李先生擬定于近日在南三環(huán)購得一套二手商品房，建筑年代為2003年，建筑面積為70平米，房屋總價為50萬元，該套房屋屬于兩稅即營業(yè)稅和個稅征收范圍內(nèi)。該套房屋物業(yè)費為1.6元/平米/月，供暖費為19元/平米/年。

　　對于此套房屋，李先生可有兩種方案，一是全款購購，二是貸款購購。

　　一、全款購購

　　假設1、未來李先生出售房屋時所交費用均由購方負擔，2、假設未來租金收入不變

　　3、表中a為投資期內(nèi)房價總共上漲幅度

　　序號購房收支明細金額（單位：元）

　　1李先生購房支出費用契稅：500000×1.5%7500

　　2印花稅：2×500000×0.05%500

　　3營業(yè)稅（轉嫁來的）：500000×5.5%27500

　　4個稅（轉嫁來的）：500000×1%5000

　　5全款總房款：500000元500000

　　6裝修費：暫按5萬元計50000

　　71-6項合計590500

　　8可變 支出年物業(yè)費：1.6元/平米/月×70×121344

　　9年供暖費：19元/平米/年×701330

　　10年收入年租金：1600元/月×11月17600

　　投資收支平衡公式（7）+（8）×n+（9）×n－（10）×n＝500000×（1+a） 其中，n為投資年限，a為投資年限內(nèi)房價總共上漲幅度

　　投資2年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=12.1%

　　投資3年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=9.1%

　　投資4年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=6.2%

　　投資5年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=3.2%

　　投資6年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=0.2%

　　（以上數(shù)據(jù)由北京中原三級市場部提供，供參考）

　　通過上面圖表數(shù)據(jù)分析可知：

　　1、對于全款購房投資來說，要想達到收支平衡壓力并不太大。隨著投資年限的增長，此種壓力呈現(xiàn)直線減弱狀態(tài)。其中，2年房價漲幅總共達到12.1%，就可達到收支平衡；而6年房價總漲幅僅需達到0.2%就可達到收支平衡。

　　但有以下幾點需要注意：

　　1、全款投資需要凍解資金較多，對消費者承受能力要求較高；

　　2、需要將風險考慮在內(nèi)。國家調(diào)控政策不斷出臺，旨在進一步穩(wěn)定房價，因此，未來房價將會處于穩(wěn)步上升狀，增幅不會太高，這也就決定投資者的收益將會受到一定影響。

　　3、為了規(guī)避風險建議進行長線投資。

　　二、貸款購購

　　同樣是上例，頭付10萬元，貸款40萬元，以15年為還款期，采取等額本息方法，月還款

　　為3335.36元/月。

　　假設1、未來李先生出售房屋時所交費用均由購方負擔，2、假設未來租金收入不變

　　3、表中a為投資期內(nèi)房價總共上漲幅度

　　序號購房收支明細金額（單位：元）

　　1李先生購房支出費用契稅：500000×1.5%7500

　　2印花稅：2×500000×0.05%500

　　3營業(yè)稅（轉嫁來的）：500000×5.5%27500

　　4個稅（轉嫁來的）：500000×1%5000

　　5頭付：100000元100000

　　6裝修費：暫按5萬元計50000

　　71-6項合計190500

　　8月供月供：3335.36元3335.36

　　9可變 支出年物業(yè)費：1.6元/平米/月×70×121344

　　10年供暖費：19元/平米/年×701330

　　11年收入年租金：1600元/月×11月17600

　　投資收支平衡公式（7）+（8）×12×n+（9）×n+（10）×n＝500000×（1+a）+(11) ×n－銀行剩余本金 其中，n為投資年限，a為投資年限內(nèi)房價總共上漲幅度

　　投資2年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=21% 即年漲幅在11%左右就可持平

　　投資3年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=22.2% 即年漲幅在7.4%左右就可持平

　　投資4年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=23.1% 即年漲幅在5.8%左右就可持平

　　投資5年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=23.7% 即年漲幅在4.7%左右就可持平

　　投資6年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=24.2% 即年漲幅在4.03%左右就可持平

　　投資7年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=24.3% 即年漲幅在3.5%左右就可持平

　　投資8年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=24.2% 即年漲幅在3%左右就可持平

　　投資9年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=23.7% 即年漲幅在2.6%左右就可持平

　　投資10年將數(shù)據(jù)代入計算可知：a=22.9% 即年漲幅在2.3%左右就可持平

　　（以上數(shù)據(jù)由北京中原三級市場部提供，供參考）

　　通過上面圖表中數(shù)據(jù)分析可知：

　　1、對于貸款購房投資來說，隨著投資年限的增長，投資年限內(nèi)總共房價上漲的幅度小拋物線狀，有升有降，2年內(nèi)房價總漲幅在21%，隨后一直升至7年內(nèi)房價總漲幅為24.3%，而后有所下降， 8年內(nèi)房價總漲幅為24.2%，至10年時房價總漲幅為22.9%。

　　2、從投資期限內(nèi)房價年增長幅度來說，隨著投資年限的增長，要想達到收支平衡所需要的房價上漲幅度越低，投資2年需每年房價漲幅為11%左右，投資5年需每年房價漲幅為4.7%，而到投資10年則僅需每年房價上漲2.3%就可達到收支平衡。

　　因此，北京中原三級市場部建議，有意貸款投資購房的消費者，應注意以下幾點：

　　1、從規(guī)避風險角度考慮，盡可能地選擇長線投資；

　　2、上述計算并未考慮未來加息可能導致成本支出的增加以及目前市場上租金價格較為穩(wěn)定等可變因素的制約其收益率的提高。實際投資過程中消費者應將上述因素考慮在內(nèi)，才能做到投資胸有成竹。

　　3、消費者在選擇拋盤時間時，不妨參考一下上述達到贏虧平衡點時的所需的房價漲幅，根據(jù)市場實際情況來決定是否可以拋售。

　　綜上所述，北京中原三級市場部研究人士為您總結了在全款和貸款兩種情況下，如何來估算拋盤時間，希望能給要購房投資的消費者起到一定指導作用，做到心中有數(shù)。

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