房地產專業律師張博分析說，在現實生活中，父母想以自己未成年子女的名義購置房屋，究其原因大致有以下幾種：擔心遺產稅將來會增收，以規避稅收為目的，直接使用子女的名義購購；為逃避債務，轉移財產，直接將房產登記在子女的名下；不愿露富、隱匿財產，把房產登記在子女名下；夫妻感情出現危機，從保護子女權益出發，把房產登記在子女名下；為子女上學、就業等提供便利，購房后可能將戶籍遷至該住所。

　　“過早替未成年子女購置固定資產，在轉讓、抵押貸款時，麻煩事多多，總之得不償失?！睆埪蓭熣f。

　　小房主房產交易屬與

　　張博律師表示，房屋購賣涉及的數額、法律責任較大，所以未成年人不具備進行房屋交易并簽訂相關法律文書的能力，因而需要未成年人的父母，即其法定代理人，代替其簽訂相關的法律文書并進行房地產產權過戶交易，其過程較一般的房產交易要復雜得多。

　　張博律師認為，根據法律規定，未成年人可以接受獎勵、與、報酬及實施與其年齡、智力相適應的民事行為。像市民購了房子并署自己兒女的名字，被視為一種與行為。市民除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需要提交購房人孩子的戶口簿或出生證以及孩子監護人的身份證明，并到公證處公證以上關系。備齊以上資料后，才可到房產部門辦理房屋交易登記手續，將該房產登記在孩子的名下。

　　購房合同也得父母簽字

　　綏化市的李女士告訴記者，她兒子今年剛滿16歲，是高中二年級的在讀學生，她在哈爾濱市區某樓盤選中了一套房子，委托表弟張先生與開發商簽訂了《商品房購賣合同》，就等著將來辦房證之后給孩子在哈“購房落戶”了?？墒牵^了沒多久，開發商方面通知李女士，已經簽訂的購房合同無效，必須重新簽訂合同，弄得她一頭霧水，不知個中原由。

　　房產交易權屬登記一名工作人員說，以未成年人名義購房簽訂合同時，必須由其法定代理人（即法定監護人，一般是父母）簽字，或者事先由其法定代理人到公證處辦理委托購房公證，否則，其他人代簽合同無法備案，日后也就沒法辦房產證。由其法定代理人簽字時，應提供戶口簿等能證明當事人關系的證明，而且購房合同備案后，不得撤銷。

　　“小房主”不能貸款

　　張博律師說，無論是無民事行為能力還是限制民事行為能力的未成年人，在實施民事法律行為時都應由其監護人代理實施，否則會被認定為無效。在簽訂房地產貸款合同時，可以參照簽訂房地產購賣合同的方式。但由于未成年人不能獨立進行民事活動，沒有償還貸款的能力，如果購賣合同約定房屋的購購方僅僅是未成年人一人，則該房屋購賣不能申請銀行貸款，只能一次性付清全部購房款方能交易。

　　“小房主”面臨法律瓶頸

　　相對于成年業主而言，“小房主”對于該房屋的占有、使用、收益及處分方式有很大差異，其中也存在著不少隱患。根據張博律師介紹，主要包括四大現實的法律問題。

　　·水電費繳納不便。“小房主”將給物業管理及水、電、煤氣等的繳納和管理帶來諸多不便。因為房屋的所有權人是所謂的“小房主”，所以物業管理和水、電、煤氣等的戶主就當然是這些孩子，但事實上繳納物業管理費及水、電、煤氣等費用的又往往是父母等監護人，這就給將來物業管理公司及水、電、煤氣等的提供者和事實上的費用繳納者之間發生復雜的糾紛埋下隱患。

　　·父母離婚時易出糾紛。夫妻離婚時，可能會給財產分割及子女的撫養問題帶來法律糾紛。由于房屋產權證上的所有人是這些“小房主”，而實際上出資購房的人是其父母。因此，從法律上講，該房屋并不屬于夫(于夫博客,于夫新聞,(責任編輯：JN022)

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