換房過渡期有困惑

　　上海的吉俊宇近日碰到了一個很現(xiàn)實的問題。因為小寶寶即將誕生，他目前居住的一居室已經(jīng)無法滿足要求了，同時他還準備把父母接過來幫忙照看小孩，換房已經(jīng)提上議事日程。當他準備把現(xiàn)在這套一居室到中介掛牌出售時，老婆提醒他說，賣掉小房之后，還沒有購到大房之前，這段時間怎么辦？

　　是啊，吉俊宇一時間還真想不出答案：如果先賣小房，在沒有取得大房鑰匙之前，自己住在哪里呢？如果先購大房，但是現(xiàn)有手中資金不夠，根本不足以支付頭付。他看中的那套三居室，總價達到180萬元左右，僅頭付就要60萬元，但如果賣掉舊房之后，頭付問題便迎刃而解了。購大房勢在必行，為頭付款，不得不賣掉舊房；但如果先賣舊房，又會讓他面臨搬遷租房的尷尬，這讓他感到左右為難了。

　　吉俊宇碰到的問題，其實是換房過渡期中很現(xiàn)實的一個問題。目前隨著越來越多家庭經(jīng)濟條件的改善，原來的小面積住房已經(jīng)不能滿足居住需求，因此有更多的人開始加入到換房大軍中來。而在換房大軍中，對于那些目前只是擁有一套住宅的人來說，他們要面臨如何度過過渡期這個現(xiàn)實問題。

　　何謂換房過渡期？按照一般的操作程序，就是在準備賣掉小房，再購大房到較后入住之間的這個時間段。那么在換房過渡期內(nèi)，購房者會碰到哪些問題，又如何平穩(wěn)度過呢？

　　三種方式可供挑選

　　吉俊宇遇到的問題并非沒有答案。記者了解到，目前市場上比較常見的應對方式有以下幾種：如賣舊購新同步進行，或者賣舊之后先租房再購房，還有就是先抵押再購新房。

　　當然，每種方式都各有利弊，如賣舊購新同步進行，這種方式看似很合理，但是要做到真正同步合拍絕非易事，而很多時候賣舊房和購新房這兩個過程都存在一定的時間差。下面我們結合具體案例，來對這幾種方式進行分析。

　　購、賣同步較為便利

　　如果能夠讓賣舊房和購新房這兩個過程同步進行，是平穩(wěn)安全度過換房過渡期的較佳選擇。

　　【案例】北京的楊林婚后一直住在一套小房內(nèi)，隨著家中即將添丁，換房成為楊林(楊林博客,楊林新聞,楊林說吧)即將添丁，換房成為當前頭等大事。楊林手頭資金不夠，只有賣掉小房之后，才能湊齊購購大房的頭付款。楊林先將舊房掛牌，然后同時尋找新房。雖然目前二手房交易不是很活躍，但楊林根據(jù)中介的建議，掛牌價比較合理，因此還是有人愿意購購。同時楊林也在經(jīng)紀人的幫助下，很快找好了滿意的大房，購房合同和賣房合同簽訂時間就只差。

　　【分析】專家表示，將賣舊購新兩個過程同時放在一起來辦，這是一種比較恰當?shù)牟僮髂Ｊ健５暮锰幘褪悄軌虮M可能地縮短換房過渡期。但現(xiàn)實問題是要做到雙方步調(diào)一致，難度實在不小。上海美聯(lián)物業(yè)莘莊分行營業(yè)經(jīng)理徐斌告訴記者，在現(xiàn)實中，能夠做到購、賣同步的少之又少，因此他認為購房者要特別注意技巧。

　　如何做到購、賣同步呢？北京中原地產(chǎn)三級市場研究部有關人士建議較好是先做好新房的選擇和購購前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購購程序。即使購房程序稍微落后與賣房，可與購家溝通要求延后交房。

　　徐斌表示，在目前的市場行情中，對于盡量想要使得購、賣同步進行的換房一族，在出售舊房時不要漫天要價，而是要根據(jù)市場行情合理定價。同時，雖然市場上有議價空間，但是在購房還價時，也不要獅子大開口，這樣交易成功的可能性便會增加。

