2008年，央行在4年后重新進入降息通道；5年以上期限存貸款利率一度出現倒掛；“房貸新政”緊急出臺……諸多相關政策的迅速轉向，引發客戶重新審視“定息房貸”以及“提前還款”等措施的利弊。

　　2009年，房貸客戶是該“解套”定息房貸、還是該提前還貸，或是選擇貸款“轉會”？在做出決定前，需要對宏觀經濟走勢有所判斷。

　　關鍵詞1

　　定息房貸 “定轉浮”抓住降息利好

　　政策性事件：2008年，央行連續5次下調人民幣貸款基準利率，5年期以上貸款利率由去年年底的7.83%一路下滑至5.94%。

　　事件影響：降息對于大部分房貸客戶來說是“利大于弊”，但定息房貸客戶則面臨不小的損失。以客戶貸款100萬、10年期為例，若選擇浮動利息，在2008年的連續降息后，月供將減少近千元、承擔的總利息支出減少超過10萬元。

　　銀行推“轉貸款”業務

　　據記者從招行、光大、建行等銀行了解到，去年下半年到今年年初，在加息預期仍舊濃烈之際辦理定息房貸的客戶，其平均簽約利率達到7%左右，遠高于現行利率。

　　上述銀行一位房貸客戶經理表示，銀行方面已經開通了“定息房貸轉浮息房貸”的業務，目的即在于幫助客戶規避定息房貸所帶來的損失。

　　根據目前上海各銀行間 “轉貸款”的相關政策，只要貸款人提出書面申請，一般都可以轉換成功，在轉成浮息利率后，享受的利率下浮幅度為15%。對于頭套房貸的定息房貸，是否能按國家發布的房貸新政執行基準下浮30%的浮息房貸，仍需通過相關審批后，按照較終的審批決定進行操作。

　　同時，也有部分銀行規定定息房貸客戶必須正常還款1年以上才可轉成浮息貸款，但一般不收取違約金等費用，因此轉房貸對客戶而言沒有成本。

　　定息仍有“翻身”之時

　　值得注意的是，定息房貸客戶是否轉成浮息，不應該僅僅考慮當前的成本。

　　“目前，較樂觀的預期是到明年年中世界經濟可以穩定下來，同時明年上半年歐美等主要經濟體不會出現深度衰退。”中信嘉華銀行頭席經濟策略師廖群對記者表示，在美國接近零利率的貨幣政策背景下，明年下半年世界可能重新面臨通脹。這也就是說，到明年下半年，人民幣可能重新回到加息通道。

　　銀行業內人士對此亦表示認可，現在的利率政策是國家為刺激經濟采取的非常之舉，待利率多次下調并“觸底”后，屆時申請固定房貸，會比較劃算。

　　“理論上講，客戶與銀行簽訂定息房貸后，是不好隨便放棄的”，一銀行房貸部總經理認為，客戶明年是否選擇定息房貸，以及選擇定息年限如何測定，必須隨時掌握中國整體經濟形勢及貨幣政策后再給予定論。

　　即使明年世界經濟增長前景仍不樂觀（繼續降息），當前也不是所有的定息房貸客戶都適合轉成浮息。如2006年早期選擇辦理固定房貸利率的客戶，按照當年5年以上固定優惠利率6.08%，仍比現在5年以上基準利率6.72%低64個基點。

　　關鍵詞2

　　提前還貸 利率“倒掛”激活閑散資金

　　政策性事件：2008年10月，央行和財政部聯手推出樓市救市政策，其中規定房貸利率下浮幅度由15%提高到30%

　　事件影響：人民幣5年期存款利率和下浮后的同期限貸款利率出現“倒掛”：當時貸款基準利率是7.47%，打過7折之后是5.229%，與5年期存款基準利率5.58%相比，低了0.351個百分點。

　　用理財收益抵消利息

　　在經歷了2008年的“倒掛”事件后，“謹慎對待提前還貸”的觀點開始受到銀行客戶的重視。雖然央行的再度降息很快改變了這一極端現象，但這也證明在特殊經濟時期，閑散資金創造的價值也有可能抵消利息支出。

　　在利率“倒掛”期間，假如客戶手中有100萬元，打算購購一套總價100萬元的住房，如果從銀行貸款80萬，之后將未使用的80萬元在銀行辦理5年期定期存款。這樣他每年可以從銀行獲得利差800000×0.351%＝2808元，如果是10年期貸款，獲益近3萬元。

