想必讀者對電影《功夫》中包租婆扯著大嗓門催繳房租的場景不會感到陌生:包租婆對豬籠寨里那些拖欠租金的居民非常不滿,甚至以停水相逼。由此看來,似乎當房東是一件非常麻煩的事情。

　　但在朱禮義看來,當個包租婆并沒有這么麻煩。朱禮義是江蘇揚州人,來上海經商已二十多年。一次偶然的機會接觸到房產投資之后,便一發而不可收拾。目前他已購購了7套住宅,一套自住,其余6套全部用來出租。雖然平時要忙于生意,但打理房產并未給他帶來什么麻煩,用他自己的話說就是他這個包租公越當越開心。

　　那么,朱禮義是如何做到的呢?記者通過對他的一些做法進行剖析,希望從中能總結出有益的經驗。

　　順勢而為不迷茫

　　君子謀時而動,順勢而為。朱禮義在生意場上如此,在投資房產時亦是如此。他在投資房產的過程中,尤其在宏觀方面如房地產市場走勢的把握,更是舍得花精力去研究。

　　2000年初,朱禮義發現上海的租金回報可達10%左右,而這跟當時的銀行存款利率相比,要高出不少,他覺得這就是投資機會。于是他開始投資房產。此后房價一路走高,但他并未將自己所有資金全部押在房產上,而是根據自己的資金實力,穩步推進。正是如此,才讓他在2005年初遭遇宏觀調控而毫發無損。

　　他對市場的判斷從不隨波逐流,幾乎所有投資者都已離場觀望時,他并沒有拋售手中的房產,卻反其道而行之果斷建倉,尤其讓人叫絕。雖然在2006年前后市場觀望氣氛很濃,但朱禮義看到外地房價仍然在上漲,而此時他也敏感地感覺到人民幣升值將會給房產投資帶來新的機會,于是他仍然堅持在古北購置房產進行投資。而當現在有人開始重新回頭審視房產投資時,朱禮義在古北購置的房產,價格已上漲已超過60%。

　　當然,朱禮義在選擇投資區域時,也是經過仔細考慮之后才決定下來的。當有不少人認為外環線附近的物業價格較低,認為其投資機會很大的時候,他考慮到在這周邊的租賃市場改善難度不小,于是堅決放棄。他所購購的所有物業基本上都位于中環線以內,主要是考慮到日后出租方便。而實踐證明他的做法不無道理,因為外環線以外區域的租金水平漲幅遠不如中環線以內的區域。

　　當然,投資不是一中孤立的行為,必須關注政策的變化,并由此做出調整。此前不久,央行宣布提高套住房頭付款比例,同時提高貸款利率,因為投資成本已經大大增加,再加上由于銀行貸款利率的不斷提高,租金回報率不斷下降,這對房產投資極為不利。對此,朱禮義表示更要堅持長期投資理念,當然還須根據自己的實際情況來決定。

準確定位不盲目

　　商品要適銷對路,住宅出租也是同樣的道理。上海的阿瑪尼專賣店只會開在外灘3號這樣的高端地段,這講究的就是準確定位,朱禮義深知這個道理。因此他在對物業進行定位時,總會力求與租賃市場相適應。如一套位于斜土路上的老工房,他只是對其進行中等裝修,家用電器全部是國產品牌;而對于古北的一套新房,他則是不惜耗費巨資,僅液晶電視就購了三臺。為何要這樣?朱禮義表示,斜土路上的老工房為小白領租住,月租金較高不到3500元,如果裝修成本過高,等于浪費;而古北的房子則大多為外企高管租住,月租金可以超過20000元,當然在裝修上得精益求精了。

　　因此,朱禮義手中的6套房產的裝修標準并不一樣,如位于靜安寺、古北附近的房產,是境外人士喜歡居住的區域,所以他對這兩套房產都進行豪華裝修;而對于徐家匯、田林附近的老工房,受眾對象為小白領,因此他只是進行中等程度的裝修;而對其他租客層次不高的區域,則只是進行簡單裝修。

