二手房成交前要約定“四金”

編輯：海南房產網發布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發布當天閱讀 647 次

閱讀聲明：文章內關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內面積的內容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

在二手房交易中，涉及錢款的項目主要有購賣金額、應付稅費、水電雜費和維修基金(以下簡稱為“四金”)。目前市場上因“四金”而引發的糾紛比較多，根據現行法規，結合自己的經驗，筆者認為避免這類糾紛的關鍵是，在簽訂房屋購賣合同前，提前對“四金”結算約定清楚，并注意相關問題。

　　購賣金額即通常所說的成交價。在確定成交價時，要注意以下幾個問題：一是成交價通常不包括維修基金、水電雜費和應付的交易稅費。若上家有“到手價”的要求，則在支付訂金前就應在居間合同中加以明確。二是成交價是房屋毛坯價或帶裝修價，在支付訂金前，也應當在居間合同中加以明確。三是屋內附屬設施、設備隨房轉讓的，是無償還是折價轉讓，以及所折價款是否包含在成交價內，都應當在居間合同中明確，并對設施、設備的質量狀況作適當約定。四是申請產權過戶登記時，極少數人為少付稅費而向房地產交易低報成交價，這是非常危險的，容易導致尾款糾紛。

　　二手房交易稅費是和房屋成交價緊密相關的一項支出。在購房或賣房前，弄清相關政策規定是非常必要的。在正規房產中介公司的營業場所，一般都會明示現行的稅費收取標準。這里有兩個問題值得注意：一是對于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產權房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費的收取標準較為復雜，委托品牌中介或專業人員陪同，有利于避免購賣糾紛。二是包稅(即稅費打包由中介代為繳納)的問題。雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因為包稅容易讓少數中介從業人員有可趁之機，賺取差價。對于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、數額高，稅費更加包不得。

　　水電雜費主要包括水費、電費、煤氣費、電話費、物業管理費、煤氣初裝費、有線電視初裝費等，和交易稅費相比，這些雜費雖然金額不多，但也應在購賣合同中約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結算上述費用的臨界點。

　　較后，關于維修基金的轉讓，結合實踐，筆者認為應關注以下三點：一是維修基金專項用于住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修和更新，不能挪作他用。二是上家出售房屋，其物業維修基金賬戶中的余額，不能提取或退還，可由下家通過物業管理部門與上家結算。三是維修基金是結算，還是無償轉讓，應當在訂金支付前就予以明確約定，否則訂金支付后，根據“有約定，從約定；無約定，從法定”的原則，下家無權要求上家維修基金。

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