日前，市建委出臺了《北京市限價商品住房購購資格申請、審核及配售管理辦法》（以下簡稱《辦法》），對限價房的申請條件、審核程序、配售標準等做出了詳細規定。限價房的“神秘面紗”揭開后，人們驚喜之余發現申購限價房的條款“限制”還真不少，令多數普通老百姓“中簽”的機率不大。

　　申購人群的戶籍限制。

　　根據《辦法》規定：所有參加限價房申購的家庭，必須為北京市戶籍。申請人年滿18周歲，且具有完全民事行為能力。如申請人為農業戶口，應是征地拆遷所涉及的家庭。

　　專家評論：

　　“偉嘉安捷”專家認為，限價房政策剛剛出臺，在政策實施運行的初級階段，政府采取謹慎的態度，規定只有北京市戶籍居民才可以購購限價房也是可以理解的。然而，對于常駐北京的外地人口來說可能稍有不公，暫時不能享受到這一優惠政策。不過，從經濟適用房的政策來看，只要常年在北京工作的常住外地人口擁有《北京市工作居住證》，還是能夠申請購購經濟適用房的。

　　變通選擇：

　　從限價房的這一政策規定看，雖然限制了外地人購購保障性住房的機會，但是在存量房市場上，外地人如確有需求購房還可以通過二手房市場來實現。二手房市場房源較充裕、地段、交通、配套等附屬條件優越，購房者可以根據自身實力充分選擇。貸款購房時也很簡單，外地人只需提供本人暫住證、在京固定單位的收入證明、單位營業執照（加蓋公章的復印件）、每月銀行劃賬的流水證明、相應學歷證明、已婚的需要提供結婚證、未婚的提供單身證明即能通過銀行貸款來解決購房者的基本需求。

　　申購家庭年收入限制。

　　根據《辦法》規定：限價房申請家庭年收入是全部家庭成員申請當月前12個月的收入總和，包括工資、獎金、津貼、補貼等勞動收入和儲蓄存款利息等財產性收入。城八區3人及以下家庭，年收入須不超8.8萬元；4人及以上家庭，年收入不得超11.6萬元。 其中，3人及以下家庭、4人及以上家庭的人均住房使用面積都應在15平方米及以下。3人及以下家庭總資產凈值為57萬元及以下，4人及以上家庭總資產凈值為76萬元及以下。

　　根據上述政策條款，符合申購限價房的家庭需要滿足以下條件:

　　專家評論：

　　限價房嚴格限定了申請家庭的年收入狀況、人均住房使用面積以及家庭總資產凈值，雖然能夠限度的保障低收入家庭，但是卻將剛剛超出這個標準目前仍然無房可住的家庭“拒之門外”。另外，根據兩限房的政策規定，其套型建筑面積以90平方米為主，其中一居室控制在60平方米以下，二居室控制在75平方米以下。房屋面積上的限定也使得那些可以申購限價房卻需要置業升級的人群“躊躇不定”。

　　變通選擇：

　　“偉嘉安捷”專家認為，對于被劃出限價房之外的這部分人群在確有住房需求的情況下，可以從現在存量房市場“尋找出路”。比如，二手房，既無家庭年收入的控制，也無人均住房使用面積以及家庭總資產凈值的比較，且兼備低、中、高端檔次，購房者可以自由選擇。

　　限價房分檔次的限制。

　　根據《辦法》規定，限價房實施分檔次限制。即：二人及二人以下戶配售一套一居室，子女年滿10周歲的異性單親家庭配售兩居室；三人戶配售一套兩居室；四人及四人以上戶配售一套三居室；騰退原住房的，按標準配售；不騰退的，降檔配售標準。

　　專家評論：

　　從限價房的優勢來看，其一，市場價格低于同一地段其它房屋價格。其二，因為限價房是新房，貸款時按照房屋總價值進行貸款即可，無須向二手房那樣先行評估。限價房優勢突出自然成為老百姓購房的精神“寄托”，但是限價房的分檔次限制卻使得部分符合購購限價房標準卻需要置業升級的家庭“望塵莫及”。

　　變通選擇：

　　“偉嘉安捷”專家認為，政府之所以嚴格控制限價房的申購標準也是希望本著公平、公正、公開的原則將限價房真正分配到符合條件、確有需求的家庭中。對于那些受限價房申購限制的購房者來說，除了限價房之外還可以通過二手房市場解決基本居住需求。因為購購二手房不受限價房的分檔次限制，只要自身經濟能力許可，購購二居、三居甚至多居室的房屋都可以。另外，在貸款時借款人也可以根據自身條件選擇合適的貸款品種與貸款方式，還可以通過專業按揭機構幫助借款人制訂貸款、理財方案，做到貸款購房“萬無一失”。

　　已購限價房5年內不能轉讓限制。

　　根據《辦法》規定，在上市交易方面，已購限價商品住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿5年的不得轉讓，確需轉讓的由政府回購。取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年，轉讓所購住房的，應按照屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的一定比例交納土地收益等價款，目前該比例定為35%。

　　專家評論：

　　因為限價房是以解決中低收入家庭住房困難、改善民生為前提的，所以政策中規定已購的限價房5年內不得轉讓。雖然，限價房的價格較為便宜但購房者也應該注意其出售時的問題。

　　變通選擇：

　　目前來看，在二手房市場中存有大量滿五年的己購公房和二手商品房，這些房屋再上市出售時是無稅的，不受5年內的限制。一般情況下，滿五年的二手房在做貸款時銀行批貸、放款也會相應快些。

　　限價房出臺固然很好，比如單身申請人年滿30歲的也可以申購，對于老人、家中患有重病的以及軍隊轉業等在政策中也都有優先配的條款體現，這也是保障性住房的一大突破性改變。但是，由于限價房的身份“特殊性”并不是所有的老百姓都能夠申請購購的，所以購房者不如將眼光放的更長遠一些，通過變通選擇如二手房、新建商品房、經濟適用房和廉租房等也能夠解決購房者的基本購購需求。 (責任編輯：JN040)

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