9月29日，中國人民銀行再一次重拳出擊，在其《中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中要求，“對于已經利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍”。

　　對于借款人用銀行貸款購購套以上房產(以夫妻為單位)的，新的政策無疑是枚重磅炸彈。通過5次加息，5年以上貸款利率已經累計提高0.99個百分點，現在頭付相比以前提高了一成且貸款需采用上浮10%的貸款利率，套住房上浮的貸款利率對比調整前的5年貸款利率提高了約26%，如果是與調整前的優惠利率對比，則提高了約48%！

　　安家世行認為，對于貸款購房者來說，盤活現有資金是緩解房貸壓力和降低成本的所在。

　　在人民銀行連續頻繁加息的背景下，一些商業銀行推出了應對“高利率時代”的多種房貸金融產品，這些產品通過改變貸款還款方式及利率性質為客戶開通了省息的“便利車”。

　　對于有計劃投資套住房的人來說，適時地利用這些新品特征，以不同的策略供養房貸，無疑可以降低投資成本。那么，這些策略基本都有哪些呢？

　　雙周供

　　不同于傳統房貸以月為單位循環償還貸款，雙周供以兩周為一個單位計算還款周期，每兩周還款金額基本等于等額本息月供還款額的一半。在利率相同、貸款金額相同、貸款年限相同的情況下，雙周供比月供支付的利息要少很多。

　　例如，某家庭通過貸款購購套房產，評估價為84萬。其頭付為34萬，貸款金額50萬，貸款利率8.613%(以7.83%為基準利率)，貸款期限20年。以雙周供還款方式還貸客戶可以提前3年還清貸款且節省利息比例超過18%。對套等額本息每月還款、套等額本息每月還款和套住房雙周供還款的各項對比我們可以發現，雖然套住房貸款利率上浮10%，如果選擇雙周供還款方式，利息支出可以有效的降低。

　　緊貸松還

　　采用緊貸松還還款方式的貸款人可以選擇一個較短的貸款期限來計算利息，以較長的期限來計算月供本金。其利息和部分本金在計息期限內分期償還，計息結束一次性償還剩余本金。如屆時資金壓力較大還可以延期。如果，預計收入在未來幾年有較大的提升空間，建議選擇這種還款方式。

　　以貸款50萬，貸款期限為20年為例。選擇緊貸松還5年，在貸款期限內按照5年的利率(8.415%)計算利息，但是按照20年期限來分攤。在期限內，每月還款額為4312元，5年末較后一期將剩余本金440132.25元一次結清。借款期間共支付利息198867.54元

　　選擇普通的等額本息還款與選擇緊貸松還五年末結清貸款的各項支付對比如下：

　　由此看出，用貸款購購二套住房，同樣是5年內還清貸款，選擇緊貸松還5年利率20年期限在月供、支付的利息總額及五年末一次償還的剩余本金上面均比普通20年期5年末提前還款要省錢。

　　凈值貸款

　　房屋凈值貸款也是一種便于借款人隨時盤活自己的貸款方式。此種貸款下，授信申請人以貸款人認可的住房、商用房作抵押或較高額抵押，向銀行申請具有“合法用途”(購房、購車等)的單筆貸款或循環額度的個人授信業務。即，借款人可以1次貸款，N次用款，借款人可以將自己已經償還的本金部分循環借出以供在銀行許可的投資范圍內進行投資取得收益。

　　貼息貸

　　此外，由于公積金利率上調幅度比商業貸款利率上調的幅度要小，同樣是5年期以上的房貸利率，經過今年5次加息后，商業貸款利率為7.83%，而公積金貸款利率僅為5.22%。所以選擇公積金貸款或者貼息貸也是一種優選。

　　貼息貸是指凡符合住房公積金管理貼息條件的借款人，由北京住房公積金管理根據借款人可以申請的貼息額度，按照商業性住房貸款與住房公積金個人貸款的利息差進行貼息。

　　如，李先生符合商業貸款額度60萬、貸款期限20年的條件，同時，他也可以享受公積金貸款額度為50萬元的貸款。這時，他如果想貸款60萬元，就可以選擇貼息貸款，即公積金貸款50萬元執行公積金利率，商貸10萬元執行商業貸款利率。按照等額本息還款法，這種貼息貸款，要比純粹的優惠利率商貸，節省412.93元/月，累計節省利息99104元。

　　這樣的房貸金融產品還有很多。建議準備購置套住房的你，根據個人資產情況及投資需求選擇不同的房貸金融產品。(作者系北京安家世行房地產咨詢服務有限公司市場研究員)

>>瀏覽更多房地產熱點新聞，了解更多樓盤資料，請點擊進入

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！