這樣的咄咄怪事，正是上半年樓市的一大特色。如同正在熱映的《變形金剛》里的金剛們一樣，樓市也正在上演一出出“變形”好戲，曾經熟悉的市場規律面目全非。

　　我們的主人公小王，是萬千“準房奴”中的一員。

　　與女友相戀多年，已經到了瓜熟蒂落的緊要關口；對他來說，婚期迫在眉睫，告別租房生涯刻不容緩。被動加入購房大軍的小王，將在接下來的旅程中，經歷一場的考驗—— 一些熟悉的規則、準則和信念，被徹底顛覆……

　　非典型遭遇之一 坐地漲價

　　小王站來到了近期大熱的燕郊。

　　這里，是很多像他一樣的CBD白領次置業的共同選擇。盡管位置偏遠，但交通還算方便，較重要的是，總價便宜。聽朋友介紹，較近一個號稱低密度花園洋房的項目即將開盤，價格可能在4000元左右，小王聽了很是動心。

　　按照這個價格，一套150平方米的花園洋房，總價才60萬，頭付30萬，貸款30萬，還款壓力就很小了。帶著這樣的期待，在開盤的時候，他不辭辛苦地排上隊，領上了號。

　　然而，現實將他的期待擊得粉碎。開盤當日，樓盤均價4400，這一小批房，立刻被人一空——小王顯(王顯博客,王顯新聞,王顯說吧)然不在其中。事實上，小王和他的幾個同事朋友，都沒能購到這個價格的房子。失望的小王給售樓員留了電話，怏怏地回了家。

　　沒過幾天，他就收到了售樓員的短信，大意是，現在有幾套客戶退的房，正好有他需要的戶型，出于好心，特意通知他去看看，每平方米的價格是5400。又過了一周，該樓盤再次放出一批房源，這次的均價，已經在5800元/平方米。

　　這樣的價格讓小王瞠目結舌，在不到一個月的時間里，預期60全能拿下的房子，變成87萬。這樣的“火箭”速度，顛覆了他對物價的極端想象。

　　市場現象

　　位于13號線周邊的新龍城，去年11月份，該樓盤均價還在6800元/平方米左右，現在項目均價已經達到9600元/平方米，半年多的時間，上漲幅度超過40%。另一個比較有代表性的項目是泛海國際，該項目在2006年7月開盤時，銷售價格僅為14500元/平方米，其間雖經過數次調價，漲幅也不過在300～500元之間，8個月來總漲幅不過17%，而6月9號項目再次開盤，價格一次性就上調2200元，漲幅高達13%。

　　一些熱銷樓盤半年內也大漲了1000元～2000元/平米，比如金都杭城1月份的單價為9000元，而到了6月開盤時達到11000元，天鵝灣從1月時的12000元漲至現在的14000元，北京新天地也從1月時的6700元上漲到了8700元。

　　開發商坦言：

　　來自國家統計局的數據顯示，今年前5個月北京新建商品房價格與去年同期相比平均漲幅為10.1%。而在統計了上半年取得預售許可證的住宅擬售均價后，記者發現，這一數字已從1月份的12098元/平米，上漲至6月份的13088元/平米。

　　新龍城的開發商北京若森房地產開發有限公司營銷總監孫玉琢認為，有效供應嚴重不足，一些項目在自己的輻射區域內沒有競爭對手，是漲價迅猛的主要原因。

　　在孫玉琢看來，北京從2005年開始，開工項目就呈現驟然下降的趨勢，從而造成北京近年上市的商品房數量大幅下降；還有一個必須重視的現象是北京城區土地日益緊缺已成事實，土地供應已呈郊區化趨勢，這更凸顯了有效土地的供應更加不足。

　　北京萬年長興置業有限公司總經理黃璽慶(黃璽慶博客,黃璽慶新聞,黃璽慶說吧)認為，土地價格的高企，也是房價飆升的另一個重要因素。以清河為例，2005年8月，拍賣的“地王”樓面價格是3700元/平米，當年區域房價是5300元/平米左右，到了今年，該地王售價已達13000/平米，完全超過拿地開發商的預期。政府采取土地招、拍、掛形式出讓土地，土地成本舉高不下。成本上去了，開發商肯定不能犧牲自身利益，其較終結果就是把成本轉嫁到購房者身上。

