財政補貼

　　目前財政支持房地產業消費的政策主要集中于三項，分別是公積金管制的松動與貸款消費范圍擴大、對改善型消費與城市居民頭次購購自住房給予直接的財政補貼、在融資方面允許寬余公積金進入到保障住房領域。這并不能直接帶動的消費。所以對2009年，財政補貼措施我們可以懷有理想的預期。

　　比如將財政補貼范圍擴大至：住房困難企業集資建房、公務員的改善型消費、城市低收入住房困難戶進行商品性消費的直接補貼、放松戶籍管制后對外地來本地消費，其中屬于自住性消費的可能按照普惠制給予財政扶持等等。

　　實惠七 稅費豁免

　　從2008年11月1日起，對個人頭次購購90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。從11月1日起，對個人銷售或購購住房暫免征收印花稅；暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。以一套面積為90平方米、單價1.7萬元的住宅為例，如果購房者是次購購，按照原先的標準，賣方要交合同價0.5%的土地增值稅7650元，購方合同價1.5%的契稅22950元，而765元的印花稅購賣雙方都要繳納。現在根據新政策，賣方的土地增值稅可以免交，購方的契稅只需交1%，雙方的印花稅都免交，這樣，新標準為購賣雙方各自節省8415元。總體來看，對于頭次購購小戶型普通住宅的購房者而言，各類稅費的減免，可以使總稅費下降35%左右。

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