盤點房產(chǎn)銷售十大問題

　　在檢查中，各檢查組發(fā)現(xiàn)，不少房產(chǎn)開發(fā)商和代理機構(gòu)不同程度存在以下10個主要問題。

　　在商品房預售方面存在7個問題：要求公示的資料不全，除商品房預售必須公示的5證外，其余材料如測繪結(jié)果、白蟻合同、商品房預（銷）售管理辦法、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等資料在銷售現(xiàn)場都存在公示不全的情況；部分商品房樓盤在取得預售證10日內(nèi)未對外銷售；不按《商品房預售許可證》的項目名稱對外銷售；部分開發(fā)企業(yè)的商品購賣合同中有免除自己責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權(quán)利的條款；個別非住宅商品房存在售后返租現(xiàn)象；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)過期；樓盤代理機構(gòu)未在房產(chǎn)局辦理備案手續(xù)。

　　在房地產(chǎn)經(jīng)紀方面存在3個問題：部分經(jīng)紀機構(gòu)未到房產(chǎn)局辦理備案手續(xù)即從事經(jīng)紀業(yè)務；部分經(jīng)紀機構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、備案證明等資料未公示；部分經(jīng)紀機構(gòu)具有經(jīng)紀人資格的從業(yè)人員數(shù)量不夠。

　　房產(chǎn)部門有關(guān)負責人表示，房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鬟M入第四階段后，將對有問題的開發(fā)企業(yè)和中介經(jīng)紀機構(gòu)下達整改通知；組建新的回訪小組，對已經(jīng)下達整改通知的企業(yè)定期抽查回訪；對已經(jīng)下達整改通知而拒不改正的企業(yè)，按問題分類處理；適時公布檢查結(jié)果，強化公眾維權(quán)意識，鞏固房地產(chǎn)交易秩序整治成果；建立開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)誠信檔案。

　　檢查樓盤“亮證”情況

　　根據(jù)工作方案，今年2月1日至5月31日為南寧市整個房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鞯牡谌A段，即組織檢查階段。3個月來，南寧市房產(chǎn)部門對市區(qū)179個有在建項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、55家正在從事經(jīng)紀業(yè)務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，以及所轄6縣進行了實地走訪檢查，為強化整治效果，房產(chǎn)部門還專門邀請了媒體的記者參加房地產(chǎn)開發(fā)項目樓盤的實地檢查。

　　5月17日，記者隨同房產(chǎn)部門檢查小組一同檢查鳳嶺的恒大·蘋果園、新陽路的振寧·陽光康城兩個房地產(chǎn)開發(fā)項目。在銷售現(xiàn)場，檢查小組人員主要檢查4個方面內(nèi)容：1.證件是否齊全，該上墻的是否全部上墻了；2.不一定上墻的、需告知購房者的材料，是否都已出示；3.抽查購房合同文本或已簽字的購房合同，是否存在霸王條款；4.查看刊登在媒體上的廣告或樓書，有無夸大失實的內(nèi)容。

　　在恒大·蘋果園售樓部，營業(yè)執(zhí)照、項目批準書、商品房預售許可證、建筑工程施工許可證、資質(zhì)證書、南寧市房屋建筑白蟻防治合同書等規(guī)定必須張貼上墻的證書，都被陳列在一個專門的櫥窗里；在一個臺桌前，擺放著商品房購購合同、前期物業(yè)管理合同、認購書、住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、業(yè)主臨時公約等。該項目亮證齊全，檢查小組表示滿意。

　　在振寧·陽光康城，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地使用證、商品房預售許可證5證全部用夾子夾好，掛在一面錦旗的旁邊。查驗完了所有證件后，檢查人員任意抽查一套房子，發(fā)現(xiàn)這套房已進行了備案登記，證明銷售的記錄是真實的。檢查人員還抽查了已簽合同的一套房子，發(fā)現(xiàn)合同上的價格比銷售價格表上稍低。售樓人員解釋，出現(xiàn)這種情況是因為該套房在原價的基礎(chǔ)上，享受了一定的優(yōu)惠。檢查人員表示認同，這證明該樓盤沒有亂標價。

　　“捂盤惜售”嫌疑突出

　　此次檢查發(fā)現(xiàn)，“取得預售許可證后10日內(nèi)未開始預售商品房”的違規(guī)方式普遍存在。按照國家有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應在取得預售證10個工作日之后就開盤賣房，否則就有“捂盤惜售”的嫌疑。因為開盤了不賣房，會造成社會上房源的緊張，同時也給購房者帶來較大的心理壓力，從而導致購房者的從眾心理，間接地拉動房價上漲。

　　記者在采訪中解到，開發(fā)商對于這種行為卻有另一番理解。他們認為，辦了預售證，只是該項目工程進度的一種確認，至于什么時候開盤銷售，則要看樓盤的銷售節(jié)奏是如何定的，不僅要考慮社會上的房源供應，還要考慮樓盤的銷售環(huán)節(jié)和進度，有些還要請專業(yè)人士看日子。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，開盤就要在媒體上做宣傳，10個工作日可能還未充分達到宣傳效果；而如果提前做宣傳，又有相關(guān)的限制，因為沒有拿到預售證是不能在媒體上做廣告的。

　　對此，房產(chǎn)局有關(guān)人士提醒，開發(fā)商在申請的時間上要有一個把握，算好時間再進行預售證的申請，根據(jù)自己的銷售進度，申請不要太早也不要太晚。

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