李某與開發商簽訂了《認購協議書》，交納了3萬元定金，約定一個月后簽訂正式商品房購賣合同。一個月后因房價上漲，開發商不愿與李某簽訂正式購賣合同，提出解除所簽訂的《認購協議書》，并要求李某拿回定金。李某不同意，要求繼續履行原協議。在李某與開發商協商過程中，開發商將該房以更高的價格賣給了其他人，并辦理了預售商品房合同登記備案手續。

　　由于李某認購的房屋已售予他人且辦理了合同登記備案手續，李某無奈之下，只能以開發商違約、要求賠償損失為由向法院提起訴訟。法院較終判決解除《認購協議書》，開發商雙倍返還李某定金，并支付利息。

　　政策法規解讀

　　《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向購受人收受定金作為訂立商品房購賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房購賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房購賣合同未能訂立，出賣人應當將定金返還購受人。

　　第五條：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》。

　　第八條：具有下列情形之一，導致商品房購賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的購受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房購賣合同訂立后，出賣人未告知購受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房購賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。第十六條規定的商品房購賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房購賣合同。

　　《商品房銷售管理辦法》第十六條：商品房銷售時，房地產開發企業和購受人應當訂立書面商品房購賣合同。

　　《中華人民共和國合同法》百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。……

　　交易提醒

　　從上述案例可知，開發商在與購方簽訂認購書后未有正當理由不履行約定，購方應如何保護自己權益呢？有關專家建議：

　　1．根據《較高人民法院關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，出賣人通過認購等方式向購受人收受定金作為訂立商品房購賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房購賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。因此，購方遇到開發商簽訂認購書后無理解約的，可據此通過司法途徑追究開發商責任。

　　2．如購房者與開發商簽訂的認購書已具備《商品房銷售管理辦法》規定的購賣合同的主要內容的，而開發商已經按照約定收取購房款的，則建議購房者在保護自身權益時，可向法院主張將認購書認定為商品房購賣合同，要求開發商履行合同；如開發商已將房屋另賣他人的，購房者可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以要求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

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