逆向思維選“績優股” 哪幾類房子超容易貶值

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 692 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

房產品固然都是空間之下,之上,但內涵與功能決定了其保值基因的不同,再基于政策調控與市場非規范與非理性,因此在基于房價普漲環境下購置的大量房產,將因為房價普跌出現速度與力度不同的貶損。其中以下四大類房子較容易在房價或其預期發生普跌環境下遭遇貶損。

　　一、地王身邊的成品房。

　　原因之一,地王出現讓存量地存量房重新評估,以新房換價來獲得更高的售價;原因之二,地王旁邊的房子會因為地王的出現,重新定位,帶動豪宅類似的檔次提升,但實質并沒有提升,價格反而上去了;原因之三,地王出現后區域品質檔次提升后,成品房裝修標準水漲船高,其中裝修成本部分較易貶值;原因之四,地王的出現與城市未來規劃發展有關聯,開發商出手重的區域都是城市的或交通要地,前景與錢景相互作用后才產生必欲得之而后快的地王,而毗鄰樓盤會將該地王產生的諸多背景轉化為漲價基因,從而將未來透支到房價中;原因之五,地王往往與規模與配套掛鉤,周邊樓盤極可能將該地王可能的配套納入考慮范圍而計價。

　　二、軌道旁邊的公寓房。

　　與地王身邊的原因之四有關,軌道交通是城市化過程中帶動房價上漲的主要誘因但不是主因,是開發商將未來進行透支并轉嫁于消費者身上的結果。

　　為什么軌道旁邊的公寓房容易受損而其他象高端商品房與中低密度的住區不易貶值呢?主要是因為軌道因素帶動房價上漲沒有地王的影響那么大而明顯,相反,軌道旁邊的公寓房往往帶有一定的前瞻性開發,而公寓形式集中為一些有實力的大開發商所為,建筑細部與產品品質的提升帶來出售價提高,實際這些提升房價的因素在房價普跌環境下,品質與細部差異被剝離,剩余的就是地段價值,而軌道交通能否提升地段價值還依賴于未來一段時期的發展以及旗艦商業是否引進,未知數比較多,故貶損容易。

　　三、高房價時期的高層塔樓。

　　早期的商品房現在看來都是精品,因為他們在密度、高度、覆蓋率與綠地率方面與現如今的高端商品房指標類似甚至超過。

　　產生于高房價時期的塔樓則類似建筑垃圾,完全是為了稀釋樓面成本與提高利潤所為,并不是開發商基于用地效率以及提高集約程度所做出的。而在房價劇漲時期,房子的投資功能被無限夸大而其品質內涵與其他與升值相關的因素沒有被投資者所考慮或考慮不全,由此決定在房價普跌時期這些房子面臨出手難而宜居性差,出手完全受制于價格因素等不利方面,從而導致這類房子易出現貶值或相對性貶值。

　　四、投資性公寓。

　　這是指違規銷售的一類產權式物業,基于高房價,開發商對這類產品均開出了較豐厚的回報,用以帶動房子銷售。現在看來,投資人是賺了,開發商是賺了,但有一個基本前提,就是房價會隨著地價上漲或地段而升值,一旦出現普跌的情形,從哪兒來?商業入駐者可以放棄裝修與前期形象費用選擇退出,但承諾與投資人的現實回報的基本信托卻成了空中樓閣,自然受損面相當大。

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