月供族背90萬房貸提前還款不如“精心”規劃

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 647 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

貸款利率降了，對投資者來說影響也是較直接的就是房貸了。去年央行6次加息，讓月供族直喊"吃不消"，選擇提前還貸或者固定利率貸款的人數直線攀升。

　　然而，在近日央行4年來頭度下調貸款利率之后，關于房貸策略應該如何調整的疑問多了起來。本期創富周刊請來理財師為利率"拐彎"期間的理財思路問題為讀者答疑解惑。

　　個案資料

　　李先生，家庭財務狀況如下：目前有三套房，其中兩套自住，一套出租。尚有第三套房的90萬元貸款沒有還清（等額本金方式還貸，期限15年）。

　　■財務狀況：

　　李先生目前有存款10萬元和市值20萬元的股票。

　　■消費方面：

　　不詳。假設略高于大連市平均消費水平。

　　■理財目標：

　　股市深度調整和央行降息政策的推出使李先生陷入猶豫中，不知應否提前還貸。

　　■理財顧問：交通銀行大連分行沃德財富服務理財師張雷（AFP）

　　提前還貸不如投資理財

　　理財目標可行性分析：

　　1、提前還款可行性分析：李先生目前貸款余額90萬元，金額較大。即使將20萬元股票變現，連同10萬元儲蓄，共計30萬元全部用于提前還貸，也僅能償還33%的貸款，經測算，15年到期實際節省利息18萬元左右。如果用這30萬元繼續投資15年，收益率保守設定6%，到期收益718967元，遠遠大于利息支出。

　　2、宏觀調控政策變動：同時，伴隨著國內外經濟形勢的變化，國家宏觀調控也出現了調整。CPI數據的回落充分說明了宏觀調控的成效；央行四年來的頭次降息意味著貨幣政策的松動，個人認為可能會就此進入降息通道；印花稅單邊征收、匯金公司在二級市場公開增持工、中、建行的股票、國資委支持央企回購的組合利好措施又體現出政府保持資本市場穩定健康發展的決心。

　　同時，伴隨著中國城市化進程的不斷深入，房產價格長期向好。所以，個人建議暫時不考慮提前還款，現有流動性資產繼續用于投資，投資收益完全可以覆蓋利息支出。

　　理財建議：

　　1、出租一套住房：如果條件允許，建議李先生將自住房中的一套出租。雖然目前房地產市場不景氣，但房屋租賃市場較活躍，租賃價格也都處于高位。李先生應該順勢而為，出租住房不但避免資源浪費，又彌補了日常現金流，增強了理財投資的自由、自主性。

　　2、針對提前還款的建議：暫時不建議李先生提前還款。由于央行降息，從明年1月1日起李先生就可以享受到調整后的貸款利率，月還款額會有小幅減少（如果央行調整貸款利率，原有借款人從次年開始執行調整后利率）。如果李先生打算將房產出售，建議五年后再賣出，可以合理避稅，實現收益化。

　　3、投資建議：李先生現有10萬元儲蓄可以用于投資，建議李先生購購1萬元貨幣市場基金作為家庭備用金，既保證了資金流動性，又獲得高于活期存款利息的收益。其余9萬元可以購購債券基金或銀行理財產品，預期收益6%。如果股票市場延續反彈，可以在適當時機調整倉位，順勢而為,真正實現財務上的自由、自主、自在。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

海南房產網微信