　　招行理財顧問認為，以之前5年以上貸款基準利率6.12%計算，部分貸款人可以享受到7折后的優惠利率是4.28%，而當前銀行理財市場上不缺年收益率5%以上的產品。即便投資者不投資銀行理財產品，在降息預期和CPI下滑的情況下，債券市場也存在投資價值。本報綜合中信證券、中金公司的分析報告發現，機構普遍預測明年債券市場的收益率可能達到5%以上。

　　同時，如果客戶是利用了公積金和商業貸款混合的組合貸款形式，提前還貸就更“沒有必要”。數據顯示，去年公積金的收益平均水平在1.8%~2.2%之間，但公積金貸款的利率卻要比商業貸款低，這就意味著投資者的貸款成本比純粹的商業貸款要低，“套利”空間更大。

　　“存抵貸”一舉兩得

　　“提前還貸有一個重要前提——沒有其他更好的投資理財渠道”，深發展房貸部人士表示。

　　值得注意的是，當前客戶投資渠道的確不寬泛，對于大部分房貸客戶而言，與其將資金投入資本市場去博取高風險收益，不如把錢還銀行“安穩”。實際上，對于這部分客戶，考慮一下目前銀行均有推出的 “存抵貸”等品種，也不失為一個兩全的選擇。

　　所謂“存抵貸”，即將活期存款賬戶與房屋貸款關聯起來，并將自己的閑置資金放在約定的活期賬戶上，就可達到少交貸款利息的目的。當存款余額超過5萬元后，銀行按一定比例將其視作“提前還貸”，節省的利息將作為理財收益返還到賬戶上。但活期賬戶上的資金并未真正動用。用此業務，使投資者在賬戶里保留一定金額的余錢，一旦行情來臨，也不耽擱投資。

　　關鍵詞3

　　房貸“轉會”擇機搬家鎖定優惠

　　政策性事件：不久前出臺的房貸新政規定，對符合條件的房貸客戶，可執行頭付2成，貸款利率下浮30%的優惠條件。

　　影響：銀行萬億存量房貸將重新定價，在部分銀行對存量房貸該不該優惠還有些遲疑時，一些小銀行已經展開了對客戶的爭奪。

　　中小銀行暗中爭奪客戶

　　理論上講，房貸新政應該于明年1月1日正式執行，但目前銀行方面的態度是，符合普通商品房概念的頭套房客戶，7折利率優惠應該沒有問題，但在存量房貸上各銀行意見不一，銀行更傾向于不打折，前提是各家銀行“統一操作”。

　　對于銀行而言，下調利率將面臨利潤大幅縮小的壓力；不下調，客戶有可能被其他銀行挖走。

　　目前，市場一度傳聞上海多家銀行曾有“價格聯盟”，即各家銀行都不會給存量客戶較低折扣。盡管這樣，業務規模相對較小的銀行，仍舊希望借此爭奪一部分客戶。目前，很多客戶其實已經收到中小銀行的短信廣告——如果將貸款通過轉按揭的方式轉移到該行，將可以享受較低的利率水平，并且客戶不需要承擔轉按揭的擔保費等費用。

　　也就是說，如果原有貸款銀行明年仍不能給予較優惠利率折扣，房貸客戶可以考慮選擇 “轉會”這一條路。“如果原有銀行不設置障礙，轉按揭大概1周內就能辦妥”，一中小股份制銀行內部人士曾對記者表示，原有銀行對提前還貸，一般都會設置2～3個月的“排隊”期。

　　繼續優惠可能性不大

　　對于客戶而言，明年在貸款利率上繼續獲得大幅度優惠的可能性將越來越小。為破解房地產市場“膠著”狀態，近期不斷出臺的政策似乎更多從銀行利益考慮。

　　中信嘉華頭席經濟策略師廖群認為，央行貨幣政策在保樓市的同時有必要考慮商業銀行的生存環境。除非西方經濟深度衰退，中國經濟面臨保6甚至保5的境地，才有可能采取大幅降息的貨幣政策。因此，明年即使有意繼續啟動房地產市場，一定會是把財政政策放在頭位，貨幣政策配合。

　　也就是說，如果當前客戶能夠通過“轉會”鎖定貨幣政策的優惠，應該是較佳的選擇。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！