據業內人士介紹，2004年家世界“不倒翁”理財商鋪面市后，便有4000多名投資者踴躍購購，投資金額從10多萬元到上百萬元不等。該項目的本質就是一種產權式商鋪，開發商將經營場所分割后采取產權商鋪的形式零散出售給投資者，并承諾實行“售后包租10年”的政策，開發商還會支付投資者每年"8%"的固定回報，并做出“3年后按照市價回購”的保證，可真實情況卻是大相徑庭。

　　“不倒翁”事件已經過去了半年，回顧整個事件的過程，我們發現投資者的盲目跟風以及對于產權式商鋪本質的判斷稀缺比起開發商使用的“忽悠”手段更可怕。

　　何為產權式商鋪？

　　產權式商鋪在國際上通常被定義為所有權和經營權分離的一種商鋪產品形式，所有權與經營權分離的房地產證券化是產權式商鋪較核心的理念，它較早出現在20世紀70年代的歐美發達國家。

　　購購產權式商鋪的投資者多出于投資的目的，將商鋪通過開發商或運營商進行統一經營，業主獲得定期定額的。

　　目前，國際超過60%的知名連鎖百貨公司多以整體租賃產權式商鋪為發展方向。

　　產權式商鋪的實質屬性

　　據記者調查，天津投資“不倒翁”等產權式商鋪的投資者多把他們購購的鋪子當成其理財配置中的一部分，他們很少去自己經營商鋪，而是將其轉租給經營者來獲得商鋪租金的利潤以及商鋪產品本身價值上漲的收益。

　　事實上，多數開發商卻將自己手下的產權式商鋪當成其變相融資的工具，將其物業的成本和風險轉嫁到投資客身上。

　　這樣一來，投資客們所購購到的不是商鋪本身的產權，而是一種回報率固定的企業級信用的“債券”，為這種“債券”提供保證的是出售產權式商鋪的開發商的實力、商業管理經驗以及信用。

　　前些年，很多開發商在銷售產權式商鋪的過程中都提出了“售后包租”的模式，但無論哪種模式，其內涵都是開發商將產權式商鋪出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，并在承租期內償付一定租金回報?，F在，“售后包租”的模式以及被政府明令禁止，因為該模式真實屬性就是變相的企業債券，有非法集資之嫌。但如果開發商不承諾固定回報，而是委托商業管理公司對其商鋪統一運營管理，那么這種售后返祖與“售后包租”的模式就有了本質的區別，此時產權式商鋪就變成了一個風險和收益都不確定的投資產品，投資者就可能會獲得比固定回報率高得多的回報，但風險依然存在。

　　產權式商鋪慣用的銷售招數

　　很多開發商在銷售產權式商鋪的過程中往往會使用以下6大招數來吸引投資者：

　　第1招——承諾高收益

　　開發商多會在廣告或口頭上明顯的表明在一段時期內支付一定數額的租金做為購鋪人的，他們會巧妙計算，使購鋪人的率都不會低于8％。

　　第2招——售后承諾返租

　　在投資者表現出購購興趣時，開發商為了推進銷售會告之他們會幫著把商鋪返租給知名品牌商戶，用來增加投資客購購的信心。

　　第3招——帶著租約賣給你

　　開發商會先將鋪子出租給品牌商家，再將這些商鋪的產權賣給投資者，利用“已有租約可以獲得穩定租金”作為誘餌，將其商鋪賣出超高價錢。

　　第4招——拉“”造影響

　　銷售初期，開發商多會拉出一些“世界500強”的大超市或大百貨等主力店作為“大旗”，并放出“將與XX大型商業賣場簽約”的消息，他們將把物業的大部分租給“”商家，只留下少量的鋪位進行產權式散售，從而讓投資者產生“大樹底下好乘涼”的錯覺，事實證明“沃爾瑪”旁邊的小商鋪也有倒閉的。

　　第5招——夸大運營團隊

　　為了提升項目的“成色”，開發商多會利用投資者“崇洋媚外”的心理，宣稱其項目是由“德國”建筑機構設計、“美國”商業公司規、“香港”商業團隊進行運營的“國際黃金團隊”聯手進行打造的，但很多時候他們口中所說的“國際”團隊多為一些不入流的公司機構。

　　第6招——捂盤惜售玩銷控

　　目前，仍有不少位置不錯的商業項目為了能夠賣出更高的利潤控制著銷售進度，人為的制造出“供不應求”的“虛假繁榮”。

　　4點建議防止上當專家教您見招拆招

　　針對開發商在銷售產權式商鋪過程中經常使用的6大“忽悠”招數，苓創商業地產咨詢機構總經理馮新給出了以下4點建議，讓投資者們在選擇商鋪的過程中能夠更好的見招拆招。

　　建議1—理性考量商鋪價值

　　在選鋪的過程中，需要投資者擦亮眼睛、去除干擾、抵抗誘惑去考量商鋪的商業價值，包括商圈、地段、規劃、交通、業態、商圈歷史、競爭性對手、消費者購購力、涵蓋人群數量和人群特征，以及商鋪產品自身的價值，比如建筑結構、功能、開間、進深、層高、面積、水電等設施配套是否能夠適應商業業態的特殊要求。

　　建議2—弄清產權關系

　　開發商出售的產權式商鋪的產權實質上是虛擬產權，該模式對產權中的所有權、使用權、收益權和處置權進行了重新界定，而投資者購鋪后的產權中只擁有所有權和收益權，而開發商卻擁有處置權，承租商家擁有使用權。產權式商鋪的虛擬產權不是完全意義上的產權，投資者很可能不會拿到具有法律效力的產權證，所以其權利的保護是具有很大風險性的。

　　建議3—正確評估風險

　　商鋪投資者的投資收益大部分來源于下游商家支付的店鋪租金，所以投資風險會是收益的不確定性，因此所有可能影響下游商家運營的變化都需要嚴格防范，比如政策面變化、市場面變化、競爭業態變化、商圈內物業租金變化等。

　　建議4—合理判斷收益率

　　購購產權式商鋪時，投資者需要對于自己今后幾年的租金收益做出一個綜合判斷，需要將租金漲跌、稅費支出以及產生空置等三種情況考慮在內后加以預測，不能盲目高估。

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