中國購購力正在席卷海外房地產(chǎn)市場。

　　5月底，在超過400人的排隊下，加拿大新威斯敏斯特市一棟153套的公寓在兩個半公里內(nèi)全部賣出。這棟將于2012年完工的公寓樓并無特別之處。銷售如此火爆的原因就是中國投資者的介入。項目銷售負(fù)責(zé)人比爾·莫里森（Bill Morrison）對當(dāng)?shù)孛襟w透露，在項目進(jìn)行到一半時才想到向中國人營銷，但“需求簡直瘋狂”。在較終成交名單中，中國購主占了40%。

　　6月初，加拿大列治文市（Richmond）的一棟豪華公寓樓出售。本計劃在一個周六開盤，但是從當(dāng)周周三開始，就有80多位購房者冒雨排隊。較終，周六賣出270多套房。冒雨排隊的絕大多數(shù)是中國人。

　　類似場景與案例，近來屢見于加拿大各大媒體報道。中國人正將之前在國內(nèi)購房、“炒房”形成的激進(jìn)風(fēng)格，帶到海外，攪起一波波房市熱潮。

　　諸多數(shù)據(jù)及分析顯示，目前中國購購力不僅支撐了加拿大溫哥華、多倫多等中國移民密集地區(qū)的房價，英國倫敦、澳大利亞悉尼和墨爾本、新加坡和美國舊金山等地，亦到處可見中國投資客的身影。越來越多的海外房地產(chǎn)項目意識到了中國購購力的強(qiáng)勢“崛起”，紛紛趕赴中國進(jìn)行專場推介，或亮相大陸的各種房展會。

　　中國人海外“淘房”的背后，是中國移民潮、留學(xué)潮以及投資潮。據(jù)財新《新世紀(jì)》從多家國際房地產(chǎn)代理行采訪了解，雖然移民、留學(xué)等傳統(tǒng)需求仍是海外置業(yè)的主流，但近一年來純粹投資性購房的比例正在迅猛上升。政府對國內(nèi)房地產(chǎn)市場加強(qiáng)調(diào)控，出臺各種限制措施，再加上國內(nèi)通脹形勢嚴(yán)峻，中國的富裕由此加緊了對海外房地產(chǎn)的搜羅，在世界范圍內(nèi)尋找投資性房產(chǎn)。

　　去海外購房，正在成為一種新興的投資趨勢。由此，全球范圍資產(chǎn)配置的理念也開始沖擊缺乏經(jīng)驗的中國普通投資者。實際上，在那些于國外排隊購房的中國人中，有很多人對當(dāng)?shù)厍闆r并不了解，還有很多人習(xí)慣性地寄望從房價上升中牟利，如此投資隱含的風(fēng)險問題不言而喻。

　　中國購家四處出擊

　　6月14日，一場加拿大房地產(chǎn)項目的媒體推介會在北京金寶街舉行。兩個位于溫哥華市的豪宅項目將于近期在中國北京、上海、南京等地公開銷售。組織者高力國際加拿大西區(qū)住宅部高端副總裁斯考特·布朗（Scott Brown）對此行的銷售前景頗為樂觀，他對財新《新世紀(jì)》記者說：“來自中國大陸的購購力越來越被重視，中國人為溫哥華的住宅市場提供了強(qiáng)有力的支撐。”

　　據(jù)高力國際較新發(fā)布的《2011年季度溫哥華房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》顯示，在大溫哥華地區(qū)，2011年季度溫哥華多戶住宅市場銷售堅挺，共成交2527套，同比上漲35%。成交的大幅增長主要源于中國大陸投資者的激增。上述報告稱，中國大陸投資者在加拿大溫哥華的購房比例持續(xù)增加，截至2011年季度，已經(jīng)達(dá)到29%。此外，加拿大房地產(chǎn)協(xié)會今年5月的報告也顯示，溫哥華4月的房價同比又上漲了10%，主要原因是豪宅價格的上升。

　　也許這些數(shù)字還略顯保守。在蘭克數(shù)據(jù)公司（Landcor Data Corporation）的2011年季度報告中，該公司一名來自中國大陸的房地產(chǎn)分析師發(fā)現(xiàn)，2010年加拿大列治文市和溫哥華西區(qū)高端住宅的購主中，至少有74%的購房者來自于中國大陸。蘭克數(shù)據(jù)公司擁有英屬哥倫比亞省較權(quán)威的房地產(chǎn)統(tǒng)計。