　　此外，在購房、賣房過程中，存在不少變數(shù)，這會導致產(chǎn)生突發(fā)事件，因而對換房造成不利。如購賣雙方在簽訂購賣合同時，突然有一方提出額外條件，這會導致交易陷入僵局。而一旦發(fā)生突發(fā)事件，勢必影響到換房進程，增加其時間成本。徐斌還建議購房者應該加強溝通，不管是與經(jīng)紀人，還是與購賣雙方。這樣，即使出現(xiàn)意見不合的情形，也能夠盡快協(xié)商解決。

　　還有就是盡量與大型的房產(chǎn)機構合作。因為大型的房產(chǎn)中介經(jīng)紀人綜合素質(zhì)較高，同時擁有大量真實的信息，能夠提供根據(jù)客戶的實際需求提供較為完善的服務措施，這也會為購、賣同步提供一定保障。

　　先賣后租講究技巧

　　有不少比較理性的換房一族先賣掉自己的舊房，然后精心挑選新房，直到自己滿意為止。

　　【案例】上海的程建新賣掉小房準備換大房，他只有一套住房，而且上海也沒有親人，因此他賣掉舊房之后，連個借宿的地方都沒有。不過程建新碰到了一位投資客，他把房子賣給了這位投資客之后，在舊房里再租住三個月，直至購到大房才搬走。

　　【分析】“我愛我家”華東區(qū)域策劃總監(jiān)俞靜分析認為，像程先生這樣的客戶是比較理性的。在她看來，賣舊房的收入可以作為購房款，而后租住一段時間，沒有馬上購房的壓力，可更為從容地實施自己的購房計劃，說不定還能淘到更加實惠的住房。不過，這種方式較好要合理控制購房時間，以免時間過長。時間的增加，則意味著付出的租金也會相應增加。

　　先賣后購有技巧可言。徐斌分析說，換房一族可以考慮將舊房賣給投資者，這類人群購房之后不會要求馬上入住，因此換房一族可以回租，繼續(xù)住下去，直到自己購好新房。這種方式還可以節(jié)省搬遷成本。

　　當然，如果沒有碰到投資客，換房一族可以到自己心儀的區(qū)域內(nèi)租房。俞靜分析，這樣做的好處一是可以更好地考察當?shù)厥袌鲂星椋僬呔褪窃谫徍梅恐螅部杀阌谘b修管理。

　　先購后賣留意資金成本

　　目前市場行情不太令人滿意，購賣不是很活躍。因此有換房一族不愿選擇在此時賣掉舊房，他們選擇押舊購新的方式來完成換房計劃。

　　【案例】上海的王智偉因為工作關系，準備在張江附近購一套新房，但他不想急于賣掉位于莘莊的舊房，打算等到市場轉暖之后再說。而同時他手里已有一筆積蓄，于是他從親戚朋友那里再借了一些錢，湊夠了新房頭付款，先購了一套新房。

　　【分析】俞靜表示，對于那些不想出售舊房，但新房頭付能力不夠的人群，可以選擇通過別的途徑融資，獲得一筆短期貸款來支付新房頭付。這種方式可以讓換房一族選擇在較佳時間售出自己的房產(chǎn)，獲得收益，這對購房者的專業(yè)素養(yǎng)有很高的要求，因為一般的普通市民是無法把握住市場行情，看準較佳售出時機的。

　　不過專家認為，對于這種操作模式，購房者應該注意控制融資成本。記者了解到，目前可以通過向銀行申請抵押貸款，但是其資質(zhì)審核特別嚴格，難以通過。而如果向社會上的擔保公司借款，融資成本相當高，月息在3%～8%之間，折合年息在36%～96%之間。向親戚朋友借錢，借款時間也不能過長，同時還要承擔人情成本。而與此同時，舊房無法出租獲得租金收益，因此建議換房一族應該盡快地賣掉舊房，以免因為融資而帶來額外負擔。

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