土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計稅依據。

　　土地增值稅的功能是國家對房地產增值征稅。

　　其計算公式為：

　　應納稅額＝增值額*適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

　　二手房購賣要征收土地增值稅

　?。玻埃埃赌辏保痹拢保慈眨本┑囟惥殖雠_《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地[２００６]４５６號，點擊查看原文），該文件對于個人轉讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的相關問題進行了明確規(guī)定，并于２００６年１２月１日正式實施。

　　土地增值稅如何征收

　　土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超率累進稅率進行征收。

　?。ǎ保┰鲋殿~未超過扣除項目金額５０%部分，稅率為３０%；

　?。ǎ玻┰鲋殿~超過扣除項目金額５０%，未超過扣除項目金額１００%的部分，稅率為４０%；

　?。ǎ常┰鲋殿~超過扣除項目金額１００%，未超過扣除項目金額２００%的部分，稅率為５０%；

　?。ǎ矗┰鲋殿~超過扣除項目金額２００%的部分，稅率為６０%。

　　增值稅征收的兩種方式

　　，核定征收，按照轉讓二手房交易價格全額的１%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為５０萬元，土地增值稅應為５０００００×１%=５０００元。

　　，減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產評估機構的評估報告。

　　１、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：

　?。ǎ保┤〉梅康禺a時有效發(fā)票所載的金額；

　?。ǎ玻┌窗l(fā)票所載金額從購購年度起至轉讓年度止每年加計５%的金額；

　?。ǎ常┌磭乙?guī)定統(tǒng)一交納的與轉讓房地產有關稅金；

　?。ǎ矗┤〉梅康禺a時所繳納的契稅。

　　２、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

　?。ǎ保┤〉脟型恋厥褂脵鄷r所支付的金額證明；

　?。ǎ玻┲薪闄C構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認；

　?。ǎ常┌磭乙?guī)定統(tǒng)一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用。

　　土地增值稅征收實例

　　假設張先生于２００４年以５０萬元購購了一套房產，２００６年１２月將以７０萬來出售。

　?。薄埾壬荒芴峁┵彿堪l(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為７０００（７０００００×１%）元

　　２、如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為５０萬，那么可扣除：

　　原值：５０００００；加計金額：５０００００×５%+５０００００×（１+５%）×５%=５１２５０；稅金：契稅為７５００（５０００００×１。５%）元，轉讓時繳納的營業(yè)稅為３８５００（７０００００×５。５%）、個人所得稅按核定方式繳納為７０００（７０００００×１%）、印花稅３５０元。

　　那么該套房屋的增值額為：７０００００-５０００００-５１２５０-７５００-３８５００-７０００-３５０=９５４００元，未超過扣除項目金額的５０%，按照３０%的稅率計算。那么，土地增值稅為：９５４００×３０%=２８６２０元。

　　存在疑惑：征收細則還需要進一步確定

　　雖然此次北京地稅局對于土地增值稅的扣除項目和征收方式進行了比較明確的規(guī)定；但是，對于土地增值稅的征收細則還需要進一步的明確，比如對于土地增值稅的征收范圍。按照京財稅[１９９９]１２０１號規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。同時，按照京地稅地[２００４]３６８號文件規(guī)定，對個人轉讓居住滿三年未滿五年的非普通標準住宅，減半征收土地增值稅項目；如果將這兩個文件進行銜接，是否就是對于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值稅？對于這一點，可能還是存在疑惑，而對于土地增值稅征收范圍的界定，將直接會影響到該政策對于二手房市場產生的波動幅度。

　　１１月下半月，預期有售房高峰

　　由于土地增值稅將于１２月１日正式實施，現在距離征收時間也就半個月的時間，那么，在此時間段內，對于那些已經成交的客戶來說，為了避免交易稅費的增加，必然會出現提前集中過戶的現象；另外，對于那些已經有成交意向的消費者來說，受此政策的催動，為了節(jié)省土地增值稅的成本支出，也將會加速彼此之間交易，同時，也會將部分后期的交易需求提前釋放。

　　土地增值稅的會計處理及舉例

　　企業(yè)應當在“應交稅金”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況，其貸方反映企業(yè)計算出的應交土地增值稅，其借方反映企業(yè)實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業(yè)應交而未交的土地增值稅。

　　土地增值稅作為對企業(yè)營業(yè)收入所征收的一種稅收，一般應當作為營業(yè)稅金進行處理，具體可以分為如下三種情況：

　?。ㄒ唬τ趯ｉT從事房地產經營的企業(yè)，應當直接計入營業(yè)稅金及附加科目，如房地產開發(fā)企業(yè)應當計入“經營稅金及附加”科目，對外經濟合作企業(yè)應當計入“營業(yè)稅金”科目，股份制企業(yè)應當計入“營業(yè)稅金及附加”科目。

　　（二）對于非專營房地產開發(fā)的企業(yè)從事的房地產開發(fā)業(yè)務應當繳納的土地增值稅，一般應當作為其他業(yè)務支出處理，如工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、農業(yè)企業(yè)、交通企業(yè)、民航企業(yè)等企業(yè)應當計入“其他業(yè)務支出”科目，如果企業(yè)不劃分主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入，那么相應地土地增值稅也應當作為營業(yè)稅金的一部分計入“營業(yè)稅金及附加”（如旅游飲食服務企業(yè)）。

　?。ㄈτ谄髽I(yè)轉讓其已經作為固定資產等入賬的土地使用權、房屋等，其應當繳納的土地增值稅應當計入“固定資產清理”等賬戶。

　　[例１]某房地產開發(fā)企業(yè)１９９８年１月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入３８００萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金６００萬元，房地產開發(fā)本為１４００萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息１２０萬元。為轉讓該項目應當繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加及印花稅共計２１０.９萬元。當地政府規(guī)定，企業(yè)可以按土地使用權出讓費、房地產開發(fā)成本之和的５%計算扣除其他房地產開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產開發(fā)成本之和的２０%加計扣除。則其應納稅額為：

　　扣除項目金額＝６００+１４００+１２０+２１０.９+（６００+１４００）×５%+（６００+１４００）×２０%＝６００+１４００+１２０+２１０.９+１００+４００＝２８３０.９萬元

　　增值額＝３８００-２８３０.９＝９６９.１萬元

　　增值額占扣除項目比例＝９６９.１÷２８３０.９＝３４.２３%

　　應納稅額＝９６９.１×３０%＝２９０.７３萬元

　　則企業(yè)應作如下會計分錄：

　　借：經營稅金及附加 ２９０７３００

　　貸：應交稅金--應交土地增值稅 ２９０７３００

　　實際向稅務機關繳納土地增值稅時作如下會計分錄：

　　借：應交稅金--應交土地增值稅 ２９０７３００

　　貸：銀行存款 ２９０７３００

　　近期土地增值稅政策變動：

　　從２００８年１１月１日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。 (責任編輯：JN022)

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