　　當然,朱禮義也會對租賃市場進行細致入微的觀察,并適時做出調整。每次他去收房租時,總會觀察一下社區周邊的變化,如周邊店鋪跟三個月以前相比有無變化,有無新的專賣店開進來,周邊交通狀況是否已經改善等等,不一而足。當然,適當的時候向周邊的房產中介打聽一下行情,也是必不可少的。我之所以要了解這些內容,主要是要掌握市場變化情況,這樣才能做到穩更加準確定位。他如是說。較近他就準備對虹梅路上的房屋進行中等裝修,因為他發現隨著中環線的建成通常,附近租賃市場已有所改善,租金價格上漲。

　　精通技巧不被動

　　因為專業，所以在行。如在某一個領域能夠做到很在行，那么在應付各種問題時才能做到游刃有余。

　　如果讓我去做一個房產經紀人，我完全勝任。朱禮義對自己的租房技巧相對自信。他對于租賃各個環節的了解，讓記者感到有些吃驚，因為對于一個非專業人士來說，能做到這個程度已是相當不易了。

　　為了當好房東，朱禮義曾做了不少功課。他把所有關于租賃的東西都學習了一遍，如如何簽訂合同、如何備案、如何繳稅等等，并把摘抄下來，不斷溫習強化。基本功做扎實了，在處理租賃過程中出現的問題時，則能從容以對。套用正在熱播的電視劇《結婚進行曲》中的男主角姚翔喜歡說的一句話就是一切盡在掌握中。

　　對于租賃技巧，朱禮義更是非常精通。如有不少房東與租客之間關系很冷淡，平時并無來往，這在朱禮義看來其實并非一種恰當的處理方式。他幾乎每年都會組織租客聯誼會，把所有的租客召集到一起，輕松娛樂一下。為什么要這樣做呢？他解釋說：其實我跟租客之間就等于商家跟消費者之間的關系，消費者滿意了，他們會更加愿意接受你，更加愿意跟你合作，同時會帶來很多意想不到的收獲。

　　與租客之間處理好關系，甚至交上朋友，讓朱禮義省心不少。有不少租客到期之后，即使自己不再續租，也會幫他推薦自己的熟人前來租住，而且成功率極高，在省下一筆中介傭金的同時，也減少了房屋的閑置時間；同時，他的租客在租住期間，大都非常愛惜房屋的內部設施，這樣也降低了房屋的損耗；此外是房屋內某些設施老化需要更換，租客們都自己解決而不麻煩他。

　　他說：有不少租過我房子的人，在很長一段時間內都會跟我聯系，他們不是我生命中的過客，而是朋友。以廣交朋友的心態去當房東，還怕當不好？

　　安全為上不大意

　　做一個安全的房東，要具備風險意識，對租房過程中可能出現的各種風險進行預估，這樣，即使出現了問題，也能不慌不忙地進行處理。

　　近十年來，朱禮義跟各種各樣的房客打交道，讓他積累了豐富的經驗。有一次，他發現一套位于閔行虹梅路附近房產被一家紡織品公司當成倉庫使用，里面堆積了不少易燃物品，如窗簾等，而且他還發現有人在里面抽煙。雖然這家公司給他的租金并不低，但他還是果斷地終止了租賃合同，以免發生不測。有朋友對此表示不解，認為他過于小心謹慎，但朱禮義認為如果不注重安全，可能會面臨更大的損失。

　　安全為上，這是他認為做一個合格房東必須要堅持的理念。他總結認為在房屋租賃過程中，可能會面臨的風險主要集中在糾紛、房屋空置、裝修折舊、詐騙等方面，在房屋出租過程中要特別注意。

　　當然，對付這些風險要在事先做好防范，而不是事后彌補。在他看來，事先防范能否將損失將為零，而時候彌補的損失則大得多。防范風險是一件頗費心思的事情，是不是要象踩鋼絲般的小心翼翼呢？朱禮義認為其實也沒有必要如此緊張，只需平時多一個心眼，能及時發現風險所在，并在尚未發生之前做出應對措施即可。

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