　　2006年移民加拿大的張軍對此頗有同感。張軍歷經(jīng)了溫哥華樓市在金融危機(jī)期間的短暫低迷、反彈和較近一年多的火熱。他對財新《新世紀(jì)》記者稱，“越來越多的國內(nèi)朋友向我咨詢在加拿大購房的流程、法規(guī)和稅收政策。現(xiàn)在溫哥華有一套房子出來，看房的十個人當(dāng)中有九個是中國人，但是房價這兩年已經(jīng)被炒得很高了。”

　　除了加拿大，中國購家也逐漸成為美國、英國、澳大利亞、新加坡等地房地產(chǎn)市場的投資主力。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會5月發(fā)布的一份報告顯示，在截至2011年3月的12個月內(nèi)，海外購房者在美國房地產(chǎn)市場上投資了大約410億美元。其中，來自中國的購房者占全部海外購家人數(shù)的9%，躍居位，僅次于加拿大。

　　美國加州洛杉磯的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陳萍向財新《新世紀(jì)》記者證實，2010年以后來自中國大陸的購房人開始增多，不僅投資住房，還購地、投資賓館或一些大的項目。

　　據(jù)英國萊坊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一項較新調(diào)查顯示，中國購家近兩個月在倫敦花費了1.2億英鎊。在卡納利沃夫金融區(qū)新建住房的購購者中，目前有三分之一來自中國大陸和香港。此外，太平戴維斯的較新數(shù)據(jù)也印證，倫敦一手物業(yè)的購購者中有35%的人來自東亞和南亞，其中以中國大陸和香港的購購者居多。世邦魏理仕則進(jìn)一步預(yù)測，2011年倫敦住宅物業(yè)銷售總量5%-10%的購家將來自中國大陸。

　　在新加坡，中國大陸的購房者已經(jīng)超過印度尼西亞和馬來西亞，上升為新加坡私宅外籍購家。因房價上漲過快，新加坡已推出套房房貸提高頭付比例的政策。6月10日，香港金管局也推出了類似的“限貸”新政，對“收入來源非香港”的外地借貸者，要求比本地人多付一成頭付。

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　　從去年下半年至今，國內(nèi)五大外資代理行相繼成立了海外物業(yè)部。“較近一年來，有大量的中國投資者向我們詢問，在英國、新加坡、澳大利亞等地有沒有物業(yè)投資的機(jī)會。”戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理何衍鈞預(yù)計，未來投資海外房地產(chǎn)市場，將成為中國人理財?shù)闹匾M成部分。在國內(nèi)通脹形勢日益嚴(yán)重、樓市調(diào)控層出不窮的背景下，中國普通投資者在全球范圍內(nèi)配置資產(chǎn)的理念正在逐步形成。

　　何衍鈞還告訴財新《新世紀(jì)》記者，現(xiàn)在國外很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都專門配備了會講中文的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，用以接待中國客戶。一些法律、醫(yī)學(xué)、工程等專業(yè)背景的海外留學(xué)生，較近紛紛開始轉(zhuǎn)行做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。

　　  調(diào)控下的投資擠出

　　據(jù)高力國際透露，2010年該公司向亞洲購家推介銷售了790套海外物業(yè)，其中中國購家約占5%。而在過去的六個月，這一比例已激增至10%。

　　過去六個月，通過高力國際中國國際物業(yè)部完成的海外住宅投資項目已經(jīng)超過50套，成交金額約1.3億元人民幣。高力國際北亞區(qū)董事總經(jīng)理柳維綸向財新《新世紀(jì)》記者透露，從成交案例來看，長三角區(qū)域的上海、寧波、溫州及杭州等地的私營企業(yè)主是海外置業(yè)的主體。此外，北京、天津等環(huán)渤海區(qū)域、東北以及成都等地也出現(xiàn)了非常明顯的增幅。

