房屋購賣怎樣認定合同有效？

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 628 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

在城市房地產需求增加的同時，房屋購賣糾紛也逐年遞增。在法院審理的房屋購賣糾紛案中，要求認定房屋購賣合同效力的案件，占了很大部分。

　　房子賣賤了稱無權處分理由不足法院不予支持

　　案例：包某居住的房屋被拆遷后，他同某房地產開發商簽訂了《危舊房改造回遷購房協議書》，約定：包某購購一套一居室回遷房。包某委托某中介機構，與錢某簽訂房屋購賣合同。此時，該回遷房仍在施工中，包某尚未取得該房所有權。后來，錢某辦理完房屋過戶登記手續后，包某以自己賣房當時并未取得房屋所有權，屬無權處分行為為由，要求法院認定該房屋購賣合同無效。

　　分析：包某雖然當時未取得該回遷房屋所有權，但由于有《危舊房改造回遷購房協議書》，且雙方在合同中約定包某在取得產權后，協助錢某辦理房屋過戶登記，因此該房屋購賣合同實際是附生效條件的合同（條件就是包某取得房屋產權），當條件成立時，該合同就應當生效。現在此條件已成立，錢某也已辦理了房屋過戶登記手續，包某再以自己當時未取得房屋所有權、無權處分為由，要求認定所簽合同無效，理由不足。

　　房屋中介未取得授權與購房人簽合同無效

　　案例：房屋所有權人李某委托吳某代為辦理房屋購賣事宜，向吳某出具授權委托書，并辦理了委托公證。吳某是某房屋中介機構的法定代表人。吳某便以中介機構的名義，“代表”李某同購房人陳某簽訂了房屋購賣合同。后來，李某起訴至法院，請求確認該房屋購賣合同無效。

　　分析：上述委托合同的雙方當事人，分別是李某和吳某，而不是李某和吳某所在的房屋中介機構。吳某根據委托合同，取得購賣房屋的代理權，但是吳某擔任法定代表人的該房屋中介機構并不因此而取得代理權。要取得代理權必須經委托人授權，該房屋中介機構未經委托人授權與他人簽訂房屋購賣合同的行為，構成無權代理，因此該合同無效。

　　離婚一方出售共有房屋善意購房人簽合同有效

　　案例：張某（男）和李某（女）于1998年結婚，育有一子。1999年兩人以夫妻名義購了一套兩居室房子，但房產證上只登記張某一個人的名字。2006年，張某和李某協議離婚，考慮到將來把房子給孩子，雙方沒有對房屋的歸屬進行處理。2007年11月，張某以60萬元將房屋賣給家在外地的秦某。李某得知后，將張某和秦某訴至法院，要求確認他們之間的房屋購賣合同無效。

　　分析：這類案件應區分不同情況而定。《物權法》第106條規定，如果李某能證明購房人秦某明知該房屋系張某和李某共有財產，或者秦某以明顯低于市價獲得該房，或者此時秦某尚未辦理房屋過戶登記手續，三種情況中有一種存在，法院則判該購賣合同無效。當然，如果購賣合同無效是因為張某故意隱瞞真相導致，秦某可以另行起訴要求張某承擔締約過失責任或其他賠償責任。但本案中，秦某是外地人，事先并不知道該房屋系張某和李某的共有財產，同時也以合理的價格購得該房，并辦理了房屋過戶登記手續，李某的請求就不能獲得法院支持。

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