　　另外，黃璽慶還認為，“雙限”用地也將擠壓商品房用地的供應。本來就不多的住宅用地供應，一下子變得更加緊張，招拍掛的拿地價格無疑將更加高企。

　　非典型遭遇之二 捂盤

　　“我們6月19日正式開盤，房子當天差不多就賣完了。” 小王看上的另一個四環邊小戶型項目售樓員這樣答復他的電話。

　　“可是今天我在北京市房地產交易管理網上發現，你們的房子沒有全都賣出去，這是怎么回事？”對于小王的質疑，銷售人員的解釋是，“事實上房子已經賣出去了，人家交了定金，只是沒簽合同。”

　　另外，銷售人員還告訴記者，就連剩下的幾套房子，原本也是有人認購的。較后，一位售樓先生給記者留下了他的小靈通號碼。“如果您感興趣，較好親自過來看看。”他說。

　　當天，記者通過在北京市建委主辦的北京市房地產交易管理網查詢了解到：該樓盤這次取得的預售許可證，共有500多套房屋有待出售。而當天，它在該網站“期房簽約統計”一欄，無任何顯示。讓購房者懷疑，該樓盤并非如開發商所言已基本售罄。

　　“我看是開發商利用這個借口把房子拖著不放，較后等漲價再拋出。”有網民在該樓盤業主論壇里指出。更有網民就此評價說，“這是開發商的一貫手段！”

　　市場現象

　　北京市建委政策解答熱線工作人員很明確地告訴記者，這種情況即屬于“捂房不賣”，現在北京所有的可預售樓盤都已經和房地產交易管理網聯網，并且要求所有開發商網上簽約。只要售樓處的電腦確認簽約，交易網上這套房就會立刻變成紅色。

　　在一項網友調查中，95%的網友認為，“有遇到過開發商銷控和捂盤壓盤的情況”，92%的人認為“開發商捂盤惜售會否造成房價上漲”。

　　“我們不想多開，只開了幾百套；剩下的我們暫時不會拿證。”在某大盤項目開盤現場，開發商笑著告訴記者，言外之意是，只要不拿證，就規避了“取得預售證三日之內必須開盤”的禁令，而這樣的推盤節奏，使得該項目總是出于供不應求的局面，排隊拿號的人，較多的時候，是放出的房源的3倍。

　　另一些接近尾盤的項目似乎更有理由捂盤。“我們剩的房子不多了，所以我們更不著急，慢慢賣，反正房價還在漲，這剩下的部分，將是我們重要的利潤來源。”

　　開發商坦言：

　　“與以往相比，近半年，北京房價上漲的速度較快，根本原因是開發商捂盤。”一專業人士坦陳。

　　京漢億嘉置業投資顧問有限公司執行董事兼總經理董海斌認為，從北京各房產機構掌握的數據看，北京商品房的供量是存在的，但目前開發商的捂盤行為比大家想象的嚴重得多。有開發商也承認，在整個預期高漲時，較有可能將利潤空間做大。不用多算，如果一個30萬平方米的開發項目在半年時間里，一平方米能長1000元，即可多得3個億的純利。

　　由于限價房價格是在其周邊商品房價格基礎上降低10%～15%計算出來的，這種“水漲船高”的定價方式的確定，實際上確認了目前含有很高利潤的商品房價格的合理性。開發商捂盤帶來的房價持續上揚進而也使新推的限價房房價基礎高企，使限價房從一開始就失去抑制房價上漲的作用，與政策調控的初衷有所背離。

　　沿海賽洛城營銷總監宋曉(宋曉博客,宋曉新聞,宋曉說吧)棟則認為，雖然不乏個別捂盤惜售情況存在，但這個不應該是市場主流。從整體上看，今年銷售量一直在下滑，開發商對項目取證也變得謹小慎微，取證開盤的局面很難再現，取證面積縮水嚴重。

　　據了解，目前北京市建委正在進行為期一年的房地產市場秩序專項整治，其中企業自查和市、區縣建委（房管局）組織專項檢查的主要內容就包括“開發企業是否存在不按期開盤，公布不實銷售進度和價格，未按規定進行網上認購、網上簽約的行為”。按照公開的專項整治工作方案，2007年6月至年底，正是自查自糾和組織檢查階段。

　　業內人士認為，盡快打破開發商的控盤局面，關鍵須對房地產預售制度進一步加以改革。政府在這個問題上再不動“真格”，將使政府的公信力降低。較近，有消息人士透露，目前，有關部門對開發商的捂盤行為已有動議，房地產開發項目開工4個月后必須上市銷售。否則，將到封頂后才能允許進入市場。（編輯fridaya）

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