十一月成提前還房貸月

　　“與去年十一月相比，今年辦理提前還房貸的人成倍增長(zhǎng)。”本市某銀行負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，“盡管去年也加息了，但是由于幅度有限，因此市場(chǎng)反應(yīng)并不激烈，今年則不同。頭先是連續(xù)5次加息，而市場(chǎng)預(yù)期年內(nèi)還將再加息一次，這樣的話，5年以上的住房貸款基準(zhǔn)利率就到了7.83%，優(yōu)惠利率也至少要6.66%。”

　　該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，11月和12月將成為提前還貸熱潮的集中期。這主要有兩個(gè)方面的原因：一是年內(nèi)央行已經(jīng)連續(xù)加息5次，而大部分房貸客戶的合同屬于次年調(diào)整貸款利率，這意味著從2008年1月1日起，這部分客戶將按照新利率支付月供。另一方面，臨近年終，很多購(gòu)房人手頭資金相對(duì)寬裕，為了減少利息支出，便趕在年底前辦理提前還貸手續(xù)。由于年關(guān)漸近，提前還貸又須提前一段時(shí)間辦理，于是從本月開(kāi)始，購(gòu)房人提前還貸現(xiàn)象開(kāi)始升溫。

　　縮短還款期限較經(jīng)濟(jì)　

　　據(jù)了解，目前常見(jiàn)的提前還貸主要有兩類方式：類是有資金實(shí)力的，將所剩貸款一次性全部提前還清；類手頭有一些富裕資金，但是不足以支持一次性還款的，按照實(shí)際情況提前還5萬(wàn)元、10萬(wàn)元不等。具體而言，類提前還款方式還分四種不同還法，分別為：提前還款一部分，選擇月供不變，但縮短還款期限；部分提前還款，減少月供，但還款期限不變；部分提前還款，減少月供，同時(shí)縮短還款期限；部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。不同方法有不同效果，因此，選擇哪種更劃算就成了購(gòu)房人關(guān)心的問(wèn)題。各銀行、房地產(chǎn)中介、售樓處因此突然增加了許多前來(lái)咨詢的購(gòu)房人。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，無(wú)論采用何種提前還貸方式，都要量力而行，但是只有縮短貸款期限才是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。因此，購(gòu)房人提前還貸時(shí)，應(yīng)該根據(jù)自己的情況盡量縮短還款年限。他同時(shí)提醒，購(gòu)房人如果想要提前還貸，需要提前與銀行溝通，因?yàn)橛行┿y行對(duì)提前還貸做出了一些限制性規(guī)定，有的需要提前預(yù)約，有的設(shè)置了提前還貸的較低額度，有的還收取違約金。為此，銀行人士提醒，如果客戶想在年底提前還貸，較好與銀行溝通，確定是否需要提前預(yù)約，以避免出現(xiàn)不必要的支出。

　　公積金貸款優(yōu)勢(shì)明顯

　　不只是銀行，本市住房公積金管理的咨詢電話較近也成了名副其實(shí)的熱線。該有關(guān)人士告訴記者，加息后個(gè)人住房公積金存貸款利率也再次進(jìn)行調(diào)整，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率由2.61%調(diào)整為2.88%，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率不變；個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，五年期以下（含五年）貸款從4.59%調(diào)整為4.77%，五年期以上貸款從5.04%調(diào)整為5.22%。

　　據(jù)悉，對(duì)于2007年9月15日（含2007年9月15日，以借據(jù)放款日期為準(zhǔn)）以后發(fā)放的個(gè)人住房公積金（組合）貸款，貸款利率按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。對(duì)于2007年9月15日前已發(fā)放的個(gè)人住房公積金（組合）貸款，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，執(zhí)行原合同利率，不進(jìn)行調(diào)整；貸款期限在一年以上的，于2008年1月1日，按調(diào)整后的新利率執(zhí)行。以貸款40萬(wàn)，貸款期限30年，采用等額本息還款方式為例，利率調(diào)整后個(gè)人住房公積金貸款月還款額為2201.39元，調(diào)整前為2157.08元，每月還款額多出44.31元。

　　有關(guān)人士告訴記者，本次利率調(diào)整之后，個(gè)人住房公積金貸款與商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款利差進(jìn)一步加大，5年以上貸款利差達(dá)到了2.61個(gè)百分點(diǎn)。以貸款40萬(wàn)，貸款期限30年，采用等額本息還款方式為例，若商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款每月還款額按基準(zhǔn)利率計(jì)算，利率調(diào)整后月還款額為2887.79元，個(gè)人住房公積金貸款月還款額為2201.39元，兩者相差686.4元，商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款30年支付的總利息比個(gè)人住房公積金貸款多出247104元；若商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款每月還款額按基準(zhǔn)利率下浮15%計(jì)算，利率調(diào)整后為2569.32元，兩者相差367.93元，商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款30年支付的總利息比個(gè)人住房公積金貸款多出了132454.8元。

　　提前與否還看資金用途

　　針對(duì)是否提前還貸，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為需要看個(gè)人手中資金的用途而定。“現(xiàn)在和前兩年不大一樣了。因?yàn)榇蟛糠帧戏抠J’都可以享受到優(yōu)惠貸款利率，因此實(shí)際需要支出的利息負(fù)擔(dān)增幅不大。在目前資本市場(chǎng)向好、投資收益率上升的大背景下，因利息負(fù)擔(dān)變重而提前還貸，未必是明智之舉。”他告訴記者，“是否還貸要根據(jù)實(shí)際情況決定。如果正好有富裕資金，而又沒(méi)有合適的投資渠道，那么在中國(guó)進(jìn)入加息周期的大背景下，就可以盡力量提前還貸。如果個(gè)人投資風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)，那么完全可以通過(guò)投資來(lái)取得更高的收益來(lái)彌補(bǔ)利息上漲造成的多余資金支出。”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在前幾年，投資市場(chǎng)比較清淡的時(shí)候，比起市場(chǎng)上2%～3%的投資收益來(lái)說(shuō)，高于5%的貸款利率確是一項(xiàng)比較沉重的負(fù)擔(dān)，如果手上有閑錢，用來(lái)提前還貸，減少利息支出可以說(shuō)是解決投資無(wú)渠道的一種理財(cái)之道。但是隨著投資市場(chǎng)的回暖，很多投資渠道的收益率都有了顯著上升。拿著提前還貸的錢，在投資市場(chǎng)所獲得的回報(bào)未必會(huì)低于為房貸所支付的利息。負(fù)債并不總是一件壞事情。在可控范圍內(nèi)保持一定的負(fù)債比例，可以保證家庭資金的流動(dòng)性，獲得更高的投資收益，還可以創(chuàng)造出更多的財(cái)富。因此，手中有閑錢，未必要急著去提前還貸。

　　頻繁加息貸款購(gòu)房需謹(jǐn)慎

　　記者在海光寺隨機(jī)采訪了50位年輕市民，其中超過(guò)8成的人表示加息會(huì)影響他們的購(gòu)房意向。接受采訪的很多年輕人表示，頻繁的加息和目前比較高的房?jī)r(jià)使得他們的購(gòu)房計(jì)劃暫時(shí)被擱置起來(lái)，即便是由于結(jié)婚等原因必須購(gòu)房，也傾向于購(gòu)購(gòu)90平方米以下的戶型。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的顯效，購(gòu)房剛性需求必然相應(yīng)減少，本市房地產(chǎn)價(jià)格將趨向穩(wěn)定。

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