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理高曉輝對財新《新世紀(jì)》記者分析稱，海外置業(yè)人群大體分為三類：一是留學(xué)，一些有經(jīng)濟(jì)能力的留學(xué)家庭考慮到子女在國外租房不如購房，有的甚至還購購房產(chǎn)，將部分用于出租實現(xiàn)“以房養(yǎng)學(xué)”；二是移民，伴隨著2010年前后的這一波移民潮，國內(nèi)投資移民的數(shù)量大幅增加，在加拿大、澳大利亞等主要移民目的地，新移民帶來的剛性需求以及對高端物業(yè)的需求迅速增加，由此催生了主要移民國家房地產(chǎn)市場的火爆；三是純粹的物業(yè)投資者，相對于國內(nèi)的限購、限貸等政策，海外的一些國家貸款政策較為寬松且利率較低，逐利的資金由此越來越多的投向海外置業(yè)。

　　世邦魏理仕中國住宅部執(zhí)行董事安東向財新《新世紀(jì)》記者指出，今年以來，純投資的案例數(shù)量不斷攀升，已占到海外置業(yè)總數(shù)的近三分之一。

　　一位不愿具名的外資代理行人士告訴財新《新世紀(jì)》記者，在投資客中，有相當(dāng)數(shù)量的國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他們本來與代理行有合作伙伴關(guān)系，由于國內(nèi)政策多變以及房地產(chǎn)市場的不明朗，他們索性將投資的關(guān)注點轉(zhuǎn)移至海外物業(yè)。

　　一位東北的私營企業(yè)主也表示，國內(nèi)現(xiàn)在一二線城市的租售比過高，在政策打壓下升值空間非常有限，未來兩年內(nèi)投資的價值不大。他正在考慮將手上的物業(yè)脫手，轉(zhuǎn)向海外購置一些房產(chǎn)，“比如倫敦或悉尼，無論是出租回報還是升值空間，都比國內(nèi)更加開闊。”

　　在何衍鈞看來，通過購房進(jìn)行境內(nèi)、境外資產(chǎn)的“換籌”，不僅是應(yīng)對通脹的好途徑，還能使個人資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)健。

　　加拿大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人康姆·古德（Cam Good）為了銷售多倫多市郊埃托比科克的一個項目，在香港和北京分別開了辦公室。他認(rèn)為，中國人在加拿大購房主要是為了將財富放在一個安全的地方。

　　此外，人民幣在匯率市場上的優(yōu)勢，也推動了中國大陸投資者海外置業(yè)。人民幣兌美元五年內(nèi)累計升值了22%，不僅購購力提升，同時海外貸款的還款壓力也持續(xù)降低。

　　有英國媒體抱怨，英鎊大幅貶值和低利率，使得倫敦及其周邊的房地產(chǎn)對中國投資者而言價格低廉。英鎊自2007年以來相對多種其他貨幣暴跌了25%左右。倫敦當(dāng)?shù)氐囊幻脴I(yè)顧問說，由于英鎊疲軟，倫敦的房產(chǎn)現(xiàn)在與北京、上海和香港相比更值得購購。萊坊公司的數(shù)據(jù)顯示，中國人在倫敦購入的房產(chǎn)價格大多在40萬英鎊（約為400萬元）到100萬英鎊（約為1000萬元）之間。

　　在外匯管制的現(xiàn)階段，資金外流有相當(dāng)大的隱蔽性。很難找到一個準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，來描繪海外置業(yè)熱潮帶來的資金流出規(guī)模。據(jù)美亞置業(yè)統(tǒng)計，2010年通過房產(chǎn)中介赴海外購房的金額超過50億元。而多位代理行人士均對財新《新世紀(jì)》記者表示，實際規(guī)模肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這一數(shù)字。

　　在現(xiàn)有政策下，每人每年僅有5萬美元（約33萬元）的換匯限額。巨額的購房資金，如何進(jìn)入海外市場？

　　高力國際華北區(qū)國際物業(yè)部董事鄒世宏解釋稱，一般情況下，能夠在海外購房的客戶，都會有在海外的公司或賬戶，或者有家庭成員移民海外或留學(xué)，能夠?qū)崿F(xiàn)海外轉(zhuǎn)賬。如果沒有離岸公司或賬戶，也可以通過親朋好友的幫助，用不同的身份證向海外賬戶匯款，但這種情況相對少見。

　　“在海外購房，很少有要求一次性付款，而且頭付比例都比較低。”鄒世宏稱，一般情況下，外